LTC Properties nâng trung điểm dự báo đầu tư năm 2026 khi danh mục SHOP mở rộng

LTC Properties, Inc. (NYSE: LTC) đã mở rộng danh mục hoạt động nhà ở chăm sóc người cao tuổi trong quý 3 năm 2026 và nâng điểm trung vị của mức ước tính tổng đầu tư cả năm lên 1,0 tỷ USD từ mức 900 triệu USD, củng cố sự chuyển dịch danh mục đầu tư sang sở hữu nhà ở chăm sóc người cao tuổi và giảm tỷ trọng ở mảng chăm sóc điều dưỡng chuyên nghiệp cũng như dư nợ cho vay thế chấp. Công ty cũng báo cáo FFO lõi và FAD lõi tăng lên, trong khi lợi nhuận theo GAAP được thúc đẩy nhờ khoản lãi lớn từ bán bất động sản.

LTC đã báo cáo lợi nhuận ròng phân bổ cho cổ đông trong quý 3 đạt 348,1 triệu USD, tương đương 6,39 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, so với khoản lỗ ròng 20,0 triệu USD, tương đương 0,44 USD trên mỗi cổ phiếu của cùng kỳ năm trước. Quý gần nhất bao gồm khoản lãi ròng 323,9 triệu USD từ bán bất động sản, khiến việc so sánh theo GAAP ít phản ánh chính xác các hoạt động cốt lõi hơn.

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh lõi (Core FFO) khả dụng cho cổ đông phổ thông đã tăng lên 38,7 triệu USD từ mức 32,0 triệu USD. Core FFO pha loãng tăng lên 0,71 USD/cổ phiếu từ mức 0,69 USD. Dòng tiền lõi khả dụng để phân phối (Core FAD) đạt 39,5 triệu USD, tương đương 0,73 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, so với 33,6 triệu USD, tương đương 0,72 USD/cổ phiếu ở quý cùng kỳ năm trước.

Tổng doanh thu tăng lên 115,2 triệu USD từ mức 69,3 triệu USD, chủ yếu nhờ sự tăng trưởng của phí dịch vụ và lưu trú người cao tuổi khi LTC mở rộng Danh mục Hoạt động Nhà ở Chăm sóc Người cao tuổi (SHOP). Phí dịch vụ và lưu trú người cao tuổi tăng lên 70,5 triệu USD từ 22,2 triệu USD. Thu nhập từ cho thuê giảm nhẹ xuống 27,5 triệu USD từ 27,8 triệu USD, chủ yếu do bán bất động sản và chuyển đổi 18 khu dân cư từ hợp đồng thuê ròng ba lần (triple-net lease) sang SHOP, được bù đắp một phần bởi phí chấm dứt hợp đồng thuê một lần, điều chỉnh giá thuê theo thị trường, mức tăng theo hợp đồng và khoản tài trợ cải tạo tài sản.

Việc mở rộng SHOP thúc đẩy quá trình tái cơ cấu danh mục đầu tư

Tổng danh mục SHOP của LTC kết thúc quý với 46 bất động sản và 4.097 căn, tăng so với 21 bất động sản và 1.577 căn của một năm trước đó. Doanh thu SHOP quý 3 đạt 70,5 triệu USD, chi phí hoạt động là 50,8 triệu USD và thu nhập hoạt động ròng (NOI) đạt 19,7 triệu USD. Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 88,6%, trong khi biên NOI là 28,0%.

Danh mục SHOP cốt lõi của công ty, bao gồm 27 bất động sản và 2.281 căn được thâu tóm hoặc chuyển đổi tính đến quý 1 năm 2026, đã tạo ra 14,0 triệu USD NOI trong quý 3, tăng từ mức 13,3 triệu USD trong quý 2. Tỷ lệ lấp đầy danh mục cốt lõi tăng theo chuỗi so với quý trước lên 91,0% từ 90,0%, và biên NOI tăng lên 27,9% từ 26,9%.

Ban quản lý đã thu hẹp dự báo NOI cho danh mục SHOP cốt lõi năm 2026 xuống còn 53,5 triệu USD đến 55,5 triệu USD. Tại điểm trung vị, dự báo này thể hiện mức tăng trưởng khoảng 13% so với NOI pro forma năm 2025. Công ty kỳ vọng tỷ lệ lấp đầy danh mục cốt lõi sẽ tăng khoảng 70 điểm cơ bản so với mức trung bình pro forma năm 2025 là khoảng 89,7%, với doanh thu trên mỗi phòng có khách dự kiến tăng khoảng 5,1% và chi phí trên mỗi phòng có khách dự kiến tăng khoảng 2,8%.

