加减有道，质效突围，鑫苑服务的内生性增长

香港智远权证网2026年3月31日 00:00

2025年，物业管理服务行业步入存量深耕、质效优先的发展新阶段，“有质量的增长”成为检验物企真正实力的核心标尺。面对行业普遍“增收不增利”的压力，鑫苑服务跳出“规模至上”的惯性思维，以“减法换加法”的战略智慧，用一组含金量更高的数据，展现着其高质量增长的韧性——2025年全年收入历史性突破9亿大关，核心业务稳健增长，毛利率、坪效等关键经营指标显著改善，科技布局与多元业态协同发展的优势持续释放。

一、减无效投入冗余，加核心业务厚度

物业服务的核心根基是服务本身，鑫苑服务始终将物业服务作为“加法”重点，同时果断砍掉无效投入，实现“好钢用在刀刃上”。2025年，公司持续加码人员专业培训、服务流程优化、社区设施升级，聚焦业主日常高频需求，全方位提升服务精细化水平，促进核心基石业务的物业服务收入同比增长11.6%的良好态势。

与之相对应的是，公司坚决对无效投入做“减法”：主动压缩低产出、高消耗的关联方业务，如工程施工与交付前咨询服务，报告期内咨询协销收入占比由0.7%下降至0.1%，工程施工收入占比由6.5%下降至1.7%。

这种“加核心、减冗余”的调整，直接推动盈利质量显著提升。报告期内毛利率从2024年的28.2%跃升至31.2%，其中增值服务毛利率更是从32.2%飙升至40%，每一份收入的价值含量大幅提升。

二、减增量扩张包袱，加存量深耕力度

在行业从“增量扩张”转向“存量深耕”的背景下，鑫苑服务放弃“跑马圈地”的粗放模式，在存量运营上做加法，在规模包袱上做减法，实现“精而强”的高质量发展。

规模包袱的“减法”，则体现在对规模执念的摒弃。其主动退出坪效偏低、管理成本高、盈利空间窄的项目，不被“规模虚胖”拖累发展步伐。自2024年以来，鑫苑服务启动了项目准入机制，强化立项评估，并主动优化坪效较低的项目。这种“做减法”的勇气，换来的是坪效指标的显著改善。数据显示，2025年鑫苑服务整体坪效从21.7元/平方米提升至22.4元/平方米。其中，第三方项目坪效提升尤为显著，从8.48元/平方米跃升至10.88元/平方米，增幅约30%。

深耕存量的“加法”，体现在对现有项目的价值深挖上：2025年公司在管面积约4048万平方米，同比仅增长1%，看似规模增速放缓，实则是“精耕细作”的主动选择——通过优化服务、提升坪效，让每一寸现有面积都释放更大价值。数据最具说服力：在管面积仅增长1%的情况下，物业管理服务收入却增长15.2%，这组“剪刀差”完美诠释了存量深耕的成效，实现了“少而精、精而优”的增长。

三、减运营管理繁度，加服务升级精度

数字化转型是物业行业提质增效的核心引擎，更是物企培育新质生产力、实现高质量发展的关键抓手。鑫苑服务以科技赋能为核心方向做加法，通过数字化、智能化升级，构建“科技赋能+高效运营”的新范式，实现“服务提质、效率提速、成本降耗”的三重效应，为行业新质生产力培育提供可借鉴的路径。

在运营管理上做“减法”，核心是用科技赋能替代人工冗余，提升管理效率。2025年，鑫苑服务在业内率先发布“客服智能体”与“管家智能体”，完成从基础数字化工具到AI智能体应用的代际跃升，实现“业务+智能+管理”的全链路赋能，大幅减少人工干预，降低运营成本。目前其，科技投入已形成良性闭环：管理效率提升摊薄人工成本，直接助力毛利率改善，利润释放又支撑更大规模的科技再投入，让运营管理更高效、更轻盈。

在服务升级上做“加法”，其围绕业主生活全场景持续深耕：一方面夯实基础服务，提升响应速度和服务品质，斩获中国物业服务满意度百强TOP8的荣誉；另一方面发力创新增值服务，聚焦租售、美居、纯水、到家、零售、无人等六大核心业务，丰富社区服务场景。2025年，家居生活服务收入达7612万元，同比增长15.5%，占增值服务总收入的比例从33%提升至36%，成为增长势头强劲的板块，用多元化服务满足业主多样化需求。此外，商业板块依托“投融建管退”全产业链能力，以精细化运营实现资产增值，斩获2025年度领航商业新生态标杆企业称号，进一步丰富服务价值。

四、减关联依赖程度，加市场拓展强度

评判物业公司长期价值，市场化获取能力是核心维度。鑫苑服务打破“关联依赖”壁垒，持续在市场化能力上做加法，让市场化能力成为企业核心竞争优势。

报告期，其2025年新签合约1577.9万平方米中，来自关联方的仅12.4万平方米，占比不足1%，第三方新签面积达1565.5万平方米，占比超99%，合约端已实现几乎完全市场化的布局。说明其已形成“自主拓展、自主运营、自主盈利”的良性发展模式，彻底摆脱对关联方的依赖。

再看其第三方业务的持续突破上，市场化成色持续优化。在管面积第三方占比从2023年的52.9%提升至2025年的59.3%，合约面积第三方占比从60%提升至70%，独立经营能力持续夯实。

这不仅提升了企业的抗风险能力，更让资本市场看到其真实的核心竞争力，为长期价值增长注入信心。

结语：以加减之道，行致远之路

鑫苑服务2025年的战略实践，本质上是一场“取舍有道”的高质量转型——在核心业务、存量深耕、科技赋能、市场化能力上做足加法，筑牢根基；在无效投入、规模包袱、运营冗余、关联依赖上坚决做减法，轻装上阵。这种“减法换加法”的战略，让公司在收入突破历史关口的同时，实现了坪效提升、毛利率走高、净利润增长的高质量成长，也树立了物业行业“质效优先”的发展新范式。

在物业行业新旧动能转换、发展逻辑重塑的关键时期，真正能够穿越周期、持续创造价值的企业，是那些懂得“取舍”、稳健取胜的实力派。随着“加减之道”的持续落地，鑫苑服务未来成长的确定性不断提升，其价值成长故事，值得市场持续期待。

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