Hoạt động cho thuê văn phòng của Douglas Emmett cải thiện khi NOI mảng căn hộ tăng 4.4%

Douglas Emmett Inc. (NYSE: DEI) ghi nhận các chỉ số cho thuê văn phòng khởi sắc hơn và mảng căn hộ tiếp tục tăng trưởng trong quý 3 năm 2026, với tỷ lệ cho thuê văn phòng trên cùng danh mục bất động sản tăng lên 80,7% từ mức 79,8% của một năm trước đó và thu nhập hoạt động ròng từ mảng căn hộ trên cùng danh mục bất động sản tăng 4,4%.

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản này, đơn vị sở hữu các bất động sản văn phòng và nhà ở cao cấp tại West Los Angeles và Honolulu, đã ký hợp đồng cho thuê 3,8 triệu feet vuông diện tích văn phòng trong 4 quý tính đến tháng 9. Tỷ lệ cho thuê văn phòng tổng thể của công ty đạt 80,4%, cao hơn 3,7 điểm phần trăm so với tỷ lệ lấp đầy thực tế, phản ánh số lượng khách thuê đã ký hợp đồng nhưng chưa chuyển vào. Công ty cho biết các khách thuê này sẽ đóng góp vào tỷ lệ lấp đầy khi hợp đồng thuê bắt đầu có hiệu lực.

Douglas Emmett sở hữu 18,2 triệu feet vuông diện tích văn phòng, mang lại 78% tổng tiền thuê của công ty, cùng 4.410 căn hộ chiếm 22% còn lại. Khu vực West Los Angeles đóng góp 66% tiền thuê hằng năm, tiếp theo là Los Angeles Valley với 20% và Honolulu với 14%.

Khách thuê quy mô nhỏ tạo nền tảng cho chiến lược cho thuê văn phòng

Danh mục văn phòng của công ty gồm khoảng 2.800 hợp đồng thuê với diện tích trung vị xấp xỉ 2.400 feet vuông. Khoảng 96% hợp đồng thuê có diện tích dưới 20.000 feet vuông, giúp hạn chế rủi ro phụ thuộc vào bất kỳ khách thuê lớn đơn lẻ nào. Dịch vụ pháp lý là ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất với 19,9%, tiếp theo là dịch vụ tài chính với 16% và bất động sản với 13,5%.

Tỷ lệ giữ chân khách thuê đạt mức trung bình khoảng 70% tính theo diện tích feet vuông kể từ đợt phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO) vào năm 2006 của công ty. Thời hạn đáo hạn hợp đồng thuê cũng được phân bổ qua nhiều năm, trong đó tỷ trọng lớn nhất trong một năm—12,8%—dự kiến diễn ra vào năm 2028.

Douglas Emmett cho biết điều khoản tăng tiền thuê hằng năm theo hợp đồng từ 3% đến 5% được đưa vào hầu hết các hợp đồng cho thuê văn phòng của công ty. Danh mục bất động sản tập trung theo cụm cũng cho phép công ty tự đảm nhiệm nội bộ các khâu cho thuê, quản lý bất động sản, pháp lý, thiết kế và xây dựng trên các tòa nhà lân cận. Công ty đã ký khoảng 900 hợp đồng thuê văn phòng trong 4 quý vừa qua, trong khi thời gian trung bình từ lúc thống nhất điều khoản đến khi khách thuê chuyển vào là dưới 4 tháng.

Mảng căn hộ mang lại tăng trưởng và tiềm năng phát triển

Danh mục căn hộ duy trì tỷ lệ cho thuê trung bình khoảng 99% kể từ năm 2009 và chưa từng giảm xuống dưới 98% trong suốt giai đoạn này. NOI từ mảng căn hộ trên cùng danh mục bất động sản tăng trưởng trung bình khoảng 4% mỗi năm trong 15 năm qua, bao gồm mức tăng 4,4% so với cùng kỳ năm trước trong quý gần nhất.

Douglas Emmett hiện có hơn 1.000 căn hộ đang trong quá trình phát triển, tương đương khoảng 23% tổng số căn hiện có. Dự án tái phát triển Landmark Residences tại Brentwood dự kiến có 712 căn, trong đó Tháp A và Tháp B dự kiến hoàn thành vào năm 2028. Chi phí ước tính của dự án vào khoảng 400 triệu USD.

Tại số 10900 Wilshire ở Westwood, công ty đang phát triển một bất động sản phức hợp bằng cách chuyển đổi các tầng văn phòng thành căn hộ khi mặt bằng bị bỏ trống. Việc chuyển đổi tất cả các tầng đủ điều kiện có thể tạo ra tới 323 căn hộ với chi phí ước tính từ 200 triệu đến 250 triệu USD, dù tỷ lệ phân bổ cố định giữa diện tích văn phòng và nhà ở vẫn chưa được xác lập.

Công ty cũng xác định được các khu đất đã hoàn tất thủ tục pháp lý quy hoạch với tiềm năng phát triển thêm từ 8.000 đến 10.000 căn hộ. Douglas Emmett lưu ý rằng hoạt động phát triển dự án tại các thị trường của công ty thường kéo dài và phức tạp, đồng thời chi phí dự án, số lượng căn và tiến độ vẫn là những ước tính có thể thay đổi do các yếu tố không chắc chắn.

Cơ cấu nợ và các rủi ro

Douglas Emmett kết thúc quý với 311 triệu USD tiền mặt. Khoảng 86% tổng nợ của công ty có lãi suất cố định hoặc được cố định qua hoán đổi (swap-fixed) với mức lãi suất trung bình 5,04%, trong khi 14% là nợ lãi suất thả nổi. Các khoản vay của công ty được bảo đảm bằng các nhóm bất động sản riêng biệt theo hình thức không truy đòi và không đi kèm các điều khoản cam kết cấp doanh nghiệp.

Công ty cho biết không có khoản nợ nào đáo hạn vào năm 2026, dù phần nợ đến hạn theo lịch trình thuộc nghĩa vụ của công ty bao gồm 338 triệu USD vào năm 2027, 607 triệu USD vào năm 2028, 428 triệu USD vào năm 2029 và 2,38 tỷ USD vào năm 2030.

Douglas Emmett xác định nhu cầu văn phòng, lãi suất và việc tái cấp vốn, mức độ tập trung theo địa lý, cùng tình trạng khách thuê rời đi là những rủi ro then chốt. Tài sản của công ty tập trung tại West Los Angeles và Honolulu, trong khi tỷ lệ lấp đầy văn phòng vẫn thấp hơn tỷ lệ cho thuê. Công ty cũng lưu ý rằng các kế hoạch phát triển mang tính định hướng tương lai và kỳ vọng hoạt động có thể khác với kết quả thực tế do những yếu tố không chắc chắn được nêu trong hồ sơ nộp lên cơ quan quản lý.