Dự báo tổng NOI của SHOP năm 2026, bao gồm các khoản đầu tư ròng dự kiến, đã được thu hẹp xuống còn 73,5 triệu USD đến 76,4 triệu USD so với khoảng 71,2 triệu USD đến 79,9 triệu USD trước đó. Mức trung vị thấp hơn 500.000 USD so với điểm trung vị trước đó.

Danh mục pro forma của LTC tính đến ngày 30 tháng 9, sau khi điều chỉnh cho các thương vụ thâu tóm trong quý 3 và quý 4 cùng các hoạt động phát sinh sau đó, bao gồm 168 bất động sản với 3,01 tỷ USD tổng vốn đầu tư. Nhà ở chăm sóc người cao tuổi chiếm 80,5% tổng vốn đầu tư pro forma và 65,8% NOI trong 12 tháng gần nhất. Riêng SHOP đã chiếm 52,6% tổng vốn đầu tư và 34,3% NOI.

Theo kế hoạch tái cơ cấu diện rộng của công ty, NOI quy năm pro forma 2026 từ mảng nhà ở chăm sóc người cao tuổi dự kiến sẽ chiếm 79% tổng số, tăng so với 43% vào năm 2024, trong khi tỷ trọng của mảng chăm sóc điều dưỡng chuyên nghiệp dự kiến sẽ giảm xuống 20% từ 57%. Các khoản đầu tư sở hữu dự kiến sẽ tạo ra 90% NOI quy năm, so với 76% vào năm 2024, trong khi cho vay thế chấp dự tính chỉ chiếm 9%, giảm từ mức 20%.

Kế hoạch đầu tư và huy động vốn

LTC đã tăng điểm trung vị ước tính tổng đầu tư năm 2026 thêm 100 triệu USD lên 1,0 tỷ USD. Mức ước tính này bao gồm các giao dịch đã hoàn tất và những giao dịch dự kiến sẽ hoàn tất trong quý 4.

Công ty dự kiến thu về 730 triệu USD tổng số tiền từ bán bất động sản và thu hồi nợ vay trong năm 2026. Công ty đã nhận được 550,2 triệu USD tính đến hết tháng 9, và 179,8 triệu USD còn lại dự kiến thu vào quý 4. LTC cũng báo cáo thu về khoảng 296 triệu USD tiền ròng từ việc bán cổ phiếu theo chương trình phát hành cổ phiếu theo giá thị trường (ATM) tính đến hết tháng 10. Các khoản đầu tư bổ sung dự kiến sẽ được tài trợ bằng nguồn tiền thu từ bán tài sản, thu hồi nợ vay, phát hành cổ phiếu và tiền vay theo hạn mức tín dụng quay vòng.

Nợ pro forma đạt tổng cộng 963,1 triệu USD, với tỷ lệ nợ bằng 28,0% giá trị doanh nghiệp và gấp 4,4 lần EBITDAre đã điều chỉnh quy năm. Sau đợt trả nợ sau quý, LTC có 409,9 triệu USD dư nợ và 490,1 triệu USD hạn mức tín dụng quay vòng không thế chấp còn khả dụng.

Triển vọng cả năm và các rủi ro

Cho cả năm 2026, LTC kỳ vọng lợi nhuận pha loãng đạt 7,80 đến 7,82 USD/cổ phiếu, FFO Nareit pha loãng đạt 2,82 đến 2,84 USD, FFO lõi pha loãng đạt 2,76 đến 2,78 USD và FAD lõi pha loãng đạt 2,83 đến 2,85 USD. Dự báo chi phí quản lý doanh nghiệp được thu hẹp xuống còn 33,1 triệu USD đến 33,9 triệu USD, trong khi chi phí giao dịch dự kiến tăng lên khoảng 3,6 triệu USD đến 3,8 triệu USD.

Triển vọng này phụ thuộc vào thời điểm và việc hoàn tất các thương vụ thâu tóm, bán bất động sản và thu hồi nợ vay. LTC cũng xác định các rủi ro gắn liền với mảng SHOP mới hơn của mình, bao gồm sự phụ thuộc vào các đơn vị vận hành bên thứ ba, nghĩa vụ pháp lý và hoạt động, lạm phát, các yêu cầu quy định và sự sẵn có của các đơn vị vận hành thay thế. Các yếu tố không chắc chắn khác bao gồm khó khăn tài chính của đơn vị vận hành, nguy cơ suy giảm giá trị khoản đầu tư, sự đầy đủ của tài sản thế chấp khoản vay và khả năng tiếp cận nguồn vốn.