Khoản lỗ quý 3/2026 của Opendoor nới rộng khi lượng mua nhà tăng gấp bốn lần

Opendoor Technologies Inc. (NASDAQ: OPEN) đã đẩy mạnh việc mua nhà trong quý 3/2026, gia tăng lượng hàng tồn kho khi doanh thu quay trở lại mốc trên 1 tỷ USD. Tuy nhiên, biên lợi nhuận theo chuẩn GAAP suy yếu cùng chi phí gia tăng đã đẩy khoản lỗ ròng của công ty lên 218 triệu USD, so với mức 90 triệu USD cùng kỳ năm trước.

Doanh thu tăng 12% so với cùng kỳ năm trước lên 1,02 tỷ USD từ mức 915 triệu USD, trong khi số lượng nhà bán ra tăng 6% lên 2.728 căn. Opendoor đã mua 4.865 căn nhà trong quý, gấp hơn 4 lần so với mức 1.169 căn mua vào cùng kỳ năm ngoái và cao hơn mức 4.378 căn đã mua trong quý 2.

Tốc độ mua vào nhanh hơn đã nâng lượng hàng tồn kho cuối quý lên 7.596 căn nhà với giá trị 2,57 tỷ USD. Con số này cao hơn đáng kể so với mức 3.139 căn trị giá 1,05 tỷ USD vào cuối quý 3/2025. Lượng nhà mua vào trong quý vừa qua cũng vượt xa lượng bán ra, bổ sung 2.137 căn vào lượng tồn kho.

Biên lợi nhuận thu hẹp khi các khoản điều chỉnh giá trị hàng tồn kho tăng

Lợi nhuận gộp theo chuẩn GAAP giảm từ 66 triệu USD cùng kỳ năm trước xuống còn 38 triệu USD bất chấp doanh thu tăng trưởng. Biên lợi nhuận gộp thu hẹp từ 7,2% xuống 3,7%, phản ánh khoản điều chỉnh định giá hàng tồn kho trong kỳ trị giá 53 triệu USD, so với mức 15 triệu USD của quý cùng kỳ năm trước, bên cạnh các yếu tố khác.

Lợi nhuận gộp điều chỉnh, chỉ tiêu kết hợp các khoản điều chỉnh định giá hàng tồn kho với kỳ bán các căn nhà liên quan, đã tăng từ 64 triệu USD lên 80 triệu USD. Biên lợi nhuận gộp điều chỉnh tăng từ 7,0% lên 7,8%.

Lợi nhuận đóng góp tăng từ 20 triệu USD lên 34 triệu USD, và biên lợi nhuận đóng góp cải thiện từ 2,2% lên 3,3%. Lợi nhuận đóng góp trên mỗi căn nhà bán ra đạt khoảng 12.000 USD, tăng so với mức 8.000 USD của cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, các chỉ số này đã suy yếu so với quý liền trước, khi quý 2 ghi nhận lợi nhuận đóng góp đạt 51 triệu USD, biên lợi nhuận 5,8% và 22.000 USD trên mỗi căn bán ra.

Khoản lỗ ròng theo GAAP bao gồm 96 triệu USD chi phí thù lao bằng cổ phiếu gắn với các đơn vị cổ phiếu hạn chế (RSU) theo điều kiện thị trường, tăng so với mức 14 triệu USD của cùng kỳ năm trước. Tổng chi phí hoạt động theo GAAP tăng từ 134 triệu USD lên 225 triệu USD, bao gồm 121 triệu USD chi phí quản lý doanh nghiệp.

Trên cơ sở phi GAAP, lỗ ròng điều chỉnh nới rộng lên 66 triệu USD so với mức 61 triệu USD của cùng kỳ năm trước. EBITDA điều chỉnh âm 31 triệu USD, so với mức âm 33 triệu USD của quý cùng kỳ năm trước, trong khi biên EBITDA điều chỉnh là âm 3,0% so với mức âm 3,6%.

Mở rộng quy mô mua vào và cắt giảm chi phí trên mỗi đơn vị

Ban lãnh đạo đã xác định ba ưu tiên trọng tâm: mở rộng quy mô mua vào, cải thiện hiệu quả kinh tế trên mỗi đơn vị cùng tốc độ bán lại, và xây dựng đòn bẩy hoạt động.

