Resultados de Alexandria del 3T de 2026: Los deterioros profundizan las pérdidas mientras cae el FFO ajustado

Alexandria Real Estate Equities (NYSE: ARE) registró unos ingresos de 671,2 millones de dólares en el tercer trimestre de 2026, un 10,7% menos que los 751,9 millones de dólares del mismo periodo del año anterior, y una pérdida diluida de 3,74 dólares por acción frente a la pérdida de 1,38 dólares de un año antes. El deterioro de activos inmobiliarios por valor de 637,9 millones de dólares dominó la pérdida GAAP, mientras que el FFO ajustado por acción disminuyó de 2,22 a 1,54 dólares. El volumen de arrendamiento mejoró a más de 1,2 millones de pies cuadrados alquilables, pero la menor ocupación y las presiones vinculadas a los inquilinos siguieron pesando sobre los resultados inmobiliarios.

Resultados financieros principales

Los ingresos por alquiler cayeron un 11,2% hasta los 653,6 millones de dólares. La empresa también informó de un descenso del 6,7% en el ingreso operativo neto (NOI) de las mismas propiedades, lo que atribuyó a una menor ocupación en dichas propiedades tras los vencimientos de contratos de arrendamiento y periodos de inactividad previstos comunicados anteriormente.

La pérdida neta se debió principalmente a deterioros de valor que redujeron los activos inmobiliarios mantenidos para la venta a su valor razonable estimado menos los costes de venta. El FFO ajustado, que excluye la amortización inmobiliaria, los deterioros y ciertos otros conceptos, aun así cayó un 30,0%, lo que demuestra que el descenso fue más allá de los saneamientos GAAP.

El FFO ajustado se vio presionado por los menores ingresos por alquiler y el NOI a nivel de propiedad, un aumento del gasto por intereses de 54,9 a 79,7 millones de dólares y aproximadamente 16 millones de dólares en impactos por la liquidación de inquilinos reconocidos durante el trimestre. Los gastos generales y administrativos también aumentaron de 29,2 a 40,9 millones de dólares.

Rendimiento del arrendamiento y de las propiedades

La ocupación de las propiedades en explotación se situó en el 87,1% al 30 de septiembre, ligeramente por encima del 86,9% registrado al 30 de junio. Incluyendo los contratos de arrendamiento firmados pero aún no iniciados, la ocupación habría alcanzado el 90,8%. Dichos contratos futuros abarcan 1,3 millones de pies cuadrados y se espera que generen aproximadamente 52 millones de dólares en ingresos anuales por alquiler, con una fecha media ponderada de ocupación en torno a junio de 2027.

El volumen trimestral de arrendamiento alcanzó los 1,24 millones de pies cuadrados, la cifra más alta desde el T4 de 2024. Esto incluyó 450.961 pies cuadrados de espacio previamente desocupado y 785.069 pies cuadrados de renovaciones y reaparramientos. Sin embargo, las condiciones económicas de las renovaciones siguieron bajo presión: las tarifas de alquiler cayeron un 2,4%, o un 3,3% en términos de caja.

La ocupación media de las mismas propiedades cayó del 91,7% al 88,1%. La dirección atribuyó el descenso del 6,7% del NOI, y la caída del 2,8% en términos de caja, principalmente a vencimientos de contratos con periodos de inactividad previstos que sumaron 282.878 pies cuadrados durante el trimestre.

Las entregas de desarrollos ofrecieron un cierto alivio compensatorio. Alexandria puso en servicio 529.061 pies cuadrados durante el T3, con proyectos ocupados al 84% en la entrega y aportando 40 millones de dólares de NOI anual incremental. Se prevé que los proyectos programados para entregarse hasta 2028 añadan otros 85 millones de dólares de NOI anual y se encontraban arrendados o en negociación en un 77%.

La rotación de activos reduce el gasto futuro pero impulsa los deterioros actuales

Alexandria está vendiendo o reposicionando activos que requerirían una inversión adicional sustancial. Esa estrategia generó un cargo por deterioro de 637,9 millones de dólares en el trimestre, incluidos saneamientos asociados a un proyecto de desarrollo en Fenway y a propiedades no Megacampus vacantes en Palo Alto.

Se espera que la venta prevista de 421 Park Drive reduzca el gasto potencial en construcción en aproximadamente 136 millones de dólares. Por otra parte, la conversión de 311 Arsenal Street a un uso de tecnología avanzada de menor coste prevé reducir el gasto potencial en unos 220 millones de dólares, aunque el traslado de la propiedad desde redesarrollo a la cartera operativa redujo la ocupación notificada en 0,9 puntos porcentuales.

En octubre, Alexandria vendió una participación no de control de aproximadamente el 29% en la empresa conjunta Campus Point por 475 millones de dólares. Esa transacción redujo la ratio proforma de deuda neta y acciones preferentes frente al EBITDA ajustado de las 6,9 veces notificadas a 6,6 veces.

Las transacciones de activos completadas, con depósito y en fase avanzada sumaron aproximadamente 2.620 millones de dólares al 26 de octubre, en comparación con el punto medio de 1.900 millones de dólares de las previsiones para 2026 en ventas de activos y participaciones parciales. Algunas transacciones o ingresos podrían trasladarse a 2027 en función de los plazos y las condiciones del mercado.

Rentabilidad, liquidez y estructura de capital

Alexandria registró un margen operativo del 66% y un margen EBITDA ajustado del 65%. El balance contabilizaba 508,9 millones de dólares en efectivo y equivalentes de efectivo, mientras que la liquidez total ascendía a 4.560 millones de dólares.

