Resultados del 3T de 2026 de First Industrial: las ganancias por arrendamiento impulsan el FFO

First Industrial Realty Trust (NYSE: FR) informó que sus ingresos del tercer trimestre de 2026 alcanzaron los 197,1 millones de dólares, lo que supone un aumento del 8,6% respecto a los 181,4 millones de dólares del mismo periodo del año anterior, mientras que el BPA diluido cayó de 0,49 a 0,44 dólares. Las métricas operativas inmobiliarias fundamentales fueron más sólidas: el FFO diluido según NAREIT subió a 0,81 dólares por acción/unidad desde los 0,76 dólares, y el NOI de inmuebles comparables en base caja aumentó un 5,6%, ya que los mayores precios de alquiler y las subidas contractuales compensaron la menor ocupación media. La principal divergencia radicó en que el FFO mejoró mientras que el beneficio según GAAP y el AFFO disminuyeron por distintos motivos.

Datos principales de ganancias

Durante el trimestre finalizado el 30 de septiembre, los gastos inmobiliarios aumentaron aproximadamente un 9,1% hasta los 50,4 millones de dólares, en consonancia con el crecimiento de los ingresos. El EBITDA ajustado subió un 8,6%, pero el beneficio neto según GAAP cayó un 10,2% y el AFFO disminuyó un 2,1%.

Estas tendencias encontradas reflejan las diferencias entre las métricas: el beneficio según GAAP incluyó las ganancias por la venta de propiedades y la depreciación inmobiliaria, mientras que el AFFO dedujo además los costes recurrentes de arrendamiento y de capital.

El FFO, el AFFO, el EBITDA ajustado y el NOI de inmuebles comparables son medidas complementarias ajenas a los GAAP utilizadas por la empresa para evaluar las operaciones inmobiliarias y la capacidad de generación de efectivo.

Arrendamientos y rendimiento de la cartera

La ocupación de propiedades en servicio cerró el trimestre en el 94,1%, en comparación con el 94,9% al final del 2T de 2026 y el 94,0% de un año antes. Por lo tanto, la cartera mantuvo su nivel de ocupación interanual, aunque el descenso intertrimestral contribuyó a una ocupación media inferior durante el trimestre.

Las tarifas de alquiler en base caja en los contratos nuevos y renovaciones iniciados aumentaron un 52%, mientras que las tarifas de alquiler lineales subieron un 76%. First Industrial atribuyó el incremento del 5,6% en el NOI de inmuebles comparables en base caja principalmente a los mayores precios de alquiler y a las subidas contractuales de las rentas, compensados en parte por la presión en la ocupación.

Los arrendamientos formalizados con inicio en 2026 cubrieron el 94% de los vencimientos previstos por superficie en pies cuadrados e incluyeron un aumento del precio del alquiler en base caja de aproximadamente el 38%. Los contratos firmados que comienzan en 2027 cubrieron el 45% de los vencimientos de ese año, con un incremento de los precios de alquiler en base caja de aproximadamente el 16%.

El arrendamiento de proyectos en desarrollo también avanzó después de que First Industrial alquilara los 32.000 pies cuadrados restantes en su Edificio 12 de First Park Miami, de 136.000 pies cuadrados. En el ámbito de las inversiones, adquirió un inmueble totalmente alquilado de 764.000 pies cuadrados en el centro de Pensilvania por 120 millones de dólares y un terreno de 32 acres en Dallas por 13 millones de dólares con capacidad para albergar un proyecto de dos edificios y 390.000 pies cuadrados.

Por qué aumentó el FFO mientras cayeron el BPA y el AFFO

La caída del BPA según GAAP no reflejó una debilidad en las operaciones a nivel de los inmuebles. El 3T de 2025 incluyó una ganancia de 9,5 millones de dólares por ventas inmobiliarias, mientras que el 3T de 2026 no tuvo una ganancia comparable. La depreciación y amortización de bienes inmuebles también aumentó aproximadamente un 11,5% hasta los 50,9 millones de dólares, y los gastos por intereses subieron cerca de un 14,1% hasta los 24,8 millones de dólares.

El FFO según NAREIT excluye la depreciación inmobiliaria y las ganancias por la venta de inmuebles del beneficio según GAAP, lo que permite apreciar con mayor claridad la mejora de las operaciones inmobiliarias recurrentes. Esto contribuyó a que el FFO por acción/unidad subiera un 6,6% a pesar del menor resultado según GAAP.

El AFFO evolucionó en sentido contrario debido a que los costes de arrendamiento no incrementales aumentaron de 6,4 a 15,3 millones de dólares. La deducción por el ajuste lineal del alquiler, la amortización de contratos de arrendamiento a precio de mercado y los incentivos al arrendamiento también subió de 3,6 a 5,9 millones de dólares. Estas mayores deducciones compensaron con creces el crecimiento del EBITDA ajustado a nivel de AFFO.

