금리 변동성이 에이전시 모기지 자산에 타격을 주면서 아다마스 3분기 장부가치 하락

아다마스 트러스트(Adamas Trust Inc., NASDAQ: ADAM)는 금리 상승과 모기지 스프레드 확대 영향으로 에이전시 모기지 증권의 평가 가치가 하락하며 헤지 포지션에서 발생한 이익을 상쇄함에 따라, 2026년 3분기 장부가치가 급격히 감소했다고 발표했다. 이 모기지 리츠(REIT)는 보통주 주주 귀속 GAAP 기준 1억 7,100만 달러(주당 1.89달러)의 순손실을 기록했으나, 비GAAP 기준 분배 가능 이익은 인상된 분기 배당금을 충당하기에 충분한 수준을 유지했다.

9월 30일 기준 GAAP 장부가치는 전분기 대비 21.9% 하락한 주당 7.93달러를 기록했으며, 조정 장부가치는 19.6% 감소한 주당 8.88달러를 나타냈다. 주당 0.30달러의 배당금을 포함하면 회사는 분기 경제적 수익률 마이너스 19.0%(조정 장부가치 기준 마이너스 16.9%)를 기록했다.

이러한 평가 가치 감소는 주로 에이전시 주택모기지담보증권(RMBS) 및 주택 대출에 대한 금리 상승 영향으로 발생한 4억 7,190만 달러의 순미실현손실을 반영한 것이다. 해당 손실은 금리스왑 및 미국 국채 선물 등을 포함한 파생상품에서 거둔 2억 9,900만 달러의 순이익으로 일부 상쇄되었다.

아다마스는 발행전거래(TBA) 에이전시 증권 숏 포지션을 활용해 스프레드 및 볼록성(convexity) 익스포저를 줄임으로써 시장 변동성에 대응했다고 밝혔다. 회사는 분기 말 기준 28억 6,000만 달러의 TBA 숏 포지션을 보유하고 있었다. 10월 26일까지 회사는 해당 포지션을 약 22억 달러(76%) 축소했으며, 이는 에이전시 모기지 스프레드 확대에 따른 꼬리 위험이 줄어들었다는 경영진의 판단을 반영한 것이다.

분배 가능 이익, 인상된 배당금 상회

비GAAP 지표인 분배 가능 이익(EAD)은 총 2,700만 달러(주당 0.30달러)로, 2분기의 주당 0.30달러 및 전년 동기의 0.24달러와 비교된다. 이 실적은 전분기 대비 11.1% 증가한 3분기 보통주 배당금인 주당 0.30달러와 부합했으며, EAD가 배당 지급액을 충당한 7번째 연속 분기를 기록했다.

GAAP 기준 순이자이익은 2분기 대비 2.8% 감소한 4,880만 달러를 기록했다. 반면 조정 순이자이익은 에이전시 투자와 사업 목적 임대 대출의 지속적인 성장에 힘입어 2.4% 증가한 5,150만 달러를 나타냈다. 이러한 성장은 사업 목적 브릿지론 및 다세대 주택 투자의 자금 회수(runoff)와 선순위 무보증 사채 발행에 따른 이자 비용 증가로 일부 상쇄되었다.

회사의 비GAAP 순이자마진은 전분기 1.48%에서 1.40%로 축소되었다. 포트폴리오가 고수익 브릿지 및 다세대 주택 자산에서 수익률이 낮은 에이전시 증권 및 미국 국채 투자로 이동함에 따라 평균 이자수익자산 수익률이 하락했다. 평균 조달 비용은 4.55%로 변동이 없었다.

모기지 은행 수입은 2분기 1,620만 달러에서 1,090만 달러로 감소했다. 아다마스는 모기지 취급 규모 감소, 금리 확약 및 사업 목적 임대 대출의 평가 가치 감소, 그리고 아다마스가 플랫폼을 인수하기 전 차주 한 명에게 실행된 기존 대출에 대한 컨스트럭티브 논스(Constructive Loans)의 환매 충당금 증가를 원인으로 꼽았다. 인수 관련 손실보상 유보금에서 환입된 150만 달러가 충당금 증가를 일부 상쇄했다.

