AFFO quý 3 của Postal Realty tăng 9,1%, mục tiêu thâu tóm được nâng lên

Postal Realty (NYSE: PSTL) đã báo cáo dòng tiền từ hoạt động kinh doanh đã điều chỉnh (AFFO) trên mỗi cổ phiếu pha loãng trong quý 3/2026 đạt 0,36 USD, tăng 9,1% so với cùng kỳ năm trước, nhờ tăng trưởng nội tại và các hoạt động thâu tóm giúp thúc đẩy lợi nhuận. Quỹ đầu tư bất động sản (REIT) này cũng nâng dự báo AFFO và quy mô thâu tóm cho cả năm, cho thấy đóng góp lớn hơn từ việc mở rộng danh mục đầu tư trong khi vẫn duy trì tỷ lệ đòn bẩy ước tính (pro forma) ở mức tương đối thấp.

Công ty hiện kỳ vọng AFFO năm 2026 sẽ đạt từ 1,42 USD đến 1,44 USD trên mỗi cổ phiếu, tương ứng với mức tăng trưởng 8,3% so với cùng kỳ năm ngoái ở điểm trung vị. Dự báo trước đó của công ty không được công bố trong bản trình bày. Postal Realty cũng giữ nguyên triển vọng tăng trưởng thu nhập hoạt động ròng trên cơ sở tiền mặt của các bất động sản hiện hữu (same-store) ở mức 6% đến 7% cho năm 2026.

AFFO trên mỗi cổ phiếu không thay đổi so với quý 2. Công ty cho biết kết quả đi ngang so với quý trước là do tính mùa vụ của chi phí vận hành và các chi phí quản lý doanh nghiệp phát sinh một lần. Postal Realty đã thông báo mức cổ tức quý là 0,245 USD/cổ phiếu, tương đương 0,98 USD mỗi năm.

Nâng mục tiêu thâu tóm

Postal Realty đã nâng mục tiêu thâu tóm năm 2026 lên khoảng 185 triệu USD đến 200 triệu USD, so với mức dự báo 150 triệu USD đến 160 triệu USD trước đó. Trong quý 3, công ty đã thâu tóm 145 bất động sản với tổng diện tích khoảng 387.000 foot vuông với giá 82 triệu USD, đạt tỷ lệ vốn hóa tiền mặt bình quân gia quyền là 6,9%.

Các giao dịch trong quý bao gồm các bất động sản tại Greenwich, bang Connecticut và Brooklyn, bang New York. Trong tháng 9, công ty cũng đã mua lại 72 bất động sản mà họ từng quản lý trước đó với giá 27,8 triệu USD, được tài trợ bằng 25,8 triệu USD tiền mặt và 2 triệu USD đơn vị hợp danh hoạt động (operating partnership units). Danh mục đầu tư đó hiện đã được lấp đầy 100% và có tổng diện tích khoảng 148.000 foot vuông.

Tính đến ngày 30/9, Postal Realty đã hoàn tất các vụ thâu tóm trị giá khoảng 162 triệu USD trong năm 2026 với tỷ lệ vốn hóa bình quân gia quyền là 7,1%. Công ty cho biết 77% các thương vụ thâu tóm được khai thác từ nguồn lực nội bộ, phản ánh định hướng tập trung vào việc hợp nhất thị trường bất động sản bưu chính tư nhân đang phân mảnh.

Vào cuối quý, Postal Realty sở hữu 2.159 bất động sản trên khắp 49 bang, với tổng diện tích nội thất cho thuê ròng khoảng 7,9 triệu foot vuông. Tỷ lệ lấp đầy đạt 99,8%, trong khi thời hạn thuê bình quân gia quyền là 6,4 năm, bao gồm một số điều khoản thuê đã thỏa thuận và các sửa đổi chưa thực thi được mô tả trong bản trình bày.