La expansión del balance acompañó la actividad inversora de la compañía. La inversión inmobiliaria bruta aumentó aproximadamente un 4,2% desde finales de 2025 hasta los 6.640 millones de dólares, mientras que la deuda subió cerca de un 3,4% hasta los 2.640 millones de dólares. El activo total se incrementó hasta los 5.870 millones de dólares y el patrimonio neto total alcanzó los 2.870 millones de dólares.

Previsiones para 2026

First Industrial elevó en 0,01 dólares el punto medio de su previsión de FFO según NAREIT para 2026. También incrementó en 75 puntos básicos el punto medio de la previsión de crecimiento del NOI de inmuebles comparables en base caja para todo el año, hasta el 6,5%, reflejando el rendimiento operativo hasta el 3T y las perspectivas actualizadas de la empresa.

Las previsiones incluyen 0,08 dólares por acción de intereses capitalizados previstos. Excluyen los efectos de futuras inversiones, ventas de propiedades, operaciones de deuda, emisiones de renta variable y recompras de acciones realizadas tras la publicación de resultados.

Perspectiva de la directiva sobre la demanda

El presidente y consejero delegado, Peter Baccile, señaló que los factores fundamentales del sector inmobiliario industrial continuaron mejorando, destacando una fuerte absorción neta y una amplia demanda por parte de los inquilinos. La directiva también resaltó las renovaciones anticipadas de los vencimientos de 2027 y la actividad general de clientes potenciales, lo que convierte la conversión de esa cartera de oportunidades de alquiler en un factor relevante tras las hipótesis de ocupación actualizadas.

Operaciones recientes de iniciados

Los datos disponibles sobre iniciados no mostraron transacciones de compra o venta durante el último período de seis meses y reflejaron una participación total de directivos y consejeros de aproximadamente 467.980 acciones. El registro de dos años contenía seis entradas, de las cuales solo una presentaba un valor declarado distinto de cero.

El registro publicado no muestra evidencias de compras en el mercado abierto por parte de iniciados. Las concesiones y donaciones enumeradas con valor cero no deben interpretarse como compras o ventas en efectivo.

Riesgos que los inversores deben vigilar

• Ocupación y arrendamiento de proyectos en desarrollo: La ocupación cayó 80 puntos básicos en términos intertrimestrales y las previsiones para el cierre del ejercicio asumen 650.000 pies cuadrados de arrendamientos adicionales en desarrollo en diciembre. Los retrasos podrían afectar a la ocupación y al NOI de inmuebles comparables.
• Presión de financiación: Los gastos por intereses aumentaron aproximadamente un 14,1% interanual, mientras que la deuda creció desde el cierre de 2025. Un aumento continuado de los costes de financiación podría compensar parte de la mejora de los ingresos inmobiliarios.
• Conversión a AFFO: Los mayores costes recurrentes de arrendamiento hicieron que el AFFO disminuyera aun cuando el EBITDA ajustado y el FFO aumentaron. Un desembolso sostenido en alquileres podría limitar el crecimiento del efectivo disponible tras las necesidades de capital de los inmuebles.
• Moderación futura del diferencial de rentas: Los contratos firmados con inicio en 2027 conllevaron un aumento de la tarifa de alquiler en base caja del 16%, por debajo del 38% de los contratos con inicio en 2026 y del 52% del 3T para alquileres iniciados. Estas cohortes no son directamente comparables, pero la brecha es relevante para evaluar el crecimiento futuro basado en los arrendamientos.
• Ejecución de proyectos en desarrollo: La adquisición de terrenos en Dallas sustenta un proyecto previsto de 390.000 pies cuadrados. Los costes de construcción, los plazos y la comercialización influirán en la rentabilidad de esa inversión.

Resumen

Los resultados del 3T de 2026 de First Industrial mostraron una mejora de la economía operativa de sus propiedades, con precios de alquiler más elevados que impulsaron el crecimiento del NOI de inmuebles comparables, del FFO y del EBITDA ajustado. El BPA según GAAP disminuyó principalmente ante la ausencia de la ganancia por venta de inmuebles del ejercicio anterior y por los mayores gastos de depreciación e intereses, mientras que los elevados costes de arrendamiento pesaron sobre el AFFO. Las próximas pruebas operativas consistirán en ver si la empresa completa los arrendamientos en desarrollo previstos para diciembre, restablece la ocupación y convierte los diferenciales de alquiler favorables en un crecimiento sostenido del flujo de caja.