에이전시 및 임대 대출 투자가 실적 견인

아다마스는 해당 분기 동안 12억 달러의 에이전시 자산과 3억 9,000만 달러의 사업 목적 대출을 포함해 총 15억 5,000만 달러 규모의 단독주택 투자를 매수했다. 인수, 상환, 평가 가치 변동 및 TBA 숏 포지션을 반영한 투자 포트폴리오는 분기 말 기준 약 96억 달러를 기록했다.

포트폴리오에는 48억 9,000만 달러의 순 단독주택 에이전시 익스포저와 25억 4,000만 달러의 사업 목적 임대 대출이 포함되었다. 임대 대출 포트폴리오의 미상환 원금 잔액은 2분기 22억 8,000만 달러에서 25억 7,000만 달러로 증가했다. 60일 이상 연체된 대출은 전분기 1.5%에서 감소한 포트폴리오의 1.4%를 차지했다. 아다마스는 임대 대출의 98%가 담보인정비율(LTV) 80% 미만이었으며, 99%는 원리금상환비율(DSCR)이 1.0배를 초과했다고 밝혔다.

컨스트럭티브는 이번 분기 동안 2분기의 4억 2,800만 달러에서 감소한 4억 600만 달러의 사업 목적 대출을 신규 실행했다. 신규 실행액 중 임대 대출이 84%, 브릿지 대출이 16%를 차지했다. 회사는 3분기 신규 대출 건 전체가 차주가 금리를 확정한 직후 향후 거래 가격을 결정하도록 설계된 매입 약정으로 보호받았다고 설명했다.

경쟁 심화로 수익률이 축소됨에 따라 사업 목적 브릿지 포트폴리오의 자금 회수가 지속되었다. 미상환 원금 잔액은 2분기 5억 4,000만 달러, 전년 동기 9억 1,900만 달러에서 4억 4,000만 달러로 감소했다. 아다마스는 해당 포트폴리오에서 회수한 자본을 핵심 전략 기회로 재배분하고 있다고 밝혔다.

다세대 주택 포트폴리오의 자산 가치는 1억 6,200만 달러였으며, 3분기 연환산 상환율은 55%를 기록했다. 경영진은 상환이 지속됨에 따라 고수익 투자처로 자본을 전환할 여력이 생길 것으로 기대하고 있다.

유동성이 추가 자금 집행 뒷받침

아다마스는 가용 현금 2억 5,900만 달러와 담보 제공이 되지 않거나 레버리지가 낮은 자산에 대한 추정 추가 조달 한도 1억 8,800만 달러로 구성된 4억 4,700만 달러의 초과 유동성 여력을 보유하며 분기를 마감했다. 회사의 비GAAP 포트폴리오 경제적 소구 레버리지 비율은 5.2배에서 4.4배로 낮아졌으며, 에이전시 포트폴리오 비율은 8.3배에서 5.9배로 감소했다. 분기 말 순 TBA 숏 포지션이 이러한 레버리지 지표를 축소시켰다.

해당 분기 동안 아다마스는 3억 4,100만 달러 규모의 임대 대출 증권화, 1억 1,500만 달러 규모의 비에이전시 RMBS 재증권화, 2031년 만기 9.600% 선순위 무보증 사채 9,000만 달러 발행을 완료했다. 분기 종료 후에는 실질 조달 비용 6.40%로 3억 1,300만 달러 규모의 임대 대출 증권화를 추가로 발행했다.

경영진은 모기지 자산의 가격 재조정이 매력적인 투자 기회를 창출했다고 밝히며, 아다마스가 규율 있는 포트폴리오 관리를 유지하면서 핵심 전략에 자본을 계속 집행할 것임을 시사했다. 또한 회사는 추가적인 금리 및 스프레드 변동성, 조기상환 및 신용 실적 변화, 레버리지 및 유동성 위험, 자금 조달 가능성, 담보 손상, 그리고 컨스트럭티브의 지속적인 통합 및 운영에 따른 위험 요소들을 강조했다.