신용 비용 상승으로 FBRT 2026년 3분기 손실 기록

프랭클린 BSP 리얼티 트러스트(Franklin BSP Realty Trust)는 신용 비용 증가와 실현 손실이 실적에 부담을 주면서 3분기 GAAP 순손실을 기록했다. 한편 실현 손실 반영 전 이익은 상업용 모기지 리츠인 동사의 분기 배당금을 충당하기에 충분한 수준을 유지했다. 또한 이 기간 압류 부동산 포트폴리오가 확대되면서, 주로 다가구 주택 대출로 구성된 포트폴리오 일부에서 신용 위험이 지속되고 있음이 드러났다.

동사는 2026년 9월 30일로 종료된 분기에 2,700만 달러의 GAAP 순손실을 기록해, 2분기의 1,630만 달러 순이익에서 적자 전환했다. 희석 보통주당 순손실은 0.41달러였으며, 완전 전환 기준으로는 주당 0.36달러였다.

비(Non)-GAAP 지표인 분배가능이익(Distributable Earnings)은 전 분기 2,830만 달러에서 330만 달러로 감소했다. 우선주 배당금과 비지배지분을 차감한 보통주주 귀속 분배가능이익은 마이너스(-) 170만 달러를 기록했으며, 완전 전환 기준 주당 분배가능이익은 마이너스(-) 0.02달러였다.

실현 손익 차감 전 분배가능이익은 총 2,580만 달러로, 완전 전환 주당 0.24달러를 기록했다. 이는 주당 0.20달러의 분기 배당금에 대해 118.7%의 커버리지 비율을 나타낸다. 실현 손실을 포함할 경우 커버리지 비율은 마이너스(-) 9.6%였다.

이번 분기 GAAP 실적에서 분배가능이익으로의 조정 항목에는 신용손실충당금 4,310만 달러 조정과 대출 및 소유 부동산 관련 실현 손실 2,420만 달러 조정이 포함됐다. 총 신용손실충당금은 2분기 말 5,470만 달러에서 7,210만 달러로 증가했으며, 이는 미상환 원금 잔액의 1.8%에 해당한다. 이 변동에는 3,770만 달러의 충당금 설정과 2,020만 달러의 상각이 반영됐다.

대출 포트폴리오 축소 속 압류 부동산 확대

FBRT의 핵심 상업용 부동산 대출 포트폴리오 잔액은 175건, 총 41억 달러로 분기를 마감하며 2분기 말의 43억 달러에서 감소했다. 동사는 신규 대출 2억 4,800만 달러, 기존 대출 3,800만 달러를 집행한 반면, 상환액은 총 4억 600만 달러에 달했으며 소유 부동산 및 압류 이전에 따른 감소분이 1억 7,100만 달러를 차지했다.

포트폴리오는 원금 잔액의 83%를 차지하는 다가구 주택 부동산에 계속 집중되었다. 선순위 대출이 포트폴리오의 99%를 차지했고, 대출의 92%가 변동금리 조건이었다. 실행 당시 가중평균 담보대출인정비율(LTV)은 64.6%였다.

원금 잔액 총 3억 3,400만 달러 규모의 대출 13건이 관찰 대상 목록(watch list)에 남아 있었으며, 이 중 7건은 5등급, 6건은 4등급으로 분류됐다. 부실 대출(nonperforming)은 7건이었다. 분기 중 3개 자산이 관찰 대상 목록에서 제외되었으나, 위험 등급 5등급 대출은 5건에서 7건으로 증가한 반면, 포트폴리오의 평균 위험 등급은 2.4로 변동이 없었다.

압류 소유 부동산(REO) 포트폴리오는 2분기 6개에서 총 평가액 3억 3,900만 달러 규모의 10개 자산으로 늘어났다. 분기 동안 노스캐롤라이나주 더럼, 텍사스주 갈랜드, 휴스턴에 위치한 자산을 포함해 4개의 다가구 주택 부동산이 압류 절차에 들어갔다. FBRT는 또한 1억 1,400만 달러 규모의 투자 목적 소유 부동산 포지션 1개를 보유했다.

신규 핵심 대출 약정액은 총 17건, 2억 4,900만 달러를 기록했다. 신규 대출 중 다가구 주택이 97%를 차지했으며, 81%가 동남부에 위치해 있었다. 이들 대출의 가중평균 스프레드는 2.66%였으며, 9월 30일 SOFR 금리 기준 올인 쿠폰(all-in coupon)은 6.57%였다.

뉴포트, 분배가능이익 1,100만 달러 기여

FBRT의 에이전시 및 모기지 뱅킹 사업 부문인 뉴포트(NewPoint)는 이번 분기 동안 20만 달러의 GAAP 순이익과 1,100만 달러의 분배가능이익을 창출했다. 실현 손익 차감 전 분배가능이익은 1,120만 달러로, 해당 부문의 최종 인수 가격 기준 자기자본이익률(ROE) 10.9%에 해당한다.

해당 사업 부문은 패니메이(Fannie Mae), 프레디맥(Freddie Mac), 주택도시개발부(HUD) 프로그램을 통해 36건의 거래에 걸쳐 6억 7,040만 달러 규모의 신규 대출 약정을 실행했다. 관리(servicing) 포트폴리오의 미상환 원금 잔액은 분기 중 14억 5,000만 달러 증가하여 612억 9,000만 달러를 기록했다. 약정 관련 가치를 포함한 모기지 관리권(MSR) 평가액은 2억 930만 달러로 분기를 마감했다.

자사주 매입으로 장부가치 방어

9월 30일 기준 완전 전환 주당 장부가치는 14.26달러로, 2분기 말의 14.24달러에서 상승했다. 누적 부동산 감가상각비를 제외하고 장부가액을 초과하는 모기지 관리권의 공정가치를 반영한 조정 완전 전환 주당 장부가치는 14.74달러에서 15.13달러로 증가했다.

FBRT는 이번 분기 동안 주당 가중평균 가격 8.14달러에 총 6,050만 달러 규모의 보통주를 매입했다. 동사는 자사주 매입을 통해 완전 전환 주당 장부가치가 0.55달러 증가했다고 밝혔다. 주당 0.20달러의 배당금과 완전 전환 주당 장부가치 증가분 0.02달러를 포함해, FBRT가 산출한 이번 분기의 연환산 총 경제적 수익률은 6.2%였다.

동사는 9월 말 기준 비제한성 현금 1억 100만 달러, 사용 가능한 부채담보부증권(CLO) 재투자 한도 1,000만 달러, 신용공여 한도를 통한 조달 가능액 2억 9,600만 달러 등 총 4억 700만 달러의 유동성을 보유하며 분기를 마감했다. 총 순부채 비율은 2.66배, 소구권 순부채 비율은 0.68배였다. 핵심 포트폴리오 조달 자금의 약 81%는 시가평가 제외(non-mark-to-market) 조건이었으며, 평균 부채 비용은 2분기 6.2%에서 6.1%로 낮아졌다.

FBRT는 실적 발표회에서 공식적인 실적 전망치(가이던스)를 제공하지 않았다. 동사는 실적이 인플레이션, 금리 변동, 경기 위축, 부동산 담보 가치 하락, 연체 대출 회수율, 차주의 재무 안정성에 여전히 노출되어 있다고 경고했다. 또한 비GAAP 지표인 분배가능이익 기준 신용손실의 인식 시점은 GAAP 기준 인식 시점과 상당한 차이가 있을 수 있다고 덧붙였다.