NREF báo lỗ quý 3; Dự báo CAD quý 4 đủ chi trả cổ tức

NexPoint Real Estate Finance Inc. (NYSE: NREF) đã báo cáo khoản lỗ trong quý 3 và giá trị sổ sách giảm 5,2% so với quý trước, trái ngược với thu nhập lãi thuần tăng và lợi nhuận có thể phân phối phi GAAP được cải thiện. Trong quý 4, quỹ REIT thế chấp này dự kiến tiền mặt khả dụng để phân phối (CAD) đạt 0,55 USD trên mỗi cổ phiếu phổ thông pha loãng ở mức trung vị, đủ để bù đắp mức cổ tức 0,50 USD đã công bố, trong khi lợi nhuận dự kiến khả dụng để phân phối (EAD) sẽ không đủ để chi trả khoản phân phối này.

NREF ghi nhận khoản lỗ ròng 0,9 triệu USD trong quý 3, so với mức lãi ròng 17,3 triệu USD trong quý 2. Lỗ thuộc về cổ đông phổ thông là 12,2 triệu USD, tương đương 0,65 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, đảo ngược so với mức thu nhập thuộc về cổ đông phổ thông đạt 5,4 triệu USD, tương đương 0,29 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng trong quý 2.

Thu nhập lãi thuần tăng 0,7 triệu USD so với quý trước lên 17,3 triệu USD do thu nhập từ lãi tăng lên 27,4 triệu USD và chi phí lãi vay tăng lên 10,2 triệu USD. Thu nhập khác chuyển từ mức lãi 10,8 triệu USD trong quý trước sang lỗ 7,4 triệu USD, trong khi chi phí hoạt động tăng từ 10,0 triệu USD lên 10,8 triệu USD.

Giá trị sổ sách, bao gồm cả lợi ích cổ đông không kiểm soát có thể mua lại trong công ty hợp danh điều hành, đã giảm xuống 406,1 triệu USD, tương đương 17,63 USD trên mỗi cổ phiếu phổ thông, từ mức 18,60 USD mỗi cổ phiếu vào cuối quý 2.

Lợi nhuận có thể phân phối đủ bù đắp cổ tức quý 3

EAD quý 3 đạt 12,2 triệu USD, tương đương 0,52 USD trên mỗi cổ phiếu phổ thông pha loãng, tăng 13% so với kết quả trên mỗi cổ phiếu của quý 2. CAD đạt tổng cộng 14,0 triệu USD, tương đương 0,60 USD trên mỗi cổ phiếu phổ thông pha loãng, tăng 3,4% so với quý trước.

NREF đã chi trả cổ tức quý 3 ở mức 0,50 USD trên mỗi cổ phiếu phổ thông vào ngày 30 tháng 9. EAD bù đắp 1,04 lần khoản chi trả này và CAD bù đắp 1,20 lần, trong khi tỷ lệ bù đắp theo lợi nhuận GAAP ở mức âm 1,30 lần.

Hội đồng quản trị đã công bố thêm một khoản cổ tức 0,50 USD trên mỗi cổ phiếu cho quý 4, dự kiến chi trả vào ngày 31 tháng 12. Hướng dẫn quý 4 của ban lãnh đạo dự báo lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông phổ thông đạt từ 6,8 triệu USD đến 9,2 triệu USD. Tại mức trung vị, NREF dự kiến EAD đạt 0,42 USD trên mỗi cổ phiếu phổ thông pha loãng và CAD đạt 0,55 USD, tương ứng với tỷ lệ bù đắp cổ tức lần lượt là 0,84 lần và 1,10 lần. Tỷ lệ bù đắp ước tính theo lợi nhuận GAAP là 0,68 lần.

EAD và CAD là các thước đo phi GAAP mà NREF sử dụng để đánh giá khả năng chi trả các khoản phân phối. Các phép tính trên mỗi cổ phiếu sử dụng số lượng cổ phiếu pha loãng đã điều chỉnh, loại trừ tác động pha loãng tiềm tàng từ việc thanh toán các khoản mua lại cổ phiếu ưu đãi Series B hoặc Series C bằng cổ phiếu phổ thông.

Danh mục đầu tư tiếp tục tập trung vào các tài sản bất động sản đã vận hành ổn định

NREF kết thúc tháng 9 với danh mục đầu tư hiện hữu đạt quy mô khoảng 1,0 tỷ USD trải rộng trên 83 khoản đầu tư. Danh mục này bao gồm các khoản vay cao cấp và khoản vay thứ cấp (mezzanine), chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp thương mại, vốn cổ phần ưu đãi, cổ phiếu ưu đãi, bất động sản cùng các khoản đầu tư khác gắn liền chủ yếu với bất động sản nhà ở phức hợp (multifamily), nhà cho thuê gia đình đơn lập, kho tự quản, bất động sản công nghiệp, bến thuyền và bất động sản khoa học đời sống.

