El AFFO del T3 de Postal Realty sube un 9,1%, eleva su objetivo de adquisiciones

Postal Realty (NYSE: PSTL) informó de que los fondos ajustados procedentes de las operaciones del tercer trimestre de 2026 fueron de 0,36 dólares por acción diluida, un 9,1% más que un año antes, gracias a que el crecimiento interno y las adquisiciones impulsaron los beneficios. El fideicomiso de inversión inmobiliaria también elevó sus previsiones de AFFO y adquisiciones para todo el año, lo que señala una mayor contribución de la expansión de la cartera al tiempo que mantiene un ratio de apalancamiento proforma relativamente bajo.

La empresa prevé ahora un AFFO para 2026 de 1,42 a 1,44 dólares por acción, lo que representa un crecimiento interanual del 8,3% en el punto medio. Su previsión anterior no se reveló en la presentación. Postal Realty también mantuvo su perspectiva de crecimiento de los ingresos operativos netos en efectivo de tiendas comparables para 2026 del 6% al 7%.

El AFFO por acción se mantuvo sin cambios respecto al segundo trimestre. La empresa atribuyó el resultado secuencial a la estacionalidad de los costes operativos y a los gastos generales y administrativos extraordinarios. Postal Realty declaró un dividendo trimestral de 0,245 dólares por acción, equivalente a 0,98 dólares al año.

Objetivo de adquisiciones incrementado

Postal Realty elevó su objetivo de adquisiciones para 2026 a un rango de entre 185 y 200 millones de dólares, frente al rango anterior de 150 a 160 millones de dólares. Durante el tercer trimestre, adquirió 145 inmuebles que suman unos 387.000 pies cuadrados por 82 millones de dólares a una tasa de capitalización de caja media ponderada del 6,9%.

Las transacciones del trimestre incluyeron propiedades en Greenwich, Connecticut, y Brooklyn, Nueva York. En septiembre, la empresa también compró 72 propiedades que gestionaba anteriormente por 27,8 millones de dólares, financiados con 25,8 millones de dólares en efectivo y 2 millones de dólares en unidades de la sociedad operativa. Dicha cartera está plenamente ocupada y abarca aproximadamente 148.000 pies cuadrados.

Hasta el 30 de septiembre, Postal Realty había completado adquisiciones por valor de unos 162 millones de dólares en 2026 a una tasa de capitalización media ponderada del 7,1%. La empresa señaló que el 77% de sus adquisiciones procedían de fuentes internas, lo que refleja su enfoque en consolidar un mercado fragmentado de inmuebles postales de propiedad privada.

Al cierre del trimestre, Postal Realty era propietaria de 2.159 propiedades en 49 estados, con aproximadamente 7,9 millones de pies cuadrados de espacio interior alquilable neto. La ocupación fue del 99,8%, mientras que el plazo medio ponderado de los contratos de arrendamiento fue de 6,4 años, incluidos ciertos plazos acordados y modificaciones no ejecutadas descritos en la presentación.

Los cambios en los contratos de arrendamiento respaldan la estrategia de crecimiento interno

La dirección pretende sustituir las estructuras de arrendamiento con alquiler fijo por contratos más largos que incluyan incrementos anuales. Incluyendo los términos acordados hasta 2027, los contratos de arrendamiento con incrementos anuales de al menos el 3% cubrirían el 60% de la cartera, mientras que los contratos a 10 años representarían el 55%. Algunos de esos términos aún no han comenzado y las cifras incluyen modificaciones no ejecutadas que prorrogan ciertos contratos a precio de mercado de 2023.

Postal Realty prevé un crecimiento de los ingresos en efectivo de tiendas comparables de aproximadamente el 6,5% en 2027. El vencimiento de los contratos de arrendamiento ofrece oportunidades para reajustar los alquileres, pero también expone a la empresa a riesgos de renovación y negociación. Alrededor del 26% del alquiler base anualizado está asociado a vencimientos de contratos a precio de mercado entre 2027 y 2030. La tasa histórica media ponderada de retención de contratos de la cartera fue del 99,6% en lo que va de año 2026.

La emisión de capital amplía la capacidad de adquisición

Postal Realty captó 213 millones de dólares de capital en 2026 hasta el 16 de octubre, incluidos 82,5 millones de dólares previstos de acciones forward pendientes de liquidar, suponiendo una liquidación física completa. Registró 343,5 millones de dólares de liquidez al cierre del tercer trimestre, consistentes principalmente en capacidad de crédito revolvente no dispuesta y los ingresos previstos de acciones forward no liquidadas.

La empresa amplió su línea de crédito en 60 millones de dólares hasta los 615 millones de dólares en julio, lo que incluyó un aumento del crédito revolvente a 275 millones de dólares. Al cierre del trimestre, el 93,2% de la deuda era a tipo fijo, el tipo de interés medio ponderado era del 3,9% y el plazo medio ponderado de la deuda era de 3,2 años. La deuda neta proforma sobre el EBITDA ajustado recurrente fue de 3,5 veces tras contabilizar los ingresos pendientes por acciones forward, por debajo del objetivo de apalancamiento fijado por la dirección de no superar las 5,5 veces.

La presentación de Postal Realty incluyó calificaciones de grado de inversión BBB de Fitch y KBRA, habiéndose anunciado la calificación de Fitch en agosto.

Las perspectivas de la empresa siguen sujetas a su capacidad para completar adquisiciones y negociar contratos de arrendamiento con el Servicio Postal de Estados Unidos en los términos previstos. Otros riesgos revelados incluyen cambios en la demanda de servicios postales, cierres o consolidaciones de propiedades de USPS, mayores costes operativos y de financiación, fluctuaciones de los tipos de interés, disponibilidad de adquisiciones y la capacidad de la empresa para mantener la condición de REIT. Postal Realty también señaló que sus previsiones con métricas no GAAP no se concilian con las medidas GAAP comparables debido a que determinados conceptos, incluidos los deterioros de valor, las ganancias o pérdidas por venta de propiedades y las depreciaciones y amortizaciones, son difíciles de pronosticar.