Resultados del T3 de 2026 de FSP: los ingresos caen un 8.7% ante el descenso de la ocupación

Franklin Street Properties (NYSE American: FSP) informó que sus ingresos en el tercer trimestre de 2026 ascendieron a 24,9 millones de dólares, un 8,7% menos que los 27,3 millones de dólares del año anterior, mientras que la pérdida por acción según GAAP se amplió a 0,09 dólares desde 0,08 dólares. La pérdida neta aumentó a 9,1 millones de dólares y el porcentaje arrendado de su cartera de oficinas cayó al 66,2%, ya que los vencimientos de contratos de arrendamiento continuaron superando a los nuevos alquileres.

Datos principales de rendimiento

Los ingresos por arrendamiento de FSP disminuyeron en 2,4 millones de dólares interanual. Los gastos totales cayeron 2,7 millones de dólares, lo que refleja principalmente menores impuestos inmobiliarios y seguros, así como la reducción de costos generales y administrativos, pero los gastos por intereses trimestrales aumentaron en 1,5 millones de dólares.

El beneficio de la reducción de los gastos totales también se vio compensado por una pérdida de 1,0 millones de dólares por extinción de deuda, en comparación con un monto insignificante en el mismo trimestre del año anterior. El FFO no GAAP fue de 1,4 millones de dólares, o 0,01 dólares por acción.

Rendimiento de la cartera y arrendamiento

Al 30 de septiembre de 2026, FSP poseía 13 propiedades que sumaban aproximadamente 4,6 millones de pies cuadrados. La cartera estaba arrendada en un 66,2%, por debajo del 68,9% registrado al 31 de diciembre de 2025, debido a que los vencimientos de alquileres superaron a los nuevos contratos firmados durante los primeros nueve meses de 2026.

La empresa firmó contratos de arrendamiento que cubren aproximadamente 226.000 pies cuadrados durante ese período de nueve meses, incluidos unos 163.000 pies cuadrados correspondientes a renovaciones y expansiones de inquilinos existentes. El alquiler base promedio ponderado según GAAP en estas operaciones de arrendamiento fue de 33,57 dólares por pie cuadrado, un 11,5% por encima de los alquileres promedio de las respectivas propiedades en 2025. La duración promedio de los contratos mejoró de 5,7 a 6,8 años, pero las condiciones favorables en los alquileres completados no impidieron que la ocupación general disminuyera.

El alquiler promedio ponderado por pie cuadrado ocupado de la cartera fue de 30,42 dólares al cierre del trimestre, en comparación con los 30,86 dólares a finales de 2025. Varias propiedades se mantuvieron sustancialmente por debajo de la ocupación plena, entre ellas Plaza Seven, con un 43,0% arrendado, y 1999 Broadway, con un 47,1%.

FSP también vendió Greenwood Plaza en Englewood, Colorado, por un precio bruto de aproximadamente 19,4 millones de dólares el 8 de julio. Utilizó unos 8,5 millones de dólares de los ingresos netos para pagar deuda, intereses y comisiones, y conservó aproximadamente 8,9 millones de dólares en efectivo provenientes de la venta.

La menor ocupación y los costos financieros mantuvieron elevada la pérdida trimestral

La disminución de los ingresos por alquiler se produjo a la par con la reducción en la ocupación de la cartera. Aunque FSP redujo los impuestos inmobiliarios y seguros trimestrales a 2,1 millones de dólares desde 5,3 millones de dólares y bajó los gastos generales y administrativos a 2,2 millones de dólares desde 3,0 millones de dólares, los costos relacionados con la financiación limitaron el efecto de esos ahorros.

El gasto por intereses aumentó un 23,2% a 7,8 millones de dólares, mientras que la pérdida por extinción de deuda se incrementó a 1,0 millones de dólares desde 7.000 dólares. Como resultado, la pérdida neta de la empresa se amplió a pesar de que los gastos totales reportados disminuyeron. Esto sitúa la mejora de la ocupación y los costos de financiación como variables clave para la rentabilidad futura.

