Resultados del T3 de 2026 de W. P. Carey: el AFFO por acción sube un 6.4%

W. P. Carey (NYSE: WPC) informó unos ingresos en el tercer trimestre de 2026 de 468,3 millones de dólares, un 8,6% más que los 431,3 millones de dólares del año anterior, mientras que el BPA diluido cayó a 0,61 dólares desde 0,64 dólares. El AFFO no-GAAP por acción diluida aumentó un 6,4% hasta 1,33 dólares, dado que la actividad neta de inversión y los aumentos contractuales de los alquileres compensaron el efecto de la liquidación de los acuerdos forward de capital; la compañía también elevó y ajustó su previsión de AFFO para todo el año.

Datos clave de resultados

El crecimiento de los ingresos en el trimestre finalizado el 30 de septiembre estuvo liderado por los ingresos por arrendamiento, que aumentaron aproximadamente un 13,5% hasta los 422,5 millones de dólares debido a la actividad neta de inversión. Los ingresos por propiedades operativas cayeron un 54,3% hasta los 12,2 millones de dólares, reflejando principalmente la venta de la cartera operativa de autoalmacenamiento de W. P. Carey.

El beneficio neto GAAP atribuible a W. P. Carey se mantuvo prácticamente sin cambios en 141,0 millones de dólares. Una menor ganancia por venta de inmuebles se vio compensada en gran medida por las aportaciones de la actividad neta de inversión y por unos menores cargos por deterioro de valor.

El AFFO es una medida complementaria no-GAAP utilizada por W. P. Carey para evaluar el rendimiento subyacente de su cartera inmobiliaria. Excluye partidas como la amortización de activos inmobiliarios, las ganancias por venta de propiedades, los deterioros de valor y determinadas pérdidas o ganancias no monetarias.

Rendimiento del negocio y de la cartera

Para la fecha de publicación de los resultados del 27 de octubre, W. P. Carey había completado inversiones por valor de 1.600 millones de dólares durante 2026, incluidos 181,9 millones de dólares en el tercer trimestre y 143,2 millones de dólares tras el cierre del trimestre. También contaba con 95,2 millones de dólares en inversiones de capital activas y compromisos programados para su finalización en el cuarto trimestre de 2026.

Las desinversiones del tercer trimestre fueron comparativamente limitadas, situándose en 27,0 millones de dólares distribuidos en cinco propiedades. En los primeros nueve meses de 2026, los ingresos por desinversiones sumaron 273,2 millones de dólares procedentes de 33 propiedades.

El alquiler contractual en tiendas equivalentes (same-store) aumentó un 2,6% interanual en términos de tipo de cambio constante. Al 30 de septiembre, la cartera de arrendamiento neto (net-lease) incluía 1.755 propiedades que sumaban 189 millones de pies cuadrados, con una ocupación del 98,6% y un plazo medio ponderado restante de arrendamiento de 12 años. Las propiedades estaban arrendadas a 383 inquilinos.

Los datos de la cartera indican que la actividad de adquisición y los incrementos contractuales de los alquileres fueron los principales motores operativos del crecimiento. Al mismo tiempo, las ventas de autoalmacenamiento realizadas anteriormente continuaron reduciendo los ingresos por propiedades operativas.

Rentabilidad, liquidez y balance general

Los gastos operativos totales disminuyeron a 210,0 millones de dólares desde los 225,1 millones de dólares. Los cargos por deterioro de activos inmobiliarios cayeron a 6,1 millones de dólares desde los 19,5 millones de dólares, y los gastos de propiedades operativas disminuyeron a 9,2 millones de dólares desde los 15,0 millones de dólares. Estos descensos compensaron con creces los incrementos en depreciaciones y amortizaciones y en gastos generales y administrativos.

Los gastos por intereses aumentaron a 80,4 millones de dólares desde los 75,2 millones de dólares. Durante el trimestre, W. P. Carey emitió 350 millones de dólares en bonos sénior no garantizados al 5,200% con vencimiento en 2036 y utilizó los fondos para pagar por anticipado 350 millones de dólares de bonos al 4,250% que vencían en octubre de 2026. La transacción extendió el vencimiento, pero sustituyó la deuda existente por un cupón más alto.

W. P. Carey cerró el trimestre con 2.600 millones de dólares en liquidez, incluida una capacidad disponible de 1.900 millones de dólares en su facilidad de crédito sénior no garantizada. El efectivo y equivalentes de efectivo se situaron en 143,4 millones de dólares, frente a los 155,3 millones de dólares a finales de 2025, mientras que la deuda neta ascendió a 8.780 millones de dólares, por encima de los 8.720 millones de dólares anteriores.

La empresa liquidó parte de sus acuerdos forward de capital durante el tercer trimestre, emitiendo aproximadamente 2,3 millones de acciones para obtener unos ingresos netos de unos 150 millones de dólares. Otros 7,6 millones de acciones permanecieron disponibles para su liquidación, lo que representa unos ingresos previstos de aproximadamente 538 millones de dólares. El dividendo trimestral se incrementó a 0,950 dólares por acción, un 4,4% más interanual y equivalente a una tasa anualizada de 3,80 dólares.

El crecimiento de las inversiones impulsó el AFFO mientras la dilución pesó en los resultados por acción

El AFFO total aumentó aproximadamente un 11,4%, pero el AFFO por acción creció a un ritmo menor del 6,4%. El promedio ponderado de acciones diluidas en circulación aumentó aproximadamente un 4,8% hasta los 231,7 millones, reflejando en parte la liquidación de acuerdos forward de capital, lo que limitó la proporción de crecimiento del AFFO que llegó a cada acción.

