La pérdida del T3 de Claros Mortgage Trust se reduce a medida que las resoluciones de préstamos reducen la deuda

Claros Mortgage Trust registró una pérdida neta GAAP en el tercer trimestre de 14,3 millones de dólares, o 0,10 dólares por acción, mientras el prestamista de bienes raíces comerciales continuó resolviendo préstamos problemáticos y reduciendo deuda. La lista de vigilancia de la empresa disminuyó con respecto al cierre del año, mientras que los reembolsos de préstamos posteriores al trimestre respaldaron un mayor desapalancamiento, pero las considerables reservas crediticias y las pérdidas potenciales en las ventas de préstamos pendientes continuaron pesando sobre su balance.

La pérdida GAAP se redujo desde los 255,4 millones de dólares, o 1,81 dólares por acción, del segundo trimestre, cuando los resultados incluyeron una provisión de 208,8 millones de dólares para pérdidas crediticias esperadas corrientes y un ajuste de valoración de 29,6 millones de dólares en bienes inmuebles adjudicados mantenidos para la venta. La provisión CECL del tercer trimestre fue de 387.000 dólares.

CMTG registró una pérdida distribuible, una medida no GAAP, de 12,1 millones de dólares, o 0,08 dólares por acción. La pérdida distribuible antes de ganancias y pérdidas realizadas fue de 7,9 millones de dólares, o 0,05 dólares por acción. Los ingresos netos totales fueron de 32,6 millones de dólares, incluidos 1,2 millones de dólares de ingresos netos por intereses y 31,4 millones de dólares de ingresos procedentes de bienes inmuebles adjudicados.

El valor contable se situó en 8,49 dólares por acción al 30 de septiembre, por debajo de los 8,58 dólares a finales de junio. El valor contable ajustado, que vuelve a sumar la reserva general CECL y la depreciación y amortización acumuladas de los bienes inmuebles adjudicados, fue de 9,00 dólares por acción. Las reservas totales CECL fueron de 566,2 millones de dólares, equivalentes al 18,5% del saldo de principal pendiente, incluidos 515,6 millones de dólares en reservas específicas.

Resolución de préstamos y reducción de la lista de vigilancia

La cartera de préstamos mantenidos para inversión se situó en 2.500 millones de dólares según su valor en libros en 23 préstamos, en comparación con los 2.800 millones de dólares en 26 préstamos al final del segundo trimestre. El 95% de la cartera correspondía a tipo de interés variable y el 95% a préstamos de primer rango (senior), con una calificación de riesgo media ponderada de 3,8.

Durante el trimestre, CMTG resolvió cuatro préstamos por un total de 409,5 millones de dólares de saldo de principal pendiente y recibió 8 millones de dólares en reembolsos parciales. Las resoluciones incluyeron dos reembolsos totales por un importe de 223,1 millones de dólares, la venta de un préstamo en lista de vigilancia al 63% del saldo de principal pendiente y la liquidación con descuento de otro préstamo en lista de vigilancia con una recuperación del 94%. Tras el cierre del trimestre, la empresa recibió dos reembolsos totales adicionales que sumaron 268,7 millones de dólares y 600.000 dólares en reembolsos parciales.

En lo que va de año, las resoluciones de préstamos alcanzaron los 1.300 millones de dólares de saldo de principal pendiente, incluidos seis reembolsos totales por un valor conjunto de 732,5 millones de dólares. CMTG resolvió siete préstamos en lista de vigilancia por un total de 646,8 millones de dólares durante el periodo, generando ingresos brutos equivalentes al 79% del saldo de principal pendiente.

Al cierre del trimestre, la lista de vigilancia contenía 11 préstamos con un valor en libros combinado de 1.100 millones de dólares, lo que supone una reducción de 547,2 millones de dólares con respecto a finales de 2025. Ningún préstamo se añadió a la lista de vigilancia ni se clasificó en estado de no devengo durante el trimestre. La lista de vigilancia incluía 10 préstamos con calificación de riesgo 5, con 1.550 millones de dólares de saldo de principal pendiente y 1.030 millones de dólares de valor en libros tras las reservas específicas CECL equivalentes al 33,4% del saldo de principal pendiente.

En octubre, se alcanzaron acuerdos vinculantes para vender dos préstamos con calificación de riesgo 5 por un importe bruto conjunto de 310,7 millones de dólares, o el 97% de sus valores en libros combinados actuales. De completarse en el cuarto trimestre, se espera que las transacciones generen pérdidas adicionales combinadas por valor de 10,4 millones de dólares, o unos 0,07 dólares por acción.

Menor deuda y desinversiones en bienes inmuebles adjudicados (REO)

La financiación pendiente disminuyó en 330,1 millones de dólares durante el trimestre, incluidos 99,9 millones de dólares en pagos de desapalancamiento. CMTG cerró septiembre con 146,9 millones de dólares de liquidez, incluidos 133,8 millones de dólares en efectivo. A fecha de 2 de noviembre, la liquidez era de 142,7 millones de dólares, incluidos 136,8 millones de dólares en efectivo.

El ratio de deuda neta sobre capital no GAAP fue de 1,7 veces y el ratio de apalancamiento total fue de 2,4 veces al cierre del trimestre. Tras reflejar 268,7 millones de dólares de resoluciones de préstamos posteriores y desapalancamiento, esos ratios habrían sido de 1,5 veces y 2,2 veces, respectivamente. La empresa también informó de 664,5 millones de dólares en activos no gravados y compromisos no financiados netos por valor de 3 millones de dólares cuyos requisitos de financiación se cumplieron.

La cartera de bienes inmuebles adjudicados (REO) de CMTG constaba de ocho inversiones con un valor en libros de 700,7 millones de dólares y un patrimonio neto de 287,1 millones de dólares, o 1,99 dólares por acción. La empresa vendió una inversión inmobiliaria residencial multifamiliar REO por 22,5 millones de dólares durante el trimestre. En octubre, se alcanzó un acuerdo vinculante para vender dos de los siete hoteles de su cartera hotelera REO por 44,5 millones de dólares, ligeramente por encima de su valor en libros asignado, proyectándose el cierre para el primer trimestre de 2027.

La empresa está impulsando ventas u otras estrategias de monetización en varios activos REO, mientras busca mejorar el rendimiento operativo en otros antes de su eventual desinversión. Los resultados siguen sujetos a la ejecución y a las condiciones del mercado. CMTG también identificó los impagos de los prestatarios, las presiones de refinanciación, la disponibilidad y los costes de financiación, los cambios en los tipos de interés, el descenso en el valor de las garantías, la menor demanda de inmuebles comerciales y las recuperaciones potencialmente inferiores o la mayor gravedad de las pérdidas como incertidumbres materiales que afectan a su cartera y a sus resultados futuros.