Global Net Lease nâng triển vọng AFFO năm 2026 sau thương vụ Modiv

Global Net Lease (NYSE: GNL) đã nâng mức cận dưới trong dự báo dòng tiền từ hoạt động kinh doanh đã điều chỉnh (AFFO) cho năm 2026 sau khi hoàn tất thương vụ mua lại Modiv Industrial và thúc đẩy chương trình thoái vốn bất động sản văn phòng. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) chuyên về tài sản cho thuê thuần đơn khách thuê này hiện dự kiến AFFO cả năm đạt từ 0,83 USD đến 0,85 USD/cổ phiếu, so với biên độ dự báo 0,82 USD đến 0,85 USD trước đó.

Công ty cho biết việc điều chỉnh dự báo là nhờ triển vọng kinh doanh rõ ràng hơn sau ba quý, thương vụ Modiv đã hoàn tất, hoạt động mua lại cổ phiếu, các đợt thoái vốn tài sản văn phòng và hiệu quả vận hành của toàn bộ danh mục. GNL duy trì dự báo tỷ lệ nợ ròng trên EBITDA điều chỉnh ở mức 6,5 lần đến 6,9 lần, đồng thời nâng tổng khối lượng giao dịch dự kiến lên khoảng 750 triệu USD đến 800 triệu USD, so với mức 700 triệu USD đến 800 triệu USD trước đó. Dự báo giao dịch này bao gồm cả các thương vụ mua lại và thoái vốn.

Trong quý 3 kết thúc vào ngày 30 tháng 9, GNL ghi nhận doanh thu từ người thuê đạt 112,9 triệu USD và khoản lỗ ròng theo GAAP thuộc về cổ đông phổ thông là 67,1 triệu USD, tương đương 0,31 USD/cổ phiếu. Khoản lỗ này bao gồm 58,2 triệu USD chi phí suy giảm giá trị tài sản. AFFO, một thước đo phi GAAP, đạt 48,3 triệu USD, tương đương 0,22 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, trong khi thu nhập hoạt động thuần (NOI) đạt 98,5 triệu USD và NOI tiền mặt đạt 98,6 triệu USD.

Thương vụ mua lại Modiv chuyển dịch danh mục đầu tư sang bất động sản công nghiệp

GNL đã hoàn tất thương vụ mua lại Modiv Industrial trị giá 535 triệu USD vào ngày 12 tháng 8 với tỷ suất vốn hóa tiền mặt xấp xỉ 7,6%. Giao dịch này bổ sung thêm 40 bất động sản công nghiệp với thời hạn thuê còn lại bình quân gia quyền là 15 năm cùng mức tăng tiền thuê trung bình hàng năm là 2,4%.

Thương vụ mua lại này đã nâng tỷ trọng bất động sản công nghiệp và phân phối lên 51% doanh thu thuê theo phương pháp đường thẳng hàng năm của GNL, tăng so với cơ cấu danh mục trước giao dịch, đồng thời kéo dài thời hạn thuê bình quân gia quyền trên toàn công ty lên 6,3 năm từ mức 5,7 năm vào cuối quý 2. GNL cho biết 45% tiền thuê cơ bản hàng năm của danh mục mua lại đến từ các khách thuê được xếp hạng tín nhiệm đầu tư, bao gồm cả xếp hạng thực tế và ngầm định.

Giao dịch hoán đổi toàn bộ bằng cổ phiếu này được cấu trúc để duy trì mức đòn bẩy trung lập và được công ty kỳ vọng sẽ làm tăng khoảng 4% AFFO trên mỗi cổ phiếu. Toàn bộ lợi nhuận trong một quý từ các bất động sản mua lại sẽ bắt đầu được phản ánh từ quý 4. GNL cũng dự kiến tiết giảm khoảng 6 triệu USD chi phí hiệp lực hàng năm nhờ xóa bỏ các chi phí chồng chéo của công ty đại chúng, nhân sự và bên thứ ba.

Do thương vụ mua lại hoàn tất vào giữa tháng 8, GNL cho biết tỷ lệ nợ ròng trên EBITDA điều chỉnh trong quý 3 không phản ánh đầy đủ thực tế: nợ vào cuối quý đã bao gồm toàn bộ thương vụ, trong khi EBITDA điều chỉnh mới chỉ tính một phần lợi nhuận trong quý từ Modiv. Ban lãnh đạo kỳ vọng quý 4 sẽ ghi nhận đầy đủ đóng góp của cả quý và tiếp tục đánh giá thương vụ này có tính trung lập về mặt đòn bẩy.

Thoái vốn bất động sản văn phòng vẫn là trọng tâm trong chiến lược luân chuyển vốn

Các bất động sản văn phòng chiếm 23% doanh thu thuê theo phương pháp đường thẳng của danh mục vào cuối quý, giảm từ mức 27% vào đầu năm 2026. Nếu tính cả các đợt thoái vốn theo hợp đồng mua bán hoặc thư bày tỏ ý định tính đến ngày 30 tháng 10, công ty ước tính tỷ trọng tài sản văn phòng dự phóng (pro forma) là khoảng 18%.

