ASIC 2026财年第二季度业绩：营收下滑但调整后EBITDA上升

美国战略投资公司（American Strategic Investment Co.，纽约证券交易所代码：NYC，简称ASIC）公布2026财年第二季度营收为731.5万美元，较上年同期的1222.2万美元下降40.1%；每股摊薄亏损为3.04美元，而上年同期为每股亏损16.39美元。尽管现金净营业收入（NOI）下降且物业组合有所收缩，但GAAP亏损大幅收窄，调整后EBITDA有所增加。

核心业绩数据

营收下降的主要原因是公司在上年处置了美洲大道1140号（1140 Avenue of the Americas）资产。随着营收基数的缩小，物业运营费用也有所下降，从798.7万美元降至430.3万美元。

净亏损大幅收窄主要反映出无需再计入2025年第二季度录得的3055.8万美元房地产减值。本季度还包含228.0万美元的处置收益，不过该收益被与处于接管状态的物业相关的228.0万美元利息费用所抵消。

EBITDA、调整后EBITDA、NOI和现金NOI均为非GAAP指标。其改善或下滑应与公司的GAAP亏损及流动性状况结合考量。

物业组合表现

截至2026年6月30日，ASIC拥有五处物业，可出租面积约为70万平方英尺（不包括处于合意取消抵押品赎回权程序中的美洲大道1140号）。物业组合的出租率为74.8%，约四分之一的可租空间尚未出租。

加权平均剩余租赁期为6.1年，与第四季度末持平。在前十大租户中，按年化直线法租赁收入计算，69%来自投资级或隐性投资级租户，加权平均剩余租赁期为6.4年。

按年化直线法租赁收入计算的租户构成包括：政府及公共管理部门占29%、零售占15%、非营利机构占13%、健身行业占11%以及其他行业占32%。

以股票支付费用支撑了调整后EBITDA并保存了现金

尽管营收、NOI和现金NOI均有所下降，但调整后EBITDA依然有所上升。调节过程中的一个主要因素是增加了406.6万美元以普通股而非现金支付的资产与物业管理费用。

ASIC另行披露称，其外部顾问接受以股票形式支付分别截至4月和6月计提的约191.0万美元和210.7万美元的顾问费。这种做法保存了运营现金，但增加了已发行股票数量。

已发行普通股数量从2025年12月31日的269.3万股增加到2026年6月30日的316.4万股，增幅约为17.5%。因此，调整后EBITDA上升与现金NOI下降之间的背离，既反映了该指标对股票支付费用的处理方式，也反映了物业层面收入的下滑。

流动性与资产负债表

截至本季度末，ASIC拥有的现金及现金等价物为242.2万美元，高于年末的129.7万美元。受限现金从675.0万美元降至551.7万美元，现金及受限现金合计为793.9万美元。

公司指出，某些抵押贷款契约要求至少拥有500.0万美元的流动资产（定义为包括现金、现金等价物和受限现金）。报告的净债务为2.486亿美元，相当于资产总值的59.6%。截至6月30日，所有报告的债务均为固定利率，加权平均利率为4.56%。

资产负债表还包括与处于接管状态的物业相关的9900.0万美元债务以及1418.2万美元的相关应计利息。股东权益总额从2025年底的6475.6万美元降至5290.2万美元。

本季度以现金支付的利息为777.5万美元，而上年同期为836.0万美元。尽管这两个指标并非直接等同，但该金额仍远高于季度现金NOI（314.3万美元）。

作为后继事件，ASIC表示，纽约证券交易所（NYSE）于2026年7月22日通知公司，其已重新符合最低市值和股东权益要求。公司仍需接受正常的持续上市监管。

管理层观点

首席执行官兼董事长小尼古拉斯·肖尔什（Nicholas Schorsch Jr.）将调整后EBITDA的增加归因于公司的资本优先化策略以及以投资级为主的租户群体。管理层仍专注于完成剩余的资产处置，并将资金重新导向其认为能创造持久股东价值的其他机会。

近期内部人士交易

提供的内部人士记录显示，尼古拉斯·S·肖尔什（Nicholas S. Schorsch）在最近六个月内进行了四笔间接买入交易，报告的总价值为219,655美元。另有两笔交易为股票奖励而非买入，应另行看待。

这些记录说明了交易类型和价值，但并不代表内部人士对公司前景的看法。

投资者需要关注的风险

• 经营规模收缩：上年的物业处置拉低了营收，而本季度现金NOI下降了26.9%。计划中的其他处置可能会进一步改变公司的营收和物业收入基数。
• 出租率压力：物业组合的出租率仅为74.8%。持续空置的空间可能会限制租金收入和物业层面的盈利能力。
• 相对于债务流动性有限：现金及现金等价物为242.2万美元，而报告的净债务为2.486亿美元，使得保持流动性和履行利息义务成为重要的考量因素。
• 接管及取消抵押品赎回权风险：物业组合未包含一处处于合意取消抵押品赎回权程序中的物业，而资产负债表计入了与处于接管状态的物业相关的9900.0万美元债务和1418.2万美元应计利息。
• 股权稀释：以股票支付顾问及管理费用保存了现金，但增加了已发行股票数量。2026年上半年，已发行股票数量增加了约17.5%。

总结

ASIC 2026年二季度的业绩显示，处置资产后的营收基数有所缩小，物业层面收入降低，但由于上年同期的减值未再发生，GAAP亏损大幅收窄。在股票支付费用调整的大力支持下，调整后EBITDA有所改善，但现金NOI下滑，且相对于债务而言流动性依然有限。物业组合出租率、剩余资产处置、接管风险以及在保存现金与增发股份之间的平衡是需要监控的主要方面。