블랙스톤 모기지 트러스트 3분기 손실 기록, 배당금 0.30달러로 삭감

블랙스톤 모기지 트러스트(NYSE: BXMT)는 신용손실 충당금 증가와 가치평가 손실이 워치리스트 및 오피스 익스포저 감축 성과를 상쇄함에 따라 2026년 3분기 GAAP 기준 3억 2,700만 달러(주당 1.95달러)의 순손실을 기록했다고 발표했다. 이 상업용 모기지 리츠는 또한 4분기 배당금으로 3분기에 지급한 주당 0.47달러보다 낮은 주당 0.30달러를 선언했다.

이러한 손실은 전년 동기의 GAAP 기준 순이익 6,340만 달러(주당 0.37달러)와 대비된다. 당기 예상 신용 손실(CECL) 충당금의 2억 6,480만 달러 증가가 이번 분기 가장 큰 손실 요인이었다. 실적에는 매각예정 대출에 대한 6,390만 달러의 가치평가 조정과 보유 부동산에 대한 3,640만 달러의 손상차손도 포함됐다.

비GAAP 기준 분배가능 이익은 6,410만 달러(주당 0.38달러)로, 2분기의 주당 0.31달러와 비교된다. 실현손익 차감 전 분배가능 이익은 7,120만 달러(주당 0.42달러)로, 전 분기의 0.48달러 및 1분기의 0.49달러에서 감소했다.

총순매출은 전년 동기 1억 3,260만 달러에서 1억 4,190만 달러로 증가했다. 대출 및 기타 투자 순이익은 9,890만 달러에서 6,440만 달러로 줄어든 반면, 보유 부동산 관련 매출은 3,370만 달러에서 7,750만 달러로 늘었다. 한편 보유 부동산 관련 비용 역시 4,310만 달러에서 8,120만 달러로 증가했다.

분기 말 주당 장부가치는 6월 30일 기준 19.31달러에서 하락한 17.06달러를 기록했다. 9월 수치에는 주당 3.64달러의 CECL 충당금과 주당 0.93달러의 누적 감가상각비가 포함됐다. 총 CECL 충당금은 6억 600만 달러로, 자산별 특수 충당금 4억 4,400만 달러와 일반 충당금 1억 6,200만 달러로 구성됐다.

포트폴리오 회전율 제고로 워치리스트 익스포저 축소

BXMT는 상환, 자산 매각 및 포트폴리오 회전을 통해 워치리스트 대출을 2분기 대비 56% 줄인 9억 달러로 축소했으며, 이는 2019년 4분기 이후 가장 낮은 수준이라고 밝혔다. 매각예정 대출 6억 달러를 제외한 순대출 익스포저 기준 대출 포트폴리오의 정상 이행률은 93%였다.

그럼에도 이번 분기에는 6건의 신규 손상 대출이 발생했다. 샌프란시스코 베이 지역의 주상복합 오피스 대출 1건은 보유 부동산으로의 소유권 이전을 통해 정리됐다. 분기 말 기준 BXMT는 9억 달러의 손상 대출과 15억 달러의 보유 부동산을 보유하고 있으며, 워치리스트 대출과 합산 시 이들 범주는 전 분기 대비 17% 감소했다.

회사는 이번 분기 중 2억 5,100만 달러의 매각을 포함해 대출 상환 및 매각으로 총 23억 달러를 회수했다. 해당 활동의 약 88%는 2023년 이전에 실행된 대출과 관련이 있다. BXMT는 3분기와 4분기 초에 걸쳐 워치리스트에 있던 오피스 대출 5억 달러와 다가구 주택 대출 2억 달러를 포함해 총 10억 달러에 가까운 대출을 장부가액의 93% 수준에서 매각했다고 밝혔다.

BXMT는 이번 분기 동안 상환 및 매각 금액보다 훨씬 적은 5억 달러 규모의 신규 투자를 진행했다. 구체적인 활동으로는 대출 신규 실행 3억 달러, 회사 지분 기준 넷리스 부동산 1억 달러, 채권 증권 1억 달러, 회사 지분 기준 단독주택 건설업자 금융 대출 5,000만 달러가 포함됐다.

이에 따라 9월 30일 기준 전체 투자 포트폴리오는 170억 달러를 기록해 2분기 말의 197억 달러와 2025년 말의 200억 달러에서 감소했다. 포트폴리오에는 순장부가액 기준 투자 목적 보유 대출 140억 달러, 보유 부동산 15억 달러, 그리고 넷리스, 은행 대출 및 주택건설 합작투자 지분이 포함됐다.

전체 투자 포트폴리오 중 다가구 주택이 22%, 산업용 자산이 20%를 차지했다. 미국 오피스 익스포저는 15%, 비미국 오피스는 5%를 나타냈다. BXMT는 오피스 익스포저가 2019년 말 99억 달러에서 40억 달러로 59% 감소한 반면, 주거, 산업, 넷리스 및 합작투자 전략에 대한 목표 투자는 24억 달러에서 87억 달러로 증가했다고 밝혔다.

유동성 및 자본 현황

BXMT는 13억 달러의 유동성과 3.9배의 부채비율로 이번 분기를 마감했다. 시가평가를 적용하지 않는 부채가 전체 부채의 89%를 차지했으며, 자본시장 관련 시가평가 조항은 없었다. 회사는 자금 조달 구조가 기초자산의 만기, 금리지수 및 통화와 일치하도록 설계되었다고 설명했다.

회사는 이번 분기 동안 가중평균 주당 14.09달러의 가격으로 클래스 A 보통주 3,600만 달러어치를 매입했다. 이사회는 2026년 12월 31일 기준 주주를 대상으로 2027년 1월 15일에 지급될 주당 0.30달러의 4분기 배당금을 의결했다.

BXMT는 향후 전망 및 추정치가 금리 변동, 거시경제 환경, 자산 수준의 신용 실적 등 불확실성에 직면해 있다고 밝혔다. 또한 비GAAP 분배가능 이익 지표는 손실이 실현되고 회수 불가능한 것으로 간주될 때까지 CECL 충당금을 제외하므로, 해당 지표상 신용 손실 발생 시점이 GAAP 실적과 실질적으로 다를 수 있다고 설명했다.