安博第三季度核心FFO增长，2026年展望为6.25-6.29美元

安博公司（Prologis Inc.，纽交所代码：PLD）公布第三季度净利润和营运资金（FFO）均实现增长，这主要得益于收入增长以及旗下物流资产组合租金的持续上涨。公司表示，预计2026年核心FFO为摊薄后每股6.25美元至6.29美元，同时安博权益份额（Prologis Share）的现金同店净营业收入（NOI）增长率为7.0%至7.5%。

在截至2026年9月30日的三个月中，归属于普通股股东和基金单位持有人的核心FFO从去年同期的摊薄后每股1.49美元升至1.60美元。核心FFO总计15.4亿美元，而2025年第三季度为14.3亿美元。扣除净业绩提成收入或支出后，核心FFO为每股1.61美元，高于去年同期的1.50美元。

按美国通用会计准则（GAAP）计算，归属于普通股股东的净利润从去年的7.629亿美元（或每股0.82美元）增至8.157亿美元（或摊薄后每股0.86美元）。调整后FFO（AFFO）从10.6亿美元增至12.1亿美元，调整后EBITDA从18.7亿美元增至20.8亿美元。

总营收 reached 23.9亿美元，而去年同期为22.1亿美元。租金收入从20.5亿美元增至22.1亿美元，战略资本收入从1.504亿美元增至1.643亿美元。扣除房地产交易净收益前的营业利润为9.367亿美元，高于去年同期的8.926亿美元。

2026年前九个月，归属于普通股股东的净利润为28.6亿美元，去年同期为19.2亿美元。前九个月的核心FFO从41.8亿美元增至45.4亿美元，AFFO从31.8亿美元增至40.0亿美元。

出租率与租金增长

第三季度安博权益份额的平均出租率为95.1%，按自有和管理口径计算的期末出租率为95.6%，按安博权益份额口径计算为95.5%。运营中的资产组合涵盖5,492栋建筑，面积约为12.3亿平方英尺。

安博权益份额现金同店NOI同比增长5.9%，净有效同店NOI增长5.7%。当季起租租约的租金变动方面，按安博权益净有效口径计算增长38.0%，按现金口径计算增长23.4%。客户留存率为75.9%。

公司在本季度新起租租约面积为5,590万平方英尺，其中运营资产组合占5,440万平方英尺。该总量包括3,730万平方英尺的续租和1,710万平方英尺的新租。起租租约的加权平均租期为58个月。

美国仍是最大的贡献来源，占本季度安博权益运营资产组合NOI的84.2%。欧洲贡献了8.9%，其他美洲地区贡献了5.1%，亚洲贡献了1.8%。亚马逊（Amazon）是最大的客户，占净有效租金的5.6%，前25大客户合计占21.8%。

开发与资本配置

第三季度，安博启动的项目代表了9.642亿美元的安博权益预计总投资额。项目占地770万平方英尺，开工时的已出租率为15.0%。公司预估这些新开工项目的加权平均稳定收益率为6.6%，创造价值约1.554亿美元。

年内迄今，按安博权益口径计算的开发开工总额达到40.9亿美元。其中包括约20.3亿美元的数据中心项目，这些项目在开工时已全部出租。截至季末，更大范围的开发资产组合中按安博权益计算的预计总投资额为67.7亿美元，已出租率为39.0%，预计加权平均稳定收益率为7.1%。安博估计该资产组合创造价值约14.1亿美元。

第三季度按安博权益口径计算的达到稳定运营的开发项目总额为4.010亿美元，预计创造价值3,890万美元。前九个月，达到稳定运营的项目规模达到21.6亿美元，预计创造价值5.155亿美元，加权平均稳定收益率为6.9%。

安博还公布了规模为5.8吉瓦的数据中心电力储备项目。该总量包括1.7吉瓦的已获取电力（其中680兆瓦处于在建状态），以及4.1吉瓦被列为处于高级阶段的电力。

本季度按安博权益口径计算的第三方收购总额为7.018亿美元，前九个月累计达20.9亿美元。在同一口径下，第三季度的资产出售与注资规模为1.692亿美元，使前九个月的总额达到18.5亿美元。

业绩指引与资产负债表

针对2026年，管理层预计归属于普通股股东的净利润为每股4.05美元至4.15美元，核心FFO为每股6.25美元至6.29美元。公司还预计安博权益平均出租率为95.25%至95.50%，现金同店NOI增长率为7.0%至7.5%，净有效同店NOI增长率为5.5%至6.0%。

其他指引假设包括：不含业绩提成收入的战略资本收入为6.50亿美元至6.60亿美元，无净业绩提成收入或支出，以及6.00亿美元至7.00亿美元的已实现开发收益。按安博权益口径计算的开发开工额预计总计50.0亿美元至57.5亿美元，达到稳定运营的项目额预计为25.0亿美元至30.0亿美元。

截至9月30日，安博拥有88.4亿美元的流动资金。按安博权益口径计算的债务对调整后EBITDA比率为4.5倍，而第二季度末为4.7倍；固定费用保障倍数为6.2倍，而上一季度为6.4倍。加权平均利率为3.3%，5.1%的债务为浮动利率。

该前景展望基于管理层目前对其业务和市场的假设。开发成本、收益率和价值创造预测仍属于预测性质，可能会发生变更。此外，数据中心储备项目中处于高级阶段的4.1吉瓦电力尚未获取，安博表示无法保证该容量最终能成为已获取的电力。