La pérdida del T3 y la caída del valor contable de MITT contrarrestan el crecimiento del patrimonio inmobiliario

TPG Mortgage Investment Trust registró una pérdida según GAAP en el tercer trimestre y un descenso del 7,3% en su valor contable, ya que las pérdidas no realizadas de la cartera superaron los mayores ingresos netos por intereses. El REIT de hipotecas residenciales continuó ampliando sus inversiones en préstamos con garantía hipotecaria y su actividad de titulización, mientras avanza en la propuesta de fusión con Cherry Hill Mortgage Investment Corporation.

Durante los tres meses finalizados el 30 de septiembre de 2026, MITT registró una pérdida neta disponible para los accionistas ordinarios de 15,7 millones de dólares, o 0,49 dólares por acción diluida, frente al beneficio neto de 14,6 millones de dólares, o 0,47 dólares por acción, del año anterior. Este último resultado incluyó 19,9 millones de dólares de pérdidas netas no realizadas, mientras que el trimestre del año anterior incluyó 13,2 millones de dólares de ganancias netas no realizadas.

El valor contable por acción ordinaria cayó a 9,27 dólares desde los 10,00 dólares al cierre del segundo trimestre. La variación reflejó 0,62 dólares por acción de pérdidas no realizadas, 0,13 dólares por acción de gastos relacionados con la transacción y el dividendo trimestral ordinario de 0,24 dólares por acción, compensados en parte por los beneficios disponibles para distribución y las ganancias realizadas.

MITT generó beneficios disponibles para distribución (EAD) no ajustados a las normas GAAP por 6,6 millones de dólares, equivalentes a 0,21 dólares por acción diluida. Esto se compara con el dividendo de 0,24 dólares por acción declarado durante el trimestre. El EAD excluye partidas como ciertas ganancias y pérdidas de inversión realizadas y no realizadas y gastos relacionados con la transacción, y puede no ser comparable con medidas con nombres similares utilizadas por otras empresas.

Las inversiones con garantía hipotecaria impulsan la actividad de la cartera

Los ingresos netos por intereses según GAAP aumentaron a 20,7 millones de dólares desde los 19,5 millones de dólares del periodo del año anterior. MITT atribuyó el crecimiento continuado de las ganancias de la cartera de inversión a la reinversión en préstamos con garantía hipotecaria y a un ritmo de amortización anticipada más lento, lo que respaldó la ampliación del margen neto de intereses a pesar de lo que la empresa calificó como un entorno de tipos de interés desafiante.

La empresa invirtió 1.200 millones de dólares en préstamos con garantía hipotecaria a través de titulizaciones y adquisiciones de préstamos durante el trimestre. Compró 317,4 millones de dólares en préstamos con garantía hipotecaria y titulizó 326,5 millones de dólares de saldo principal no pagado mediante deuda a plazo sin ajuste a valor de mercado. MITT también completó dos titulizaciones por un total de 895 millones de dólares de saldo principal no pagado y conservó 45,8 millones de dólares en títulos respaldados por hipotecas residenciales no de agencia.

Al cierre del trimestre, la cartera de inversión tenía un valor razonable de 7.560 millones de dólares, un rendimiento promedio ponderado del 6,1% y 7.090 millones de dólares en financiación relacionada. Los préstamos titulizados no de agencia representaron el componente más importante, con un valor razonable de 5.780 millones de dólares. La cartera también incluía unos 1.050 millones de dólares en préstamos con garantía hipotecaria titulizados y 284,9 millones de dólares en RMBS no de agencia.

La cartera de préstamos de MITT incluía 6.200 millones de dólares en préstamos no de agencia con una ratio préstamo-valor actual promedio ponderada del 61%, una puntuación FICO promedio ponderada de 751 y una tasa de morosidad de 90 días o más del 1,4%. Su cartera de préstamos con garantía hipotecaria de 1.200 millones de dólares presentó una ratio préstamo-valor combinada del 64%, una puntuación FICO promedio ponderada de 751 y una tasa de morosidad grave del 0,6%.

Liquidez, apalancamiento y Arc Home

MITT cerró el trimestre con 84,7 millones de dólares en liquidez, compuestos por 56,7 millones de dólares en efectivo y equivalentes de efectivo y 28 millones de dólares de disponibilidad de financiación comprometida. Su ratio de apalancamiento económico no ajustada a GAAP fue de 2,0 veces. Aproximadamente el 85% de la financiación según GAAP consistía en deuda titulizada sin recurso para la empresa, y el coste total de los fondos al cierre del trimestre fue del 5,4%.

Arc Home, el canal propio de originación de hipotecas de MITT, originó 1.000 millones de dólares durante el trimestre y registró un volumen de compromisos de tipo de interés de 1.500 millones de dólares, un 5,5% más que en el tercer trimestre de 2025. MITT mantenía una participación del 66% valorada en 45,7 millones de dólares. Su parte del EAD del tercer trimestre de Arc Home supuso una pérdida de 39.000 dólares.

La resolución de activos comerciales y la fusión siguen siendo variables clave

MITT busca liberar capital de los préstamos comerciales heredados de WMC, que tenían un valor razonable de 44,1 millones de dólares y 27,6 millones de dólares en capital al cierre del trimestre. La empresa señaló que los procesos de venta de dos propiedades hoteleras tenían como objetivo el cierre en el cuarto trimestre, mientras que la venta de una propiedad comercial apuntaba a un cierre en el primer trimestre. Otros activos hoteleros se están posicionando para posibles salidas en 2027.

La dirección prevé que los fondos obtenidos por las ventas se utilicen en primer lugar para saldar financiación, lo que calcula que aportaría 0,03 dólares por acción al EAD. La empresa también ve un EAD adicional potencial derivado de la reinversión de aproximadamente 28 millones de dólares de capital en inversiones con un objetivo de rentabilidad sobre el capital del 15% al 20% en 2027. Sin embargo, los préstamos comerciales afectados se encuentran en estado de no devengo o de recuperación de costes, y MITT advirtió de que las ventas propuestas podrían no cerrarse dentro de los plazos previstos o no llegar a cerrarse en absoluto.

Durante el trimestre, MITT suscribió un acuerdo de fusión con Cherry Hill Mortgage Investment Corporation. La consumación de la operación sigue sujeta a la aprobación de los accionistas y a otras condiciones de cierre. La presentación también identificó como riesgos materiales relacionados con la fusión los desafíos de integración, los costes de la transacción, posibles litigios, la distracción de la dirección y la posibilidad de que no se alcancen los beneficios esperados.

Otras incertidumbres incluyen variaciones en los tipos de interés, los diferenciales de crédito y el valor de los activos; impagos o morosidad en la cartera de préstamos subyacente; el acceso a los mercados de financiación y titulización; el comportamiento de amortización anticipada; y la rentabilidad, liquidez y volúmenes de originación de Arc Home.