Flujo de caja y balance de situación

Durante los primeros nueve meses de 2026, el flujo de caja operativo mejoró a 4,7 millones de dólares desde una salida de caja de 78.000 dólares en el mismo período de 2025. La conciliación desde una pérdida neta de 35,2 millones de dólares en nueve meses incluyó 35,9 millones de dólares por depreciación y amortización y 7,7 millones de dólares por pérdidas relacionadas con ventas de propiedades y deterioro, siendo ambos ajustes sin efecto en efectivo.

El efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido aumentaron a 34,9 millones de dólares desde 30,6 millones de dólares a finales de 2025. La refinanciación de FSP reemplazó sus préstamos a plazo y pagarés sénior anteriores por préstamos a plazo iniciales con un saldo neto de 247,3 millones de dólares al cierre del trimestre. La dirección afirmó que la refinanciación aumentó la flexibilidad de la empresa mientras evalúa transacciones estratégicas.

Los gastos de capital recurrentes sumaron 14,2 millones de dólares durante los primeros nueve meses, incluidos 9,3 millones de dólares en mejoras para inquilinos y 2,5 millones de dólares en costos de arrendamiento diferidos. El consejo de administración de FSP suspendió los dividendos trimestrales en marzo de 2026, una decisión que se prevé preserve aproximadamente 4,1 millones de dólares en efectivo al año para iniciativas de arrendamiento y otras necesidades de la cartera.

Revisión estratégica y prioridades de la dirección

FSP continuó con su revisión estratégica ampliada junto con BofA Securities y JLL Securities. Tras realizar contactos en el mercado y múltiples rondas de determinación de precios, la empresa identificó oportunidades de venta de activos individuales y subcarteras que pretendía llevar a cabo durante el cuarto trimestre.

La dirección advirtió que la demanda de inversión y la liquidez en el sector de inmuebles de oficinas se mantuvieron desiguales a nivel nacional y desafiantes en varios de los mercados de FSP. Cualquier transacción dependerá de un precio aceptable, la debida diligencia del comprador y los acuerdos de financiación. Las prioridades operativas siguen siendo mejorar la ocupación, extender la duración de los arrendamientos, controlar los gastos y dirigir el capital hacia iniciativas de arrendamiento y gestión de activos.

Riesgos que los inversores deben vigilar

• Ocupación persistentemente baja: Aproximadamente 1,56 millones de pies cuadrados estaban desocupados al 30 de septiembre. Una debilidad continua presionaría los ingresos por alquiler y podría afectar la comercialización de los activos.
• Próximos vencimientos de contratos: Los contratos de arrendamiento que cubren 547.333 pies cuadrados, o el 11,9% de la cartera, vencen en 2027, lo que genera requerimientos adicionales de renovación y rearrendamiento.
• Ejecución incierta de la venta de propiedades: La demanda desigual de inversión en oficinas y la liquidez limitada podrían retrasar las ventas de activos o impedir que FSP obtenga un precio aceptable.
• Costos de financiación y arrendamiento: Los gastos por intereses trimestrales aumentaron de forma sustancial, mientras que la cartera requirió 14,2 millones de dólares de gastos de capital recurrentes durante los primeros nueve meses. Estas exigencias pueden limitar el efectivo disponible para otros usos.

Resumen

Los resultados de FSP en el 3T 2026 reflejaron menores ingresos por alquiler, una disminución de la ocupación y mayores costos financieros, compensados en parte por menores gastos administrativos y relacionados con las propiedades. El flujo de caja operativo positivo de nueve meses, la venta de Greenwood Plaza, la refinanciación de la deuda y la suspensión del dividendo aportaron liquidez adicional, pero la siguiente fase depende de los avances en el arrendamiento y de si la revisión estratégica da lugar a ventas de activos en condiciones aceptables.