亚历山大2026年第三季度业绩：资产减值加剧亏损，调整后FFO下滑

亚历山大房地产权益公司（NYSE: ARE）公布2026财年第三季度营收为6.712亿美元，同比下降10.7%（上年同期为7.519亿美元）；稀释后每股亏损3.74美元，而上年同期亏损为1.38美元。6.379亿美元的房地产减值占据了GAAP亏损的主导地位，而调整后每股FFO从2.22美元降至1.54美元。租赁量改善至超过120万可租赁平方英尺，但较低的出租率和租户相关的压力继续拖累物业业绩。

核心财务业绩

租金收入下降11.2%至6.536亿美元。公司还报告同店净营运收益（NOI）下降6.7%，归因于此前披露的租约到期和预期空置期导致同店出租率下降。

净亏损主要是由减值驱动的，该减值将拟售房地产降至估计公允价值减去销售费用后的金额。扣除房地产折旧、减值和某些其他项目后的调整后FFO仍下降了30.0%，表明业绩下滑超出了GAAP减记的范畴。

调整后FFO承压，主要是由于租金收入和物业层面的NOI下降、利息支出从5490万美元增加到7970万美元，以及本季度确认了约1600万美元的租户业务清算影响。一般及行政费用也从2920万美元增至4090万美元。

租赁与物业表现

截至9月30日，运营物业出租率为87.1%，较6月30日的86.9%略有上升。若包含已签约但尚未起租的租约，出租率将达90.8%。这些未起租的租约覆盖130万平方英尺，预计将产生约5200万美元的年租金收入，加权平均入住日期在2027年6月左右。

季度租赁量达到124万平方英尺，创下2024年第四季度以来的新高。其中包括450,961平方英尺的先前空置空间，以及785,069平方英尺的续租和重新出租。然而，续租经济效益依然承压：租金费率下降了2.4%，在现金基准上下降了3.3%。

同店平均出租率从91.7%降至88.1%。管理层将NOI下降6.7%以及现金基准NOI下降2.8%主要归因于本季度租约到期，预期空置面积总计为282,878平方英尺。

开发交付提供了一定抵消作用。亚历山大在第三季度投入使用了529,061平方英尺的面积，项目在交付时出租率为84%，贡献了4000万美元的年新增NOI。预计在2028年前交付的项目将再带来8500万美元的年新增NOI，目前已有77%已出租或在谈判中。

资产重组减少未来支出，但引发当期减值

亚历山大正在出售或重新定位需要大量追加投资的资产。该策略导致本季度产生了6.379亿美元的减值费用，包括与芬威（Fenway）开发项目以及帕洛阿尔托（Palo Alto）空置的非核心大园区（non-Megacampus）物业相关的减记。

计划出售的421 Park Drive预计将减少约1.36亿美元的潜在施工支出。此外，将311 Arsenal Street改造为低成本的高新技术用途，预计将减少约2.20亿美元的潜在支出，不过将该物业从重新开发项目划入运营资产组合使报告的出租率降低了0.9个百分点。

10月，亚历山大以4.75亿美元出售了Campus Point合资企业约29%的非控股权益。该交易使备考净债务及优先股与调整后EBITDA的比率从报告的6.9倍降至6.6倍。

截至10月26日，已完成、已付定金及处于后期阶段的资产交易总额约为26.2亿美元，相比之下，2026财年处置和部分权益出售指引的中值为19.0亿美元。视时间安排和市场情况而定，部分交易或资金收益可能会推迟至2027年。

盈利能力、流动性与资本结构

亚历山大报告的营业利润率为66%，调整后EBITDA利润率为65%。资产负债表持有的现金及现金等价物为5.089亿美元，而总流动资金为45.6亿美元。

债务包括108.2亿美元的无担保高级票据、9.851亿美元的次级票据，以及无担保信用额度和商业票据计划下未偿还的10.9亿美元。截至2028年到期的债务仅占总债务的6%，加权平均剩余债务期限为11.6年。

在第三季度，公司发售了10.0亿美元的次级票据，初始利率为7.25%。主要评级机构对该证券给予50%的权益资本认定，从而支持了杠杆指标，但其利息成本促使管理层预计全年利息支出将接近其指引区间的上限。亚历山大还将其50.0亿美元的无担保信用额度延长至2032年，并下调了适用的借款利差。

公司宣布派发每股0.72美元的季度股息，与第二季度持平，但低于2025财年第三季度的1.32美元。管理层表示，当前的股息水平旨在保持资产负债表实力、流动性和再投资能力。第三季度的派息率为47%。

2026财年指引

亚历山大收窄了调整后每股FFO的预测区间，同时维持6.40美元的中值不变。运营出租率、同店NOI和年末杠杆率目标维持不变，但由于发售了10.0亿美元的次级票据，固定费用偿付比例有所降低。

资产处置中值的下调反映了次级票据提供的融资支持，而非调整后FFO中值的变化。预计全年调整后经营现金流仍为4.75亿美元至5.75亿美元。

管理层展望

管理层计划在2027年优先推进已签约出租的项目并减少施工支出，随后在2028年进一步减少支出。由于主要租约到期和潜在的租户清算，预计2027年平均运营出租率将暂时下降，随后随着空置空间的出租在2028年有所改善。

预计2027年同店NOI将较2026财年指引中值有所改善，但仍保持为负。亚历山大计划在12月2日的投资者日上提供完整的2027财年指引及相关资本假设。

近期内部人交易

据报告，六个月内内部人交易包括17笔共计41,788股买入，以及3笔共计28,810股卖出，净买入12,978股。买入数量包括零美元股票奖励，因此不应完全视为公开市场买入。

这些交易仅反映已申报的内部人活动，并不构成对亚历山大未来运营业绩的看法。

投资者需要关注的风险

• 2027年大量租约到期：代表1.005亿美元年租金收入的约138万平方英尺租约，预计在到期后将经历9至24个月的空置期。这可能会对出租率和同店NOI造成压力。
• 租户业务清算：亚历山大的2026财年指引中包含了3000万至3500万美元的FFO减少额，其中截至第三季度已确认约3000万美元。管理层初步预计2027年可能至少需要承受类似的影响。
• 续租价差为负：第三季度续租租金费率在报告基准和现金基准下均有所下降。即使租赁量保持高位，持续的定价压力也可能限制NOI的复苏。
• 杠杆与融资成本：备考杠杆率仍高于公司设定的5.5倍左右的中期目标，而新发行的7.25%票据增加了利息支出并降低了固定费用偿付比例。
• 资产出售与项目执行：计划中的资产处置、项目改造和未来租赁必须以可接受的条件进行，才能带来预期的资金收益、施工资金节省和去杠杆效果。

总结

亚历山大2026财年第三季度的业绩表现呈现为：租赁活动改善、计划施工承诺减少，但租金收入、出租率和调整后FFO走弱。持有待售资产减值推高了GAAP亏损，而租户业务清算、同店NOI负增长以及利息支出增加则影响了经常性业绩。需要关注的核心要点包括已签署租约转化为出租率的进展、资产出售的完成情况、去杠杆化的进展以及2027年重大租约到期的影响。