Resultados del 3T de 2026 de Kilroy Realty: Aumenta el impulso del arrendamiento mientras disminuye el FFO

Kilroy Realty (NYSE: KRC) informó de unos ingresos en el tercer trimestre de 2026 de 271,6 millones de dólares, lo que supone un descenso de aproximadamente el 2,9% en comparación con los 279,7 millones de dólares del mismo periodo del año anterior, mientras que el BPA diluido según GAAP cayó a 0,13 dólares desde 1,31 dólares. El FFO definido por Nareit por acción diluida bajó a 0,88 dólares desde 1,08 dólares, a pesar de que la contratación de alquileres trimestral alcanzó aproximadamente 815.000 pies cuadrados y la cartera cerró el trimestre con un 83,0% comprometido en arrendamiento frente al 76,9% de ocupación.

Resultados financieros principales

El descenso de los ingresos fue modesto en comparación con la caída del beneficio neto. El tercer trimestre de 2025 incluyó una ganancia de 110,5 millones de dólares por la venta de propiedades inmobiliarias en explotación amortizables, mientras que el trimestre actual no registró una ganancia comparable. Los gastos totales también aumentaron a 212,7 millones de dólares desde 199,0 millones de dólares, impulsados por mayores gastos operativos de las propiedades, impuestos inmobiliarios, depreciación y amortización.

El FFO, que excluye las ganancias por ventas de propiedades inmobiliarias en explotación amortizables según la reconciliación presentada por la empresa, también disminuyó aproximadamente un 19,9%. Esto indica que el deterioro de las ganancias no se debió únicamente a la ganancia por la venta de propiedades del año anterior.

Los ingresos por arrendamiento cayeron a 266,8 millones de dólares desde 274,9 millones de dólares. Los gastos por intereses aumentaron a 39,4 millones de dólares desde 32,2 millones de dólares, lo que añadió otra fuente de presión más allá de los costes operativos a nivel de propiedad.

Contratación de alquileres y rendimiento regional

Kilroy firmó contratos de arrendamiento por aproximadamente 815.000 pies cuadrados durante el trimestre. Esto incluyó 345.000 pies cuadrados de nuevos contratos en espacios anteriormente desocupados, 127.000 pies cuadrados de nuevos contratos en espacios actualmente ocupados y 343.000 pies cuadrados en renovaciones. El total de renovaciones incluyó un contrato a 12 años de aproximadamente 243.000 pies cuadrados con Box en Crossing 900.

Excluyendo los contratos a corto plazo, las rentas GAAP en arrendamientos de segunda generación aumentaron un 30,6% respecto a los niveles anteriores, mientras que las rentas en efectivo crecieron un 9,7%. Excluyendo el espacio que había estado desocupado durante más de 12 meses, los incrementos fueron del 37,9% en base GAAP y del 13,9% en base efectivo.

Los datos de ocupación regional se mantuvieron mixtos en términos interanuales. San Francisco registró el mayor descenso, mientras que San Diego y Austin mejoraron.

La cartera estabilizada sumaba aproximadamente 17,1 millones de pies cuadrados al cierre del trimestre. La dirección señaló que la ocupación arrendada mejoró de forma secuencial en las cinco regiones, aunque el espacio total ocupado se mantuvo por debajo del nivel del año anterior.

Balance de situación y asignación de capital

El efectivo y equivalentes de efectivo se situaron en 94,3 millones de dólares al 30 de septiembre, por debajo de los 179,3 millones de dólares a finales de 2025. La deuda neta no garantizada disminuyó a 3.750 millones de dólares desde 4.000 millones de dólares, mientras que la deuda garantizada fue de 588,8 millones de dólares en comparación con los 592,7 millones de dólares. Kilroy también tenía 40,0 millones de dólares dispuestos en su línea de crédito no garantizada, frente a un saldo nulo al cierre del año anterior.

En julio, la empresa amortizó a la par 200,0 millones de dólares en pagarés sénior de colocación privada al 4,350% con vencimiento en octubre de 2026. El pasivo total disminuyó a 5.070 millones de dólares desde los 5.280 millones de dólares registrados a finales de 2025.

Kilroy declaró y pagó un dividendo trimestral ordinario de 0,54 dólares por acción, lo que equivale a una tasa anualizada de 2,16 dólares por acción. Asimismo, suscribió un acuerdo para vender terrenos en Kilroy East Village en San Diego por un importe bruto de 19,5 millones de dólares, cuyo cierre está previsto para el cuarto trimestre.