Nếu không tính một số khoản nắm giữ vốn cổ phần, hạn mức tín dụng và các bất động sản nhà ở phức hợp sở hữu trực tiếp, 78,3% danh mục đầu tư đã đi vào hoạt động ổn định. Tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) bình quân gia quyền là 64,7%, hệ số khả năng thanh toán nợ bình quân gia quyền là 1,39 lần và thời hạn còn lại trung bình là 2,4 năm. Công ty cho biết danh mục đầu tư có mức độ tiếp xúc rủi ro tối thiểu với các khoản vay xây dựng và không có các khoản vay chuyển tiếp rủi ro cao hay các khoản vay tài trợ tài sản để bán.

Trong quý, NREF đã giải ngân 8,4 triệu USD cho một khoản vay có mức lãi suất hàng tháng bằng lãi suất SOFR cộng 900 điểm cơ bản. Công ty cũng tài trợ hai khoản đầu tư vốn cổ phần ưu đãi với tổng trị giá 6,2 triệu USD, mang lại mức lợi nhuận ưu đãi hàng tháng lần lượt là 14% và 13%.

Bản thuyết trình đã mô tả bối cảnh nguồn cung có tiềm năng thuận lợi hơn đối với một số loại hình bất động sản cốt lõi. Số lượng dự án nhà ở phức hợp khởi công xây dựng đã giảm hơn 40% trong giai đoạn từ năm 2023 đến 2025, với lượng bàn giao dự báo sẽ giảm xuống khoảng 327.000 căn vào năm 2027 từ mức xấp xỉ 600.000 căn trong năm 2024. Ban lãnh đạo cũng kỳ vọng các yếu tố nền tảng của phân khúc kho tự quản sẽ cải thiện mạnh mẽ cho đến hết năm 2026 khi các dự án đang trong kế hoạch xây dựng bị thu hẹp.

Bất động sản khoa học đời sống tiếp tục đối mặt với tình trạng dư cung trong ngắn hạn. NREF cho biết các dự án phát triển mang tính đầu cơ còn lại dự kiến sẽ được bàn giao cho đến hết năm 2026, sau đó nguồn cung mới dự kiến sẽ chủ yếu giới hạn ở các dự án xây dựng theo yêu cầu (build-to-suit) đã được cho thuê trước toàn bộ. Công ty nhận định các khoản đầu tư sản xuất sinh học trong nước là một nguồn cầu giúp bù đắp một phần cho sự suy yếu trong hoạt động thuê phòng thí nghiệm và nghiên cứu - phát triển (R&D).

Năng lực huy động vốn được mở rộng

NREF đã nâng hạn mức của một khoản vay có bảo đảm ưu tiên và thỏa thuận hoán đổi tổng lợi nhuận hiện có với Mizuho từ 375 triệu USD lên 450 triệu USD. Công ty cũng đã huy động được 27,9 triệu USD thông qua đợt phát hành khoảng 1,1 triệu cổ phiếu ưu đãi Series C. Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu của công ty ở mức 0,97 lần tính đến ngày 30 tháng 9.

CAD đã bù đắp 1,37 lần cổ tức cổ phiếu ưu đãi Series B và Series C cộng lại trong quý 3, trong khi tỷ lệ bù đắp theo khoản lỗ ròng tương ứng ở mức âm 1,20 lần. NREF cho biết công ty duy trì đủ thanh khoản để trả bằng tiền mặt cho việc mua lại cổ phiếu ưu đãi lên đến hạn mức hàng quý và không có ý định thanh toán các khoản mua lại Series B hoặc Series C bằng cổ phiếu phổ thông khi thị giá cổ phiếu phổ thông thấp hơn giá trị sổ sách.

Dự báo quý 4 vẫn phụ thuộc vào hiệu quả đầu tư, chi phí tài trợ nợ, điều kiện thị trường bất động sản và các rủi ro khác được nêu trong hồ sơ nộp lên cơ quan quản lý của NREF. Bản thuyết trình cũng nhấn mạnh áp lực nguồn cung trong ngắn hạn của phân khúc khoa học đời sống và lưu ý rằng các giả định mang tính hướng tới tương lai về danh mục đầu tư cùng ước tính tỷ lệ bù đắp phân phối có thể khác biệt so với kết quả thực tế.