Alexandria Q3 2026 Ergebnisse: Wertberichtigungen vertiefen Verlust bei sinkendem bereinigten FFO

Alexandria Real Estate Equities (NYSE: ARE) weist für das 3. Quartal 2026 einen Umsatz von 671,2 Millionen US-Dollar aus, ein Rückgang um 10,7 % gegenüber 751,9 Millionen US-Dollar im Vorjahreszeitraum, sowie einen verwässerten Verlust von 3,74 US-Dollar je Aktie gegenüber einem Verlust von 1,38 US-Dollar im Vorjahr. Eine Wertminderung auf Immobilien in Höhe von 637,9 Millionen US-Dollar prägte den GAAP-Verlust, während das bereinigte FFO je Aktie von 2,22 US-Dollar auf 1,54 US-Dollar sank. Das Vermietungsvolumen verbesserte sich auf mehr als 1,2 Millionen vermietbare Quadratfuß, jedoch belasteten eine geringere Belegungsquote und mieterseitiger Druck weiterhin die Immobilienergebnisse.

Wesentliche Finanzergebnisse

Die Mieteinnahmen sanken um 11,2 % auf 653,6 Millionen US-Dollar. Das Unternehmen meldete zudem einen Rückgang des Nettobetriebsergebnisses auf vergleichbarer Fläche (Same-Property Net Operating Income) um 6,7 %, was auf eine geringere Belegung auf vergleichbarer Fläche infolge zuvor offengelegter Mietvertragsabläufe und erwarteter Leerstandszeiten zurückgeführt wurde.

Der Nettoverlust war in erster Linie auf Wertminderungen zurückzuführen, die den Buchwert der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien auf den geschätzten beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten reduzierten. Das bereinigte FFO, das Abschreibungen auf Immobilien, Wertminderungen und bestimmte sonstige Positionen ausschließt, fiel dennoch um 30,0 %, was zeigt, dass der Rückgang über die GAAP-Abschreibungen hinausging.

Das bereinigte FFO wurde durch geringere Mieteinnahmen und ein niedrigeres NOI auf Objektebene, einen Anstieg der Zinsaufwendungen von 54,9 Millionen US-Dollar auf 79,7 Millionen US-Dollar sowie im Quartal erfasste Auswirkungen aus der Abwicklung von Mietverträgen in Höhe von rund 16 Millionen US-Dollar belastet. Die Allgemeine- und Verwaltungskosten stiegen ebenfalls von 29,2 Millionen US-Dollar auf 40,9 Millionen US-Dollar.

Vermietungs- und Immobilienperformance

Die Belegungsquote des operativen Immobilienportfolios lag am 30. September bei 87,1 %, was einen leichten Anstieg gegenüber 86,9 % am 30. Juni darstellt. Unter Berücksichtigung unterzeichneter, aber noch nicht in Kraft getretener Mietverträge hätte die Belegungsquote 90,8 % betragen. Diese künftigen Mietverträge umfassen 1,3 Millionen Quadratfuß und werden voraussichtlich jährliche Mieteinnahmen von rund 52 Millionen US-Dollar generieren, wobei der gewichtete durchschnittliche Beginn der Belegung um den Juni 2027 liegt.

Das Vermietungsvolumen im Quartal erreichte 1,24 Millionen Quadratfuß und damit den höchsten Wert seit Q4 2024. Dies umfasste 450.961 Quadratfuß bisheriger Leerstandsflächen sowie 785.069 Quadratfuß an Vertragsverlängerungen und Neuvermietungen. Die wirtschaftlichen Bedingungen bei Vertragsverlängerungen blieben jedoch unter Druck: Die Mietpreise sanken um 2,4 % bzw. um 3,3 % auf Cash-Basis.

Die durchschnittliche Belegungsquote auf vergleichbarer Fläche sank von 91,7 % auf 88,1 %. Das Management führte den Rückgang des NOI um 6,7 % und den Rückgang auf Cash-Basis um 2,8 % hauptsächlich auf Ausläufe von Mietverträgen mit erwarteten Leerstandszeiten von insgesamt 282.878 Quadratfuß im Quartal zurück.

Fertigstellungen von Entwicklungsprojekten sorgten für einen gewissen Ausgleich. Alexandria stellte im 3. Quartal 529.061 Quadratfuß fertig und übergab diese an den Betrieb; die Projekte waren bei Fertigstellung zu 84 % belegt und steuerten ein zusätzliches jährliches NOI von 40 Millionen US-Dollar bei. Projekte, die bis 2028 fertiggestellt werden sollen, werden voraussichtlich weitere 85 Millionen US-Dollar an jährlichem NOI einbringen und waren zu 77 % vermietet oder befanden sich in Verhandlung.

