【首席視野】薛鶴翔：共築樓市平穩發展新格局——上海825房地產新政點評

薛鶴翔、唐廣華（薛鶴翔系申銀萬國期貨研究所所長、中國首席經濟學家論壇成員）

8月25日，爲更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，上海市市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、人民銀行上海市分行、市公積金管理中心等六部門聯合印發《關於優化調整本市房地產政策措施的通知》，包括調減住房限購、優化住房公積金、優化個人住房信貸以及完善個人住房房產稅等政策。《通知》自2025年8月26日起施行。

調減住房限購：激活外環外需求，優化購房結構。調減限購政策聚焦“外環外鬆綁+單身羣體平權”，有效釋放剛性與改善需求。滬籍家庭及成年單身人士外環外購房不限套數，非滬籍滿1年社保即可在外環外不限購、滿3年社保可在外環內購1套。這一調整既滿足滬籍家庭外環外改善置換需求，又降低非滬籍羣體購房門檻，尤其利好產業園區工作的非滬籍青年。政策通過“外環外放量、外環內穩量”的差異化調控，推動職住平衡，緩解核心區住房壓力，外環外新房及二手房成交量短期內將增長，帶動區域房地產市場活躍度提升。

優化住房公積金：降低購房成本，支持綠色住房。公積金政策從額度、提取兩方面發力，加大住房消費支持。綠色建築住房貸款額度上浮15%，首套最高達184萬元，多子女家庭首套提至216萬元，二套也有提升；同時允許提取公積金付首付且不影響貸款額度。這直接減輕購房者資金壓力，尤其利好剛需及多子女家庭，購買綠色住房還能享受額外優惠，契合低碳發展方向。以購買臨港80㎡綠色新房爲例，購房者可提取公積金付首付，再申請高額度貸款，月供壓力顯著降低，將有效促進合理住房需求轉化。

優化商貸利率機制：簡化定價，減輕利息負擔。商貸利率不再區分首套與二套，由銀行根據市場及客戶風險合理定價。這一調整打破此前首二套利率固定差異，使置換客羣、多套購房需求羣體有望享受更低利率。例如，此前二套利率約3.45%，調整後部分優質客戶可能獲3.05%左右利率，月供減少，顯著減輕利息負擔。同時，利率定價更靈活，能更好適配不同購房者風險狀況，提升銀行信貸服務效率，進一步降低居民購房融資成本，助力剛需與改善需求釋放。

完善個人住房房產稅：銜接限購，降低持有成本。房產稅政策優化與限購調整銜接，非滬籍首套房暫免房產稅，二套及以上按人均60㎡免稅。這降低非滬籍羣體住房持有成本，尤其吸引符合條件的非滬籍剛需及改善羣體入市，彌補此前非滬籍購房房產稅壓力較大的短板。按年徵收的特性，使2025年起購房者即可享受優惠，例如三口之家非滬籍家庭購120㎡住房，免稅面積180㎡，無需繳納房產稅，顯著減少持有支出，增強非滬籍羣體在滬購房意願，促進房地產市場供需平衡。

市場有效需求不足；部分政策落地效果不及預期。