La deuda incluía 10.820 millones de dólares en pagarés sénior no garantizados, 985,1 millones de dólares en pagarés subordinados júniors y 1.090 millones de dólares pendientes bajo la línea de crédito no garantizada y el programa de pagarés de empresa. Solo el 6% de la deuda total vence hasta 2028, y el vencimiento medio ponderado remanente de la deuda era de 11,6 años.

Durante el T3, la empresa emitió 1.000 millones de dólares en pagarés subordinados júniors con un tipo de interés inicial del 7,25%. Estos títulos reciben una consideración del 50% como capital por parte de las principales agencias de calificación, lo que respalda las métricas de apalancamiento, aunque su coste por intereses contribuyó a que la dirección prevea que los gastos por intereses del ejercicio completo finalicen cerca del rango alto de sus estimaciones. Alexandria también amplió su línea de crédito no garantizada de 5.000 millones de dólares hasta 2032 y redujo el diferencial de endeudamiento aplicable.

La empresa declaró un dividendo trimestral de 0,72 dólares por acción, sin cambios respecto al T2, pero por debajo de los 1,32 dólares del T3 de 2025. La dirección afirmó que el nivel actual del dividendo busca preservar la solidez del balance, la liquidez y la capacidad de reinversión. La tasa de reparto del T3 fue del 47%.

Previsiones para 2026

Alexandria estrechó su rango de FFO ajustado por acción manteniendo sin cambios el punto medio de 6,40 dólares. Se mantuvieron los objetivos de ocupación operativa, NOI de las mismas propiedades y apalancamiento a cierre de año, pero se redujo la cobertura de cargos fijos debido a la emisión de 1.000 millones de dólares en pagarés subordinados júniors.

El menor punto medio en las ventas de activos refleja la financiación proporcionada por los pagarés subordinados júniors y no un cambio en el punto medio del FFO ajustado. El flujo de caja operativo ajustado para todo el año se sigue proyectando entre 475 y 575 millones de dólares.

Perspectivas de la dirección

La dirección prevé priorizar los proyectos ya arrendados y reducir el gasto en construcción en 2027, seguido de un descenso adicional en 2028. Espera que la ocupación operativa media disminuya temporalmente en 2027 a causa de importantes vencimientos de contratos de arrendamiento y posibles liquidaciones de inquilinos, antes de mejorar en 2028 a medida que se alquile el espacio vacante.

Se prevé que el NOI de las mismas propiedades mejore en 2027 respecto al punto medio de las estimaciones de 2026, aunque seguirá siendo negativo. Alexandria tiene previsto presentar sus previsiones completas para 2027 y las hipótesis de capital asociadas en su día del inversor del 2 de diciembre.

Transacciones recientes de personas con información privilegiada

La actividad informada de personas con información privilegiada durante seis meses incluyó 41.788 acciones de compra en 17 operaciones y 28.810 acciones de venta en tres operaciones, lo que dio como resultado compras netas de 12.978 acciones. El recuento de compras incluyó adjudicaciones de acciones a coste cero, por lo que no debe considerarse en su totalidad como compras en el mercado abierto.

Estas transacciones describen únicamente la actividad notificada de personas con información privilegiada y no constituyen una previsión sobre el rendimiento operativo futuro de Alexandria.

Riesgos que los inversores deben vigilar

• Grandes vencimientos de contratos de arrendamiento en 2027: Se prevé que aproximadamente 1,38 millones de pies cuadrados, que representan 100,5 millones de dólares en ingresos anuales por alquiler, sufran entre 9 y 24 meses de inactividad tras su vencimiento. Esto podría presionar la ocupación y el NOI de las mismas propiedades.
• Liquidaciones de inquilinos: Las estimaciones para 2026 de Alexandria incluyen una reducción del FFO de 30 a 35 millones de dólares, de los cuales ya se han reconocido aproximadamente 30 millones hasta el T3. La dirección prevé de forma preliminar que podría ser necesario un impacto al menos similar en 2027.
• Diferenciales de renovación negativos: En el T3, las tarifas de renovación cayeron tanto en términos declarados como de caja. La presión continuada sobre los precios podría limitar la recuperación del NOI aunque el volumen de arrendamiento siga siendo elevado.
• Apalancamiento y costes de financiación: El apalancamiento proforma se mantuvo por encima del objetivo a medio plazo de la empresa de situarse en la parte media de las 5 veces, mientras que los nuevos pagarés al 7,25% aumentan los gastos por intereses y reducen la cobertura de cargos fijos.
• Venta de activos y ejecución de proyectos: Las desinversiones previstas, las conversiones de proyectos y los futuros arrendamientos deben realizarse en condiciones aceptables para lograr los ingresos previstos, el ahorro en construcción y el desapalancamiento.

Resumen

Los resultados del T3 de 2026 de Alexandria combinaron una mejor actividad de arrendamiento y menores compromisos previstos de construcción con unos ingresos por alquiler, ocupación y FFO ajustado más débiles. El deterioro de activos mantenidos para la venta impulsó una mayor pérdida GAAP, mientras que las liquidaciones de inquilinos, el NOI negativo de las mismas propiedades y los mayores gastos por intereses afectaron a los resultados recurrentes. Los principales aspectos a vigilar son la conversión de los contratos firmados en ocupación efectiva, la finalización de las ventas de activos, los avances hacia un menor apalancamiento y el impacto de los principales vencimientos de contratos de arrendamiento en 2027.