Los contratos firmados impulsan la cartera futura, pero los resultados actuales siguen rezagados

La diferencia de 610 puntos básicos entre la tasa de arrendamiento del 83,0% de la cartera y la tasa de ocupación del 76,9% representa contratos que se han firmado pero que aún no han entrado en vigor. Esta cartera de proyectos podría respaldar la superficie ocupada futura y los ingresos por arrendamiento a medida que los inquilinos tomen posesión, pero los resultados del 3T aún reflejaron una menor ocupación real y una caída en los ingresos por alquiler.

Excluyendo la fase 2 de Kilroy Oyster Point, la cartera presentó una ocupación del 80,7% y un 84,8% arrendado, lo que deja una brecha de inicio más reducida de 410 puntos básicos. Esta diferencia refleja hasta qué punto KOP 2 pesa sobre las métricas reportadas de la cartera. Los diferenciales positivos de renta en los contratos firmados mejoran la rentabilidad económica de la cartera de alquileres en curso, pero el momento de entrada en vigor de los contratos sigue siendo fundamental para convertir la actividad en ingresos.

Previsiones para 2026

Kilroy estrechó sus previsiones de FFO definido por Nareit para todo el año 2026 a 3,55-3,59 dólares por acción diluida, frente al rango anterior de 3,49-3,63 dólares. La empresa también elevó el rango de beneficio neto diluido por acción según GAAP, ajustó las hipótesis de ocupación e incrementó el límite inferior de sus perspectivas de crecimiento del NOI en efectivo para las mismas propiedades.

La empresa mantuvo su previsión de gasto en desarrollo en aproximadamente 150,0 millones de dólares y su rango de desinversión de propiedades en explotación entre 347,5 y 500,0 millones de dólares. El NOI de las propiedades en desarrollo es atribuible principalmente a KOP 2, mientras que la previsión asume la capitalización continuada del proyecto Flower Mart hasta finales de año.

Perspectiva de la dirección

La consejera delegada, Angela Aman, afirmó que el impulso en los mercados de la Costa Oeste de Kilroy continuó acelerándose, respaldado por más de 800.000 pies cuadrados de contratos de arrendamiento a largo plazo y ganancias secuenciales de ocupación arrendada en las cinco regiones. La dirección también enfatizó que la actividad provino de una diversidad de usuarios e industrias, en lugar de una sola categoría de inquilinos.

Riesgos que los inversores deben vigilar

• Plazos de entrada en vigor de los alquileres: La brecha de 610 puntos básicos entre el espacio arrendado y el ocupado significa que una parte significativa de los alquileres contratados aún no ha comenzado a contribuir a la ocupación ni a los ingresos por arrendamiento.
• Presión sobre la ocupación regional: La ocupación estabilizada total cayó 410 puntos básicos interanualmente, encabezada por un descenso de 1.040 puntos básicos en el Área de la Bahía de San Francisco.
• Mayores costes operativos y financieros: Los gastos totales aumentaron alrededor del 6,9%, mientras que los gastos por intereses se incrementaron a 39,4 millones de dólares desde 32,2 millones de dólares, lo que contribuyó a la caída del FFO.
• Lastre de las propiedades en desarrollo: Se prevé que el NOI de las propiedades en desarrollo se mantenga en cifras negativas por un importe de aproximadamente 21,0 millones de dólares, debido principalmente a KOP 2, mientras que se prevé que el gasto en desarrollo sea de unos 150,0 millones de dólares.
• Ejecución de transacciones: La venta de terrenos de Kilroy East Village por 19,5 millones de dólares estaba bajo contrato, pero no se había cerrado al final del trimestre, y las perspectivas para todo el año continúan incorporando un rango sustancial de desinversiones.

Resumen

Los resultados del 3T 2026 de Kilroy mostraron un contraste entre la mejora en la actividad de contratación de alquileres y el debilitamiento del rendimiento financiero actual. Los diferenciales de renta positivos, los aproximadamente 815.000 pies cuadrados de contratos firmados y una importante cartera de proyectos pendientes de inicio de contrato ofrecen un soporte potencial para la ocupación futura; sin embargo, los menores ingresos por alquiler, los mayores gastos y el incremento en los costes por intereses redujeron el FFO. Los principales aspectos a vigilar son la conversión de los contratos firmados en espacio ocupado, la estabilización de la ocupación regional —especialmente en San Francisco— y el cumplimiento de las previsiones dentro del rango más estrecho de FFO para todo el año.