Resultados de BXP del T3 de 2026: el FFO aumenta al mejorar la ocupación

BXP (NYSE: BXP) reportó ingresos en el tercer trimestre de 2026 de 911,4 millones de dólares, un 4,6% más respecto a los 871,5 millones de dólares del mismo periodo del año anterior, mientras que el BPA diluido mejoró a 0,71 dólares frente a una pérdida de 0,77 dólares. El FFO atribuible a BXP aumentó aproximadamente un 9,2% hasta los 302,2 millones de dólares, y la ocupación total de la cartera incrementó 100 puntos básicos desde el segundo trimestre hasta el 89,4%. El marcado giro positivo de las ganancias según PCGA (GAAP) también reflejó ganancias por venta de propiedades y la ausencia de pérdidas sustanciales en sociedades conjuntas y cargos por deterioro registrados hace un año.

Datos clave de ganancias

Los ingresos por arrendamiento aportaron la mayor parte del crecimiento de los ingresos totales, subiendo aproximadamente un 4,5% hasta los 846,2 millones de dólares. Los gastos totales disminuyeron ligeramente a pesar de los mayores ingresos, ya que la menor depreciación, amortización y costes de transacción compensaron los modestos incrementos en los gastos operativos de alquiler y los gastos generales y administrativos.

El FFO, una medida no PCGA (non-GAAP) utilizada habitualmente para comparaciones operativas entre REIT, aumentó a un ritmo mayor que los ingresos. El FFO diluido por acción finalizó 0,08 dólares por encima del punto medio de las propias previsiones trimestrales de BXP, debido principalmente a un rendimiento de la cartera superior al proyectado.

Rendimiento del negocio y de la cartera

BXP firmó 74 contratos de arrendamiento que cubren aproximadamente 1,2 millones de pies cuadrados durante el trimestre, con un plazo medio ponderado de arrendamiento de 10,3 años. Entre los acuerdos destacados figuraron el alquiler de unos 206.000 pies cuadrados a una empresa tecnológica en 500 North Capitol en Washington, D. C., y la renovación de unos 112.000 pies cuadrados por parte de un bufete de abogados en Madison Centre en Seattle.

La ocupación total de la cartera alcanzó el 89,4%, 100 puntos básicos más de forma secuencial y marcando un cuarto trimestre consecutivo de mejora. La tasa de espacio arrendado aumentó 60 puntos básicos respecto al segundo trimestre hasta el 91,9%, dejando una diferencia de 250 puntos básicos entre el espacio arrendado y el ocupado.

Esa brecha representa aproximadamente 1,1 millones de pies cuadrados de contratos arrendados firmados que aún no habían comenzado a generar ingresos por alquiler bajo PCGA (GAAP). BXP prevé que aproximadamente la mitad de esos futuros inicios comiencen antes de finales de 2026, lo que hace que el calendario de mudanzas sea relevante para los ingresos por alquiler a corto plazo.

La cartera CBD (distrito central de negocios) de la empresa tuvo una ocupación del 91,8% y un 94,1% de espacio arrendado. Aproximadamente el 90,4% de la cuota de BXP en las obligaciones de alquiler anualizadas procedía de clientes de la cartera CBD, lo que subraya tanto la importancia de sus propiedades urbanas de primer nivel como su concentración en dicho mercado.

La mejora recurrente de la cartera y las comparaciones contables ayudaron a las ganancias

La diferencia entre los ingresos y los gastos totales se amplió a aproximadamente 295,8 millones de dólares desde los 252,6 millones de dólares. Esto elevó el margen implícito antes de otros ingresos y gastos a cerca del 32,5% desde el 29,0%, a medida que aumentaron los ingresos mientras que los gastos declarados disminuyeron ligeramente.

Sin embargo, la variación en el beneficio neto PCGA (GAAP) fue mucho mayor que la mejora de los ingresos subyacentes. El tercer trimestre de 2025 incluyó una pérdida de 148,3 millones de dólares procedente de sociedades conjuntas no consolidadas y 68,9 millones de dólares en pérdidas por deterioro. En el tercer trimestre de 2026, las sociedades conjuntas aportaron 1,1 millones de dólares en ingresos, no se registraron pérdidas por deterioro y las ganancias por venta de bienes inmuebles aumentaron a 10,4 millones de dólares desde los 1,9 millones de dólares.

Esta distinción explica por qué el BPA diluido pasó de pérdidas a ganancias, mientras que el FFO creció a un ritmo más moderado. El FFO excluye la depreciación inmobiliaria, los cargos por deterioro y las ganancias por venta de propiedades, por lo que su crecimiento del 8,6% por acción ofrece una visión más clara de la mejora en las operaciones inmobiliarias recurrentes.

Liquidez, financiación y venta de activos

El efectivo y equivalentes de efectivo se situaron en 1.470 millones de dólares al 30 de septiembre de 2026, casi sin cambios frente a los 1.480 millones de dólares a finales de 2025. Durante el trimestre, BXP gestionó diversas operaciones de capital y financiación vinculadas al desarrollo y a la gestión de la deuda.