Thay đổi điều khoản thuê hỗ trợ chiến lược tăng trưởng nội tại

Ban quản lý đang tìm cách thay thế các cấu trúc hợp đồng thuê giá cố định bằng các hợp đồng dài hạn hơn có điều khoản tăng giá hàng năm. Bao gồm các điều khoản đã thỏa thuận đến năm 2027, các hợp đồng thuê có mức tăng hàng năm tối thiểu 3% sẽ chiếm 60% danh mục đầu tư, trong khi các hợp đồng thuê 10 năm sẽ chiếm 55%. Một số điều khoản trong đó vẫn chưa có hiệu lực, và các con số này bao gồm cả các bản sửa đổi chưa thực thi nhằm gia hạn một số hợp đồng thuê theo định giá thị trường (mark-to-market) từ năm 2023.

Postal Realty kỳ vọng tăng trưởng doanh thu tiền mặt của các bất động sản hiện hữu sẽ đạt khoảng 6,5% trong năm 2027. Việc hợp đồng thuê hết hạn mang lại cơ hội điều chỉnh lại giá thuê, nhưng cũng khiến công ty đối mặt với rủi ro gia hạn và đàm phán. Khoảng 26% tiền thuê cơ bản quy năm có liên quan đến các hợp đồng thuê hết hạn được định giá lại theo thị trường từ năm 2027 đến năm 2030. Tỷ lệ gia hạn hợp đồng thuê bình quân gia quyền trong lịch sử của danh mục đầu tư đạt 99,6% tính từ đầu năm 2026 đến nay.

Phát hành cổ phiếu giúp mở rộng năng lực thâu tóm

Postal Realty đã huy động được 213 triệu USD vốn cổ phần trong năm 2026 tính đến ngày 16/10, bao gồm 82,5 triệu USD dự kiến thu được từ các cổ phiếu kỳ hạn chưa thanh toán, với giả định thanh toán bằng tài sản cơ sở toàn bộ. Công ty đã báo cáo thanh khoản đạt 343,5 triệu USD vào cuối quý 3, chủ yếu bao gồm hạn mức tín dụng tuần hoàn chưa rút và số tiền dự kiến thu được từ hợp đồng vốn cổ phần kỳ hạn chưa thanh toán.

Công ty đã mở rộng hạn mức tín dụng thêm 60 triệu USD lên 615 triệu USD vào tháng 7, bao gồm việc tăng hạn mức tín dụng tuần hoàn lên 275 triệu USD. Vào cuối quý, 93,2% nợ là lãi suất cố định, lãi suất bình quân gia quyền là 3,9% và thời hạn nợ bình quân gia quyền là 3,2 năm. Tỷ lệ nợ ròng ước tính (pro forma) trên EBITDA điều chỉnh tính theo tỷ lệ năm (run-rate adjusted EBITDA) là 3,5 lần sau khi tính đến số tiền thu được từ cổ phiếu kỳ hạn đang lưu hành, thấp hơn mục tiêu đòn bẩy được ban quản lý công bố là không quá 5,5 lần.

Bản trình bày của Postal Realty đã liệt kê xếp hạng đầu tư BBB từ Fitch và KBRA, trong đó xếp hạng của Fitch đã được công bố vào tháng 8.

Triển vọng của công ty vẫn phụ thuộc vào khả năng hoàn tất các thương vụ thâu tóm và đàm phán hợp đồng thuê với Dịch vụ Bưu chính Mỹ (USPS) theo các điều khoản kỳ vọng. Các rủi ro khác được công bố bao gồm những thay đổi trong nhu cầu đối với dịch vụ bưu chính, việc đóng cửa hoặc hợp nhất tài sản của USPS, chi phí vận hành và tài trợ vốn cao hơn, biến động lãi suất, khả năng tiếp cận các thương vụ thâu tóm và khả năng duy trì tư cách REIT của công ty. Postal Realty cũng lưu ý rằng dự báo phi GAAP mang tính hướng tới tương lai của họ không được đối chiếu với các biện pháp GAAP tương đương vì một số khoản mục, bao gồm tổn thất tài sản, lãi hoặc lỗ từ bán bất động sản, cùng chi phí khấu hao và phân bổ, rất khó dự báo.