【券商聚焦】開源證券維持華潤置地（01109）買入評級 指估值邏輯切換爲消費基建

金吾財訊 | 開源證券發佈研報指，華潤置地（01109）估值邏輯正在從週期股切換爲消費基礎設施+收租股，具備消費基礎設施平臺、資管閉環、核心城市定價權三重壁壘。鑑於開發業務毛利率下降及計提減值影響，下調2026-2028年盈利預測，預計歸母淨利潤爲226.1、245.0、259.6億元，對應EPS爲3.17、3.44、3.64元，當前股價對應PE爲9.0、8.3、7.8倍。公司銷售拿地穩健，市佔率提升，經常性業務盈利高企，維持“買入”評級。

核心邏輯在於盈利結構出現歷史性跨越。公司規劃至2030年非開發業務貢獻60%利潤，2025年收租及收費型業務核心淨利潤貢獻116億元，利潤佔比首次超過開發業務，達51.8%。高毛利率的經常性業務（經營性不動產毛利率71.8%，輕資產管理毛利率35.5%）佔比提升，正對沖開發業務利潤率下行的壓力。第一曲線開發業務轉向利潤和現金流驅動。公司2025年一線城市銷售佔比提升至45%，拿地均價2.7萬元/平方米，同比增加37%，主動鎖定核心城市優質地段。

底氣源於對核心城市改善型需求的判斷（深圳灣澐璽等項目已驗證產品力溢價），以及低至2.72%的融資成本提供的資金支撐。第二、三曲線構築利潤護城河並實現資本循環。公司2025年購物中心零售額同比增長22.4%，毛利率連續三年超75%，在內地擁有13個已開業高端商場，大幅領先於港資商業地產開發商。公司構建了“REITs雙平臺+Pre-REITs基金”三位一體資本循環體系，打通“投融建管退”閉環。通過資產出表優化財務報表，同時將重資產轉化爲“管理費+分紅”的輕資產現金流，並未喪失對核心資產的控制力。

風險提示：房地產行業加速下行、消費復甦不及預期、公司後續拿地不及預期。