La diferencia fue más pronunciada según los principios GAAP. Los ingresos aumentaron un 8,6% y el beneficio neto atribuible se mantuvo prácticamente estable, pero el BPA diluido cayó debido al mayor número de acciones. Las ganancias GAAP también absorbieron una pérdida neta de 41,6 millones de dólares en la categoría de "otras ganancias y pérdidas", que incluyó principalmente una pérdida no realizada de 35,8 millones de dólares a valor de mercado sobre las acciones de W. P. Carey en Lineage y una provisión no monetaria por pérdidas crediticias de 7,5 millones de dólares.

El AFFO excluye estos elementos a corto plazo o no monetarios, lo que explica por qué su crecimiento reflejó más fielmente la contribución de las inversiones en propiedades y los incrementos de alquiler en comparación con el BPA GAAP.

Previsiones para 2026

W. P. Carey elevó y ajustó su previsión de AFFO para todo el año a 5,23-5,29 dólares por acción diluida. El punto medio de 5,26 dólares implica un crecimiento interanual del 5,8%, según la compañía. La directiva también incrementó el límite inferior de sus perspectivas de volumen de inversión en 100 millones de dólares, al tiempo que redujo el límite superior de las desinversiones previstas.

La revisión del AFFO reflejó principalmente unas perspectivas más favorables en cuanto a posibles pérdidas de alquileres y un menor gasto fiscal proyectado. Estos beneficios se vieron compensados en parte por bonificaciones puntuales de alquiler previstas principalmente en el cuarto trimestre relacionadas con la actividad de reordenación de arrendamientos.

Comentarios de la dirección

El consejero delegado, Jason Fox, afirmó que la actividad de inversión, el rendimiento de la cartera y el crecimiento contractual de los alquileres respaldaban las previsiones de que el crecimiento del AFFO por acción para todo el año se aproximaría al 6%. Aunque el fuerte aumento de los tipos de interés había creado incertidumbre en el mercado transaccional, la directiva mantuvo la confianza en que el volumen de inversión se mantendría dentro del rango actualizado y observó una vía para situarse en su mitad superior.

La directiva también señaló el ajuste de precios emergente en las transacciones. Si esa tendencia continúa, W. P. Carey prevé encontrar oportunidades más atractivas para desplegar el capital que ha captado.

Transacciones recientes de directivos

Los datos facilitados por Yahoo Finance clasificaron 23.015 acciones en ocho operaciones de compra y 433 acciones en una venta durante los seis meses anteriores, lo que resultó en compras netas de 22.582 acciones. Sin embargo, los registros detallados recientes estuvieron dominados por adjudicaciones de acciones a consejeros más que por compras en el mercado abierto, y las diez transacciones que figuran a continuación constaban como titularidad directa.

La única venta registrada en la tabla fue la operación de Brian H. Zander, que involucró aproximadamente 433 acciones. Los datos no permiten establecer una conclusión más amplia sobre la visión que tienen los directivos sobre las perspectivas de la compañía.

Riesgos que los inversores deben vigilar

• Tipos de interés y condiciones de las transacciones: La directiva señaló que el fuerte aumento de los tipos de interés había creado incertidumbre en el mercado de adquisiciones. La persistencia de esta incertidumbre podría afectar al momento, volumen o rentabilidad de las nuevas inversiones.
• Pérdidas de alquileres y costes de reordenación de arrendamientos: El incremento de las previsiones refleja mejores perspectivas de pérdidas por alquileres, pero las bonificaciones puntuales previstas en el cuarto trimestre muestran que la actividad de reordenación de arrendamientos aún puede presionar el AFFO.
• Dilución de capital: Los ingresos de los acuerdos forward de capital proporcionan capital para inversiones, pero los resultados del tercer trimestre muestran que un número más elevado de acciones puede hacer que el crecimiento por acción quede por detrás del crecimiento total del AFFO. Permanecían disponibles para su liquidación aproximadamente 538 millones de dólares en ingresos por acuerdos forward de capital.
• Mayores costes de financiación: El gasto por intereses aumentó interanualmente y los bonos recién emitidos con vencimiento en 2036 devengan un cupón más alto que la deuda a la que sustituyeron.
• Volatilidad de las ganancias GAAP: Las variaciones en las ganancias por venta de inmuebles, los deterioros de valor, las valoraciones de títulos de renta variable y las provisiones por pérdidas crediticias pueden hacer que el beneficio neto y el BPA se desvíen del rendimiento subyacente de la cartera.

Resumen

Los resultados de W. P. Carey en el tercer trimestre de 2026 estuvieron impulsados por la actividad neta de inversión y el crecimiento contractual de los alquileres, lo que elevó los ingresos por arrendamiento y el AFFO. El beneficio neto GAAP se mantuvo estable y el BPA disminuyó, ya que las menores ganancias por venta de propiedades, las pérdidas no monetarias y el mayor número de acciones compensaron el crecimiento operativo. La revisión al alza de las perspectivas de AFFO y el suelo más elevado para el volumen de inversión apuntan a una mejora de las expectativas para todo el año, mientras que los costes por intereses, las bonificaciones de alquiler del cuarto trimestre y el efecto por acción de las liquidaciones adicionales de acuerdos forward de capital siguen siendo los principales aspectos a vigilar.