Opendoor cho biết tỷ lệ chuyển đổi người bán ở cùng mức chênh lệch giá chào mua đã tăng đáng kể đối với các nhóm khách hàng từ tháng 1 đến tháng 6. Tỷ lệ chuyển đổi năm 2026 đạt 7,6%, gấp 3,3 lần mức tương đương năm 2024, và đạt 5,8%, gấp 3,1 lần mức tương đương năm 2025 đối với các dải chênh lệch giá được nêu bật trong bản thuyết trình. Công ty đang tìm cách chuyển đổi thêm lượng người bán tiếp cận hiện có thành giao dịch thực tế thông qua việc mở rộng danh mục sản phẩm, giảm thiểu rào cản và cung cấp thông tin thị trường rõ ràng hơn.

Công ty cũng báo cáo những tiến triển tích cực về tốc độ bán lại. Vào cuối quý, 18% số nhà niêm yết của Opendoor đã nằm trên thị trường hơn 120 ngày, giảm từ mức 51% của cùng kỳ năm trước và thấp hơn mức 30% mà Opendoor tính toán cho toàn thị trường dựa trên dữ liệu từ hệ thống dịch vụ đa niêm yết (MLS).

Mức độ tương tác của người mua ghi nhận hơn 33.000 lượt tham quan tại các căn nhà do Opendoor sở hữu trong quý. Trong đó, 62% lượt tham quan diễn ra vào cuối tuần hoặc từ 17h trở đi. Giá trị các khoản vay thế chấp được giải ngân cao gấp khoảng 5 lần mức của quý 2, dù bản thuyết trình không tiết lộ số lượng khoản vay cụ thể.

Chi phí tiếp thị trong 12 tháng gần nhất tính trên mỗi căn nhà mua vào giảm 57% xuống còn khoảng 2.800 USD từ mức 6.500 USD của cùng kỳ năm trước. Chi phí vận hành trên mỗi căn nhà mua vào giảm 36% xuống khoảng 4.000 USD, trong khi chi phí vận hành cố định trên mỗi căn giảm 34% xuống còn khoảng 10.400 USD. Các số liệu này được tính bằng cách chia chi phí bốn quý cho số giao dịch mua hoàn tất trong bốn quý, do đó phản ánh rõ nét lợi ích từ quy mô giao dịch gia tăng.

Opendoor cũng đang ứng dụng tự động hóa, quy trình làm việc kết nối và nền tảng công nghệ dùng chung để gia tăng công suất. Năng suất xử lý của đội ngũ định giá cao hơn 2,6 lần giữa các giai đoạn bốn tuần được so sánh trong bản thuyết trình, mặc dù công ty lưu ý rằng cơ cấu nhiệm vụ đã có sự thay đổi và chỉ số này không phản ánh toàn bộ các khoản tiết kiệm có được từ trí tuệ nhân tạo.

Khung hòa vốn không phải là định hướng kinh doanh

Bản thuyết trình đưa ra một mô hình minh họa về điểm hòa vốn thu nhập ròng điều chỉnh dựa trên 6.000 giao dịch mỗi quý với giá bán trung bình 375.000 USD, mang lại 2,25 tỷ USD doanh thu hàng quý. Hai kịch bản giả định biên lợi nhuận đóng góp là 5% hoặc 7%, chi phí hoạt động điều chỉnh tương đương 3% hoặc 4% doanh thu, cùng chi phí lãi vay ròng và các chi phí khác tương đương 2% hoặc 3%.

Opendoor nhấn mạnh rằng khung này thể hiện các giả định trong điều kiện hoạt động ổn định chứ không phải là định hướng kinh doanh hay dự báo chính thức. Khung này cũng không hàm ý việc đạt điểm hòa vốn theo chuẩn kế toán GAAP, và công ty không đưa ra bất kỳ sự bảo đảm nào về khả năng hoặc thời điểm đạt được những kết quả đó.

Triển vọng của công ty vẫn phụ thuộc vào nhu cầu nhà ở, lãi suất, lạm phát, biến động giá nhà và khả năng tiếp cận các nguồn tài trợ vốn. Hiệu quả thực thi cũng dựa vào năng lực của Opendoor trong việc bán lại nhà ở mức giá kỳ vọng và đúng lộ trình đề ra, quản lý lượng hàng tồn kho ngày càng lớn, phát triển các sản phẩm cho vay thế chấp cũng như tối ưu hóa hiệu quả dự kiến từ tự động hóa và trí tuệ nhân tạo.