【券商聚焦】中金公司：近期政策有助於提升地產市場活躍度 後市須重點觀察供給側變化

金吾財訊 | 中金公司發研報指，近期二手房交易增值稅政策調整，北京進一步調整限購限貸。本次對二手房交易增值稅的調整主要在於調降稅率，規定個人將購買不足2年的住房對外銷售時按3%全額繳納增值稅（此前爲5%），購買2年以上（含2年）的住房對外銷售時仍免徵增值稅。此前於12月24日北京進一步調整限購限貸政策，將非京籍購房需繳納的社保或個稅最低年限調整爲五環內2年、五環外1年（此前爲五環內3年、五環外2年），多孩家庭在五環內可多購買1套，同時利率定價機制安排方面不再區分首、二套，公積金貸款購買二套住房的最低首付款比例由30%調降至25%。

近期政策有助於提升市場活躍度，後市須重點觀察供給側變化。該機構認爲二手房交易增值稅率調降，長期來看有助於降低住房交易成本、提高市場活躍度，但短期內由於其對二手房供給側掛牌量或也有提升，房價走勢仍取決於買賣雙方力量的博弈。北京年內第二次調整樓市政策，初步看政策出臺後北京備案口徑一、二手房總銷量同環比略有改善，但年底季節性因素影響較強，整體效果仍待進一步觀察。往前看，2026年房地產市場的不確定性仍主要來自於供給側，社會庫存的自然消化節奏、核心城市限售項目釋放、政策對土地供應和二手房掛牌量的影響均須納入考慮，建議持續觀察重點城市二手房掛牌去化週期等指標。

該機構表示，關注地產開發和多元板塊投資機會。近期房地產市場基本面走勢仍偏弱，但政策端持續出現小幅、積極進展，我們認爲仍須持續觀察政策和基本面的互動影響，中短期內對房地產開發板塊建議適度耐心，優先把握商業地產領域核心資產的絕對收益機會，和長期競爭力突出且估值逐漸合理的標的；如政策節奏和力度超預期，對房地產開發板塊可更爲積極，關注盈利兌現確定性較高的標的，及前端經營趨勢良好的公司。