El FFO de Easterly Government Properties aumenta en el Q3 de 2026 impulsado por el crecimiento de los ingresos por alquileres

Easterly Government Properties, Inc. (NYSE: DEA) informó de mayores ingresos y fondos de las operaciones (FFO) en el tercer trimestre de 2026, impulsados por el aumento de las rentas por alquiler, mientras que su cartera se mantuvo fuertemente concentrada en inquilinos del Gobierno de Estados Unidos. El fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) centrado en el sector público también detalló tres proyectos de desarrollo que sumaban casi 119 millones de dólares en costes incurridos hasta septiembre.

Los ingresos totales aumentaron a 93,6 millones de dólares en los tres meses finalizados el 30 de septiembre, frente a los 86,2 millones de dólares del mismo periodo del año anterior. Los ingresos por alquiler, la mayor fuente de ingresos de la empresa, aumentaron a 90,0 millones de dólares desde los 82,2 millones de dólares, compensando con creces la caída en los reembolsos de los inquilinos.

El beneficio neto disponible para los accionistas ordinarios fue de 5,5 millones de dólares, o 0,11 dólares por acción diluida, frente a los 1,2 millones de dólares, o 0,02 dólares por acción, del mismo trimestre del año anterior. El periodo del año anterior incluyó una pérdida por deterioro de 2,5 millones de dólares, mientras que el trimestre más reciente incluyó una recuperación de pérdidas crediticias de 752.000 dólares, en comparación con una provisión de 302.000 dólares un año antes.

Los gastos operativos de los inmuebles aumentaron a 22,9 millones de dólares desde 20,7 millones de dólares, mientras que los gastos generales y administrativos corporativos subieron a 7,2 millones de dólares desde 5,8 millones de dólares. El gasto por intereses también se incrementó a 20,0 millones de dólares desde 19,0 millones de dólares.

El FFO y los resultados a nivel de propiedad mejoran

Los fondos de las operaciones (FFO), una métrica no GAAP utilizada habitualmente por los REIT, aumentaron a 38,5 millones de dólares, o 0,79 dólares por acción totalmente diluida, desde los 34,8 millones de dólares, o 0,74 dólares por acción. El FFO subyacente (Core FFO) subió a 38,0 millones de dólares, o 0,78 dólares por acción totalmente diluida, frente a los 35,6 millones de dólares, o 0,76 dólares por acción.

El efectivo disponible para distribución aumentó a 32,8 millones de dólares desde 29,3 millones de dólares. Easterly señaló que esta métrica tiene como objetivo ofrecer información complementaria sobre su capacidad para financiar dividendos y no debe considerarse como flujo de caja según los PCGA (GAAP).

El ingreso operativo neto (NOI) alcanzó los 65,7 millones de dólares, por encima de los 60,5 millones de dólares, mientras que el NOI en efectivo aumentó a 60,1 millones de dólares desde 57,9 millones de dólares. El EBITDA subió a 59,0 millones de dólares desde 54,2 millones de dólares.

En los primeros nueve meses de 2026, los ingresos totales fueron de 277,6 millones de dólares, frente a los 249,1 millones de dólares del mismo periodo de 2025. El FFO aumentó a 112,5 millones de dólares, o 2,33 dólares por acción totalmente diluida, desde los 101,7 millones de dólares, o 2,18 dólares por acción. El FFO subyacente de los nueve meses también fue de 112,5 millones de dólares, o 2,33 dólares por acción, frente a los 103,3 millones de dólares, o 2,22 dólares por acción.

Los inquilinos gubernamentales siguen siendo fundamentales en la cartera

La cartera operativa de Easterly sumaba aproximadamente 10,7 millones de pies cuadrados arrendados y generaba 395,0 millones de dólares en ingresos por alquileres anualizados al 30 de septiembre. En términos de la participación proporcional de la empresa, la cartera comprendía aproximadamente 10,2 millones de pies cuadrados y 371,1 millones de dólares en ingresos por alquileres anualizados.

Los inquilinos del Gobierno de Estados Unidos representaron el 86,5% del total de ingresos por alquileres anualizados y el 84,6% del espacio arrendado. El Departamento de Asuntos de los Veteranos fue el mayor inquilino, aportando el 24,8% de los ingresos por alquileres anualizados, seguido del Buró Federal de Investigaciones (FBI) con el 14,1% y la Administración de Control de Drogas (DEA) con el 7,4%.

El plazo medio ponderado restante de los contratos de arrendamiento de la cartera era de 9,2 años. Los contratos de arrendamiento que representan el 7,3% de los ingresos por alquileres anualizados vencen en 2027, seguidos del 5,7% en 2028 y el 6,3% en 2029. Además, seis inquilinos del Gobierno de Estados Unidos, que representan alrededor del 2,3% del espacio arrendado y de los ingresos por alquileres anualizados, operaban al amparo de cláusulas que permiten la rescisión anticipada antes del vencimiento estipulado.

Easterly posee el 53% de una sociedad inmobiliaria no consolidada que posee inmuebles ambulatorios arrendados al Gobierno. Su participación en los ingresos del tercer trimestre de la sociedad fue de 6,8 millones de dólares, mientras que su parte del beneficio neto ascendió a 1,8 millones de dólares y el FFO subyacente a 3,9 millones de dólares.

Cartera de proyectos en desarrollo y balance de situación

La empresa tenía tres proyectos en construcción con 154.812 pies cuadrados arrendados y 118,8 millones de dólares en costes incurridos hasta septiembre. Los proyectos cuentan con plazos de arrendamiento de 20 a 25 años e incluyen laboratorios en Fort Myers (Florida) y juzgados en Flagstaff (Arizona) y Medford (Oregón).

La finalización del laboratorio de Fort Myers y el inicio del arrendamiento estaban previstos para el cuarto trimestre de 2026, y Easterly afirmó que todas las actividades de construcción significativas se completaron en octubre. Se espera que el juzgado de Flagstaff se complete y comience su arrendamiento en el primer trimestre de 2027, mientras que el de Medford está programado para el primer semestre de 2028. Los reembolsos de pago único previstos para los proyectos de Flagstaff y Medford ascienden a un total de 53,3 millones de dólares.

La deuda neta se situó en 1.680 millones de dólares al cierre del trimestre, con una deuda neta ajustada de 1.610 millones de dólares. La deuda neta se situó en 7,1 veces el EBITDA trimestral anualizado, mientras que la deuda neta ajustada fue de 6,8 veces. La deuda a tipo fijo representó el 87,2% de la deuda total, y el tipo de interés medio ponderado fue del 4,6%, con un vencimiento medio ponderado de 3,8 años.

Easterly registró 383,8 millones de dólares disponibles en su línea de crédito renovable de 400 millones de dólares. Los vencimientos de la deuda se concentran en 2027 y 2028, cuando está previsto el vencimiento del 13,7% y el 21,8% de la deuda total, respectivamente.

La empresa identificó como riesgo principal su dependencia del Gobierno de Estados Unidos y de sus agencias para la práctica totalidad de sus ingresos. Otras incertidumbres reveladas incluyen cambios en el gasto inmobiliario federal o en las preferencias de arrendamiento, cierres del gobierno (shutdowns), pérdida de inquilinos, desocupación de inmuebles, condiciones de refinanciación, tipos de interés, ejecución de proyectos en desarrollo y la capacidad de mantener la cualificación como REIT.