Portfolio-Umschichtung verringert künftige Ausgaben, führt jedoch zu aktuellen Wertminderungen

Alexandria verkauft oder neupositioniert Immobilienobjekte, die erhebliche zusätzliche Investitionen erfordern würden. Diese Strategie führte im Berichtsquartal zu der Wertminderung in Höhe von 637,9 Millionen US-Dollar, einschließlich Abschreibungen im Zusammenhang mit einem Entwicklungsprojekt in Fenway und leerstehenden Immobilien außerhalb der Megacampus-Standorte in Palo Alto.

Der geplante Verkauf von 421 Park Drive wird die potenziellen Bauausgaben voraussichtlich um rund 136 Millionen US-Dollar reduzieren. Unabhängig davon soll die Umwandlung von 311 Arsenal Street in eine kostengünstigere Nutzung für Hochtechnologie die potenziellen Ausgaben um etwa 220 Millionen US-Dollar senken, obwohl die Übertragung des Objekts aus der Neuentwicklung in das operative Portfolio die ausgewiesene Belegungsquote um 0,9 Prozentpunkte verringerte.

Im Oktober verkaufte Alexandria einen Nichtbeherrschungsanteil von rund 29 % am Joint Venture Campus Point für 475 Millionen US-Dollar. Diese Transaktion senkte die Nettoverschuldung und das Vorzugskapital im Verhältnis zum bereinigten EBITDA pro forma von ausgewiesenen 6,9x auf 6,6x.

Die abgewickelten, angezahlten und in fortgeschrittenem Stadium befindlichen Immobilientransaktionen beliefen sich zum 26. Oktober auf insgesamt rund 2,62 Milliarden US-Dollar, verglichen mit dem Mittelwert von 1,90 Milliarden US-Dollar der Prognose für Veräußerungen und Verkäufe von Teilanteilen für 2026. Einige Transaktionen oder Erlöse könnten sich je nach Zeitplan und Marktbedingungen in das Jahr 2027 verschieben.

Rentabilität, Liquidität und Kapitalstruktur

Alexandria verzeichnete eine operative Marge von 66 % und eine bereinigte EBITDA-Marge von 65 %. Die Bilanz wies 508,9 Millionen US-Dollar an Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten aus, während die Gesamtliquidität bei 4,56 Milliarden US-Dollar lag.

Die Verbindlichkeiten umfassten 10,82 Milliarden US-Dollar an unbesicherten vorrangigen Anleihen, 985,1 Millionen US-Dollar an nachrangigen Anleihen (Junior Subordinated Notes) sowie 1,09 Milliarden US-Dollar an ausstehenden Beträgen im Rahmen der unbesicherten Kreditlinie und des Commercial-Paper-Programms. Nur 6 % der Gesamtschulden laufen bis 2028 ab, und die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Verbindlichkeiten betrug 11,6 Jahre.

Im 3. Quartal begab das Unternehmen nachrangige Anleihen im Wert von 1,00 Milliarde US-Dollar mit einem anfänglichen Zinssatz von 7,25 %. Die Wertpapiere werden von den führenden Ratingagenturen zu 50 % als Eigenkapital angerechnet, was die Verschuldungskennzahlen stützt. Die Zinskosten trugen jedoch zur Erwartung des Managements bei, dass die Zinsaufwendungen für das Gesamtjahr am oberen Ende der Prognosespanne liegen werden. Alexandria verlängerte zudem seine unbesicherte Kreditlinie über 5,0 Milliarden US-Dollar bis 2032 und senkte die anwendbare Kreditspanne.

Das Unternehmen beschloss eine Quartalsdividende von 0,72 US-Dollar je Aktie, unverändert gegenüber Q2, aber unter den 1,32 US-Dollar in Q3 2025. Laut Management soll das aktuelle Dividendenniveau die Bilanzstärke, Liquidität und Reinvestitionsfähigkeit erhalten. Die Ausschüttungsquote lag in Q3 bei 47 %.

Prognose für 2026

Alexandria verengte seine Prognosespanne für das bereinigte FFO je Aktie, beließ jedoch den Mittelwert von 6,40 US-Dollar unverändert. Die Ziele für die operative Belegungsquote, das NOI auf vergleichbarer Fläche und die Verschuldung zum Jahresende wurden beibehalten, aber der Festkostendeckungsgrad wurde aufgrund der Emission nachrangiger Anleihen im Volumen von 1,00 Milliarde US-Dollar gesenkt.

