Khoản lỗ quý 3 và giá trị sổ sách sụt giảm của MITT triệt tiêu đà tăng trưởng vốn chủ sở hữu nhà

TPG Mortgage Investment Trust đã báo cáo khoản lỗ theo chuẩn mực kế toán GAAP trong quý 3 và giá trị sổ sách giảm 7,3% do các khoản lỗ chưa thực hiện từ danh mục đầu tư vượt quá mức tăng của thu nhập lãi thuần. Quỹ REIT thế chấp nhà ở này tiếp tục mở rộng các khoản đầu tư vào giá trị nhà ở sở hữu và hoạt động chứng khoán hóa, đồng thời theo đuổi thương vụ sáp nhập đề xuất với Cherry Hill Mortgage Investment Corporation.

Trong 3 tháng kết thúc ngày 30/9/2026, MITT đã ghi nhận khoản lỗ ròng dành cho cổ đông phổ thông là 15,7 triệu USD, tương đương 0,49 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, so với lợi nhuận ròng 14,6 triệu USD, tương đương 0,47 USD trên mỗi cổ phiếu của cùng kỳ năm trước. Kết quả mới nhất bao gồm 19,9 triệu USD lỗ ròng chưa thực hiện, trong khi quý cùng kỳ năm trước bao gồm 13,2 triệu USD lãi ròng chưa thực hiện.

Giá trị sổ sách trên mỗi cổ phiếu phổ thông giảm xuống 9,27 USD từ mức 10,00 USD vào cuối quý 2. Sự thay đổi này phản ánh khoản lỗ chưa thực hiện 0,62 USD/cổ phiếu, chi phí liên quan đến giao dịch 0,13 USD/cổ phiếu và cổ tức cổ phiếu phổ thông hàng quý 0,24 USD, một phần được bù đắp bởi lợi nhuận có sẵn để phân phối và các khoản lãi đã thực hiện.

MITT đã tạo ra lợi nhuận phi GAAP có sẵn để phân phối (EAD) đạt 6,6 triệu USD, tương đương 0,21 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng. Con số này so với mức cổ tức 0,24 USD trên mỗi cổ phiếu được công bố trong quý. EAD không bao gồm các khoản mục như một số khoản lãi/lỗ đầu tư đã thực hiện và chưa thực hiện cùng chi phí liên quan đến giao dịch, và có thể không so sánh được với các thước đo có tên tương tự do các công ty khác sử dụng.

Các khoản đầu tư vào giá trị nhà ở sở hữu thúc đẩy hoạt động danh mục

Thu nhập lãi thuần theo GAAP tăng lên 20,7 triệu USD từ mức 19,5 triệu USD của cùng kỳ năm trước. MITT cho biết lợi nhuận từ danh mục đầu tư tiếp tục duy trì nhờ việc tái đầu tư vào các khoản vay thế chấp bằng giá trị nhà ở sở hữu và tốc độ trả nợ trước hạn chậm hơn, điều này hỗ trợ mở rộng biên thu nhập lãi thuần (NIM) bất chấp môi trường lãi suất đầy thách thức theo mô tả của công ty.

Công ty đã đầu tư 1,2 tỷ USD vào các khoản vay thế chấp bằng giá trị nhà ở sở hữu thông qua các đợt chứng khoán hóa và mua lại khoản vay trong quý. Công ty đã mua 317,4 triệu USD khoản vay thế chấp bằng giá trị nhà ở sở hữu và chứng khoán hóa 326,5 triệu USD dư nợ gốc chưa trả bằng nợ có kỳ hạn, không định giá theo giá thị trường (non-mark-to-market). MITT cũng hoàn thành hai đợt chứng khoán hóa với tổng dư nợ gốc chưa trả là 895 triệu USD và giữ lại 45,8 triệu USD chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp bất động sản dân sự phi chính phủ (non-agency RMBS).

Vào cuối quý, danh mục đầu tư có giá trị hợp lý là 7,56 tỷ USD, tỷ suất sinh lời bình quân trọng số đạt 6,1% và 7,09 tỷ USD nguồn vốn tài trợ liên quan. Các khoản vay phi chính phủ được chứng khoán hóa chiếm tỷ trọng lớn nhất, với giá trị hợp lý là 5,78 tỷ USD. Danh mục này cũng bao gồm khoảng 1,05 tỷ USD các khoản vay thế chấp bằng giá trị nhà ở sở hữu đã được chứng khoán hóa và 284,9 triệu USD RMBS phi chính phủ.

