El arrendamiento de oficinas de Douglas Emmett mejora mientras el NOI de apartamentos sube un 4.4%

Douglas Emmett Inc. (NYSE: DEI) reportó indicadores más sólidos en el arrendamiento de oficinas y un crecimiento continuo en el segmento residencial durante el tercer trimestre de 2026; la tasa de oficinas arrendadas en propiedades comparables aumentó al 80,7% frente al 79,8% de un año antes, mientras que el ingreso operativo neto de apartamentos en propiedades comparables avanzó un 4,4%.

El fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT), propietario de inmuebles residenciales y de oficinas de primera categoría en West Los Angeles y Honolulu, firmó contratos de arrendamiento de oficinas por 3,8 millones de pies cuadrados durante los cuatro trimestres transcurridos hasta septiembre. Su tasa general de oficinas arrendadas se situó en el 80,4%, 3,7 puntos porcentuales por encima de la ocupación física, lo que refleja aquellos inquilinos que ya habían firmado contratos de arrendamiento pero aún no se habían instalado. La empresa señaló que dichos inquilinos deberían contribuir a la ocupación a medida que comiencen sus contratos.

Douglas Emmett posee 18,2 millones de pies cuadrados de espacio para oficinas, que generan el 78% de sus rentas, y 4.410 apartamentos que representan el 22% restante. West Los Angeles aporta el 66% de las rentas anuales, seguido del valle de Los Ángeles con un 20% y Honolulu con un 14%.

Los inquilinos pequeños sustentan la estrategia de arrendamiento de oficinas

La cartera de oficinas comprende alrededor de 2.800 contratos de arrendamiento con una superficie mediana de aproximadamente 2.400 pies cuadrados. Cerca del 96% de los contratos abarcan menos de 20.000 pies cuadrados, lo que limita la exposición a cualquier gran inquilino individual. Los servicios jurídicos representan la mayor concentración sectorial, con un 19,9%, seguidos de los servicios financieros con un 16% y el sector inmobiliario con un 13,5%.

La retención de inquilinos ha promediado aproximadamente el 70% por superficie en pies cuadrados desde la salida a bolsa (IPO) de la compañía en 2006. Los vencimientos de los contratos también están distribuidos a lo largo de varios años, correspondiendo la mayor proporción anual —un 12,8%— a 2028.

Douglas Emmett señaló que prácticamente todos sus contratos de arrendamiento de oficinas contemplan incrementos contractuales anuales de renta de entre el 3% y el 5%. La concentración geográfica de su cartera también permite gestionar internamente las funciones de arrendamiento, administración de propiedades, asuntos legales, diseño y construcción entre edificios cercanos. La empresa firmó alrededor de 900 contratos de oficinas en los últimos cuatro trimestres, mientras que el plazo promedio desde la fijación de las condiciones hasta la mudanza del inquilino fue inferior a cuatro meses.

Los apartamentos aportan capacidad de crecimiento y desarrollo

La cartera de apartamentos ha mantenido una tasa promedio de ocupación contratada cercana al 99% desde 2009 y nunca ha descendido del 98% en dicho período. El NOI de los apartamentos en propiedades comparables ha crecido a una media anual de aproximadamente el 4% en los últimos 15 años, lo que incluye el incremento interanual del 4,4% registrado en el último trimestre.

Douglas Emmett cuenta con más de 1.000 apartamentos en fase de desarrollo, lo que equivale a cerca del 23% de su número actual de unidades. La remodelación de Landmark Residences en Brentwood contempla la inclusión de 712 unidades, previéndose la finalización de las torres A y B para 2028. El proyecto tiene un costo estimado de unos 400 millones de dólares.

En 10900 Wilshire, en Westwood, la compañía está desarrollando un inmueble de uso mixto mediante la reconversión de plantas de oficinas en apartamentos a medida que van quedando vacías. La reconversión de todas las plantas aptas podría generar hasta 323 unidades con un costo estimado de entre 200 y 250 millones de dólares, si bien aún no se ha fijado una combinación definitiva de espacio residencial y de oficinas.

La empresa también identificó terrenos con permisos urbanísticos aprobados con una capacidad potencial de entre 8.000 y 10.000 apartamentos adicionales. Douglas Emmett advirtió que el desarrollo inmobiliario en sus mercados es prolongado y complejo, y que los costos de los proyectos, el número de unidades y los plazos siguen siendo estimaciones sujetas a incertidumbre.

Perfil de deuda y riesgos

Douglas Emmett cerró el trimestre con 311 millones de dólares en efectivo. Alrededor del 86% de su deuda estaba a tipo fijo o fijada mediante swaps, con una tasa de interés promedio del 5,04%, mientras que el 14% era a tipo variable. Sus préstamos están respaldados por grupos independientes de inmuebles sin recurso y no incluyen cláusulas restrictivas corporativas.

La compañía no registró vencimientos de deuda en 2026, aunque su cuota de vencimientos programados incluye 338 millones de dólares en 2027, 607 millones en 2028, 428 millones en 2029 y 2.380 millones de dólares en 2030.

Douglas Emmett señaló como riesgos clave la demanda de oficinas, las tasas de interés y la refinanciación, la concentración geográfica y la salida de inquilinos. Sus activos se concentran en West Los Angeles y Honolulu, mientras que la ocupación física de oficinas se mantiene por debajo de la tasa de arrendamiento. La empresa también advirtió que los planes de desarrollo y las expectativas operativas a futuro podrían diferir de los resultados reales debido a las incertidumbres descritas en sus presentaciones regulatorias.