Der niedrigere Mittelwert für Veräußerungen spiegelt die Finanzierung durch die nachrangigen Anleihen wider und stellt keine Änderung des Mittelwerts für das bereinigte FFO dar. Der bereinigte operative Cashflow für das Gesamtjahr wird weiterhin auf 475 Millionen bis 575 Millionen US-Dollar geschätzt.

Ausblick des Managements

Das Management plant, bereits vermieteten Projekten Vorrang einzuräumen und die Bauausgaben im Jahr 2027 zu reduzieren, gefolgt von einem weiteren Rückgang im Jahr 2028. Es wird erwartet, dass die durchschnittliche operative Belegungsquote im Jahr 2027 aufgrund großer Mietvertragsausläufe und potenzieller Mieterabwicklungen vorübergehend sinkt, bevor sie sich 2028 mit der Vermietung von Leerständen wieder verbessert.

Es wird erwartet, dass sich das NOI auf vergleichbarer Fläche im Jahr 2027 gegenüber dem Mittelwert der Prognose für 2026 verbessert, jedoch negativ bleibt. Alexandria plant, im Rahmen seines Anlegertags am 2. Dezember eine vollständige Prognose für 2027 und die dazugehörigen Kapitalannahmen vorzulegen.

Jüngste Insider-Transaktionen

Die gemeldeten Insider-Aktivitäten der letzten sechs Monate umfassten 41.788 gekaufte Aktien in 17 Transaktionen und 28.810 verkaufte Aktien in drei Transaktionen, was zu Netto-Käufen von 12.978 Aktien führte. Die Anzahl der Käufe enthielt kostenlose Zuteilungen von Aktien (Zero-Dollar Stock Awards) und sollte daher nicht vollständig als Käufe über den offenen Markt betrachtet werden.

Diese Transaktionen beschreiben lediglich gemeldete Insider-Aktivitäten und stellen keine Beurteilung der künftigen operativen Entwicklung von Alexandria dar.

Risiken, die Anleger im Auge behalten müssen

• Umfangreiche Ausläufe von Mietverträgen 2027: Für schätzungsweise 1,38 Millionen Quadratfuß, was jährlichen Mieteinnahmen von 100,5 Millionen US-Dollar entspricht, wird nach Ablauf ein Leerstand von neun bis 24 Monaten erwartet. Dies könnte die Belegungsquote und das NOI auf vergleichbarer Fläche belasten.
• Abwicklungen von Mietverhältnissen: Die Prognose von Alexandria für 2026 beinhaltet eine FFO-Reduzierung um 30 bis 35 Millionen US-Dollar, wovon bis einschließlich Q3 bereits rund 30 Millionen US-Dollar verbucht wurden. Das Management rechnet vorläufig damit, dass für 2027 ein mindestens ebenso großer Effekt erforderlich sein könnte.
• Negative Verlängerungsspannen: Die Mietpreise bei Vertragsverlängerungen sanken im 3. Quartal sowohl auf ausgewiesener als auch auf Cash-Basis. Anhaltender Preisdruck könnte die Erholung des NOI begrenzen, selbst wenn das Vermietungsvolumen hoch bleibt.
• Verschuldung und Finanzierungskosten: Die Pro-Forma-Verschuldung blieb über dem mittelfristigen Ziel des Unternehmens von mittleren 5,0-fachen Werten, während die neuen 7,25-%-Anleihen die Zinsaufwendungen erhöhen und den Festkostendeckungsgrad verringern.
• Immobilienverkäufe und Projektausführung: Geplante Veräußerungen, Projektumwandlungen und künftige Vermietungen müssen zu akzeptablen Konditionen erfolgen, um die erwarteten Erlöse, Baueinsparungen und den Abbau von Schulden zu realisieren.

Zusammenfassung

Die Ergebnisse von Alexandria für das 3. Quartal 2026 kombinierten eine verbesserte Vermietungsaktivität und geringere geplante Bauverpflichtungen mit schwächeren Mieteinnahmen, einer niedrigeren Belegungsquote und einem gesunkenen bereinigten FFO. Wertminderungen auf zur Veräußerung gehaltene Immobilien führten zu dem höheren GAAP-Verlust, während Abwicklungen von Mietverhältnissen, ein negatives NOI auf vergleichbarer Fläche und höhere Zinsaufwendungen die wiederkehrenden Ergebnisse belasteten. Zu den wichtigsten zu beobachtenden Punkten gehören die Umwandlung unterzeichneter Mietverträge in tatsächliche Belegung, der Abschluss von Immobilienverkäufen, Fortschritte beim Abbau der Verschuldung sowie die Auswirkungen der großen Mietvertragsausläufe im Jahr 2027.