Danh mục khoản vay của MITT bao gồm 6,2 tỷ USD các khoản vay phi chính phủ với tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo (LTV) hiện tại bình quân trọng số là 61%, điểm FICO bình quân trọng số là 751 và tỷ lệ nợ quá hạn từ 90 ngày trở lên là 1,4%. Danh mục khoản vay thế chấp bằng giá trị nhà ở sở hữu trị giá 1,2 tỷ USD của công ty có tỷ lệ LTV kết hợp là 64%, điểm FICO bình quân trọng số là 751 và tỷ lệ nợ quá hạn nghiêm trọng là 0,6%.

Thanh khoản, đòn bẩy và Arc Home

MITT kết thúc quý với 84,7 triệu USD thanh khoản, bao gồm 56,7 triệu USD tiền và các khoản tương đương tiền cùng 28 triệu USD hạn mức tài trợ đã cam kết. Tỷ lệ đòn bẩy kinh tế phi GAAP của công ty là 2,0 lần. Khoảng 85% nguồn vốn tài trợ theo GAAP bao gồm nợ chứng khoán hóa không có quyền truy đòi đối với công ty, và tổng chi phí vốn vào cuối quý là 5,4%.

Arc Home, kênh khởi tạo cho vay thế chấp độc quyền của MITT, đã khởi tạo 1,0 tỷ USD trong quý và ghi nhận 1,5 tỷ USD khối lượng khóa lãi suất, tăng 5,5% so với quý 3 năm 2025. MITT nắm giữ 66% cổ phần sở hữu với định giá 45,7 triệu USD. Phần sở hữu của công ty trong EAD quý 3 của Arc Home là khoản lỗ 39.000 USD.

Xử lý tài sản thương mại và vụ sáp nhập vẫn là các biến số then chốt

MITT đang nỗ lực giải phóng vốn từ các khoản vay thương mại WMC hiện hữu, vốn có giá trị hợp lý là 44,1 triệu USD và 27,6 triệu USD vốn chủ sở hữu vào cuối quý. Công ty cho biết các quy trình bán hai bất động sản khách sạn đang hướng tới việc hoàn tất trong quý 4, trong khi việc bán một bất động sản bán lẻ hướng tới hoàn tất trong quý 1. Các tài sản khách sạn khác đang được định vị để thoái vốn tiềm năng vào năm 2027.

Ban quản lý dự kiến số tiền thu được từ việc bán tài sản sẽ được ưu tiên sử dụng để trả nợ tài trợ, điều mà công ty ước tính sẽ làm tăng 0,03 USD/cổ phiếu vào EAD. Công ty cũng nhận thấy khả năng EAD tăng thêm từ việc tái đầu tư khoảng 28 triệu USD vốn chủ sở hữu vào các khoản đầu tư hướng tới tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE) từ 15% đến 20% vào năm 2027. Tuy nhiên, các khoản vay thương mại bị ảnh hưởng đang ở trạng thái không dồn tích lãi (non-accrual) hoặc thu hồi chi phí, và MITT cảnh báo rằng các giao dịch bán đề xuất có thể không hoàn tất trong khoảng thời gian dự kiến hoặc thậm chí không thể hoàn tất.

Trong quý, MITT đã ký thỏa thuận sáp nhập với Cherry Hill Mortgage Investment Corporation. Việc hoàn tất sáp nhập vẫn phụ thuộc vào sự phê duyệt của cổ đông và các điều kiện hoàn tất khác. Tài liệu thuyết trình cũng xác định các thách thức tích hợp, chi phí giao dịch, tranh chấp pháp lý tiềm ẩn, sự phân tán sự chú ý của ban quản lý và khả năng các lợi ích dự kiến không đạt được là những rủi ro trọng yếu liên quan đến thương vụ sáp nhập.

Các yếu tố không chắc chắn khác bao gồm biến động lãi suất, chênh lệch tín dụng và giá trị tài sản; tình trạng vỡ nợ hoặc quá hạn trong danh mục khoản vay cơ sở; khả năng tiếp cận thị trường tài trợ và chứng khoán hóa; hành vi trả nợ trước hạn; cũng như khả năng sinh lời, thanh khoản và khối lượng khởi tạo khoản vay của Arc Home.