GNL đã hoàn tất thoái vốn 167 triệu USD trong năm 2026 và ghi nhận tổng cộng khoảng 391 triệu USD bao gồm các thương vụ đã hoàn tất và danh mục thoái vốn tiềm năng. Khoảng 68% trong tổng số đó là tài sản văn phòng. Danh mục tiềm năng này bao gồm khoảng 58 triệu USD theo các hợp đồng mua bán đã ký và 166 triệu USD theo các thư bày tỏ ý định.

Các bất động sản có người thuê được bán trong năm có tỷ suất vốn hóa tiền mặt đạt 7,7%. Chương trình này cũng bao gồm các tài sản để trống mà GNL kỳ vọng sẽ giúp loại bỏ khoản hao hụt hơn 2 triệu USD đối với NOI. Khoảng 141 triệu USD bất động sản văn phòng dự kiến sẽ được bán khi hết hạn hợp đồng thuê, giúp công ty thu hết tiền thuê còn lại theo hợp đồng, đồng thời tránh được chi phí tìm khách thuê mới, chi phí vốn và rủi ro để trống tài sản.

Ban lãnh đạo dự kiến sẽ tiếp tục tiếp thị các bất động sản văn phòng và tái phân bổ nguồn vốn thu được vào các tài sản bán lẻ và công nghiệp có một khách thuê. Công ty cho biết sẽ tìm cách cân đối giữa thời điểm và giá bán, bao gồm cả việc theo đuổi gia hạn hợp đồng thuê trước khi bán nếu điều đó giúp hỗ trợ gia tăng giá trị.

Thanh khoản và vận hành danh mục đầu tư

GNL kết thúc quý với tổng nợ là 2,85 tỷ USD và nợ ròng là 2,70 tỷ USD, giảm 164 triệu USD so với quý 3 năm 2025. Lãi suất bình quân gia quyền của công ty là 4,1%, so với mức 4,2% cùng kỳ năm ngoái, và 86% dư nợ là lãi suất cố định hoặc đã được hoán đổi sang lãi suất cố định.

Công ty ghi nhận mức thanh khoản 863 triệu USD, bao gồm 150,7 triệu USD tiền và các khoản tương đương tiền cùng 712,6 triệu USD hạn mức khả dụng từ hạn mức tín dụng quay vòng. GNL không có khoản nợ nào đến hạn trước tháng 11 năm 2027. Các khoản nợ đến hạn gần nhất là 94 triệu USD nợ thế chấp vào tháng 11 năm 2027 và 500 triệu USD trái phiếu cao cấp vào tháng 12 năm 2027.

Danh mục đầu tư gồm 835 bất động sản với tổng diện tích 43,5 triệu feet vuông và đạt tỷ lệ lấp đầy 96%. Các tài sản công nghiệp và phân phối đóng góp 51% doanh thu thuê theo phương pháp đường thẳng hàng năm, mảng bán lẻ đóng góp 26% và mảng văn phòng chiếm 23%. Khoảng 63% tiền thuê của danh mục đến từ các khách thuê được xếp hạng tín nhiệm đầu tư thực tế hoặc ngầm định, trong khi 87% hợp đồng thuê có điều khoản tăng giá thuê theo hợp đồng.

Trong quý, GNL đã hoàn tất gia hạn 10 hợp đồng thuê với tổng diện tích khoảng 840.000 feet vuông và 10,4 triệu USD tiền thuê theo phương pháp đường thẳng. Các hợp đồng gia hạn có thời hạn bình quân gia quyền là 5,2 năm và đạt biên độ tăng tiền thuê gia hạn theo phương pháp đường thẳng là 4,9%.

GNL cho biết giảm đòn bẩy vẫn là ưu tiên dài hạn và dự kiến sẽ sử dụng số tiền thu được từ thoái vốn để trả nợ, đồng thời duy trì bảng cân đối kế toán ở mức xếp hạng tín nhiệm đầu tư. Công ty cũng dự định duy trì tính linh hoạt trong các quyết định phân bổ vốn, bao gồm cả việc đã mua lại 29,7 triệu cổ phiếu với giá 246 triệu USD từ tháng 1 năm 2025 đến ngày 30 tháng 10 năm 2026.

Triển vọng này phụ thuộc một phần vào việc hoàn tất kế hoạch bán bất động sản và hiện thực hóa các lợi ích dự kiến từ thương vụ mua lại Modiv. GNL lưu ý rằng các giao dịch theo hợp đồng hoặc thư bày tỏ ý định có thể không được hoàn tất theo các điều khoản đã nêu hoặc thậm chí không diễn ra, đồng thời các hoạt động mua lại, thoái vốn và tài trợ vốn vẫn phụ thuộc vào điều kiện thị trường, nguồn vốn khả dụng và thời điểm thực hiện. Dự báo kinh doanh và các ước tính mua lại của công ty cũng dựa trên các giả định có thể khiến kết quả thực tế khác biệt đáng kể.