La empresa suscribió un préstamo para la construcción de 1.200 millones de dólares para el proyecto de 343 Madison Avenue. El préstamo conlleva un tipo inicial de Term SOFR más un 2,50%, que se reducirá a Term SOFR más un 2,25% si se alcanzan hitos específicos de arrendamiento y construcción, y tiene un plazo inicial de cuatro años más una prórroga condicional de un año.

BXP también vendió una participación del 10,6% en el desarrollo de 343 Madison Avenue a AVRS Partners. La transacción generó capital adicional y redujo el compromiso de capital requerido de BXP, al tiempo que le permitió mantener el control del desarrollo, el arrendamiento y la gestión de la propiedad.

Por otra parte, Boston Properties Limited Partnership emitió 700,0 millones de dólares en bonos sénior no garantizados al 6,050% con vencimiento en 2036. La oferta generó aproximadamente 692,4 millones de dólares en ingresos netos y tuvo una tasa anual efectiva de alrededor del 6,162% hasta el vencimiento.

Las desinversiones inmobiliarias también aportaron capital y contribuyeron a las ganancias PCGA (GAAP). BXP vendió Sumner Square y 1330 Connecticut Avenue por un precio bruto agregado de aproximadamente 155,4 millones de dólares, generando 150,3 millones de dólares en ingresos netos y aproximadamente 10,5 millones de dólares en ganancias.

Previsiones para todo el año

BXP elevó el punto medio de sus previsiones de BPA diluido para todo el año 2026 en 0,17 dólares, principalmente debido a las ganancias por la venta de propiedades y a un rendimiento de la cartera superior al proyectado. El punto medio del FFO aumentó en 0,05 dólares, reflejando el menor ajuste el hecho de que el FFO excluye las ganancias por desinversiones.

Las previsiones incorporan las hipótesis de la gerencia sobre las tarifas de alquiler, ocupación, tipos de interés, inicios de contratos de arrendamiento y gasto en desarrollo. No incluyen adquisiciones ni desinversiones futuras no especificadas, actividades adicionales en los mercados de capitales, futuras bajas de cuentas por cobrar ni futuros cargos por deterioro.

Transacciones recientes de iniciados

Los datos disponibles de iniciados de los últimos seis meses mostraron la compra de 39.174 acciones a través de seis transacciones y la venta de 33.176 acciones en tres transacciones, lo que resultó en compras netas de 5.998 acciones. Las participaciones totales de iniciados ascendían a aproximadamente 598.730 acciones, representando las compras netas un 1,00% del total de acciones en manos de iniciados.

A continuación se muestran los registros recientes con un tipo de transacción claramente identificado y su valor declarado. Dichas transacciones se presentan tal como fueron divulgadas y no establecen, por sí mismas, la perspectiva de los iniciados sobre el futuro de BXP.

Riesgos que los inversores deben vigilar

• Concentración en oficinas del CBD: Aproximadamente el 90,4% de la cuota de BXP en las obligaciones de alquiler anualizadas proviene de propiedades del CBD. Los cambios en la demanda de los clientes, la utilización del espacio o los términos de renovación en los principales mercados urbanos podrían afectar de forma sustancial a la ocupación y a los ingresos por arrendamiento.
• Calendario de inicio de los arrendamientos: La diferencia de 250 puntos básicos entre el espacio arrendado y el ocupado representa contratos firmados que aún no aportan ingresos según los PCGA (GAAP). Los retrasos en las mudanzas de los inquilinos podrían posponer el beneficio previsto en los ingresos.
• Costes de financiación y desarrollo: El préstamo para la construcción de 343 Madison Avenue tiene un tipo variable vinculado al Term SOFR, mientras que los nuevos bonos sénior tienen una tasa efectiva superior al 6%. Los tipos de interés, los costes de construcción y los aranceles sobre los materiales podrían afectar a la rentabilidad del proyecto y a los gastos generales.
• Volatilidad de las ganancias PCGA (GAAP): Las desinversiones inmobiliarias, los resultados de las sociedades conjuntas y los cargos por deterioro generaron una parte importante de la variación interanual del BPA. Estos elementos pueden hacer que el beneficio neto sea menos representativo del rendimiento inmobiliario recurrente y pueden causar fluctuaciones en el BPA futuro.

Resumen

Los resultados del tercer trimestre de 2026 de BXP mostraron una mejora del rendimiento inmobiliario recurrente, respaldada por mayores ingresos por arrendamiento, el aumento de la ocupación y un volumen creciente de contratos de arrendamiento firmados pendientes de inicio. El crecimiento del FFO fue más moderado que el giro en las ganancias PCGA (GAAP), ya que estas últimas también se beneficiaron de las ganancias por venta de activos y de comparativas sustancialmente más fáciles en los apartados de sociedades conjuntas y cargos por deterioro. Los principales aspectos a seguir son la conversión del espacio arrendado en espacio ocupado generador de ingresos, el progreso y los costes de financiación en 343 Madison Avenue, y si las ganancias de ocupación continúan en la cartera de BXP centrada en el CBD.