Khoản lỗ quý 3 của Claros Mortgage Trust thu hẹp nhờ xử lý khoản vay giúp giảm nợ

Claros Mortgage Trust đã báo cáo lỗ ròng GAAP quý 3 là 14,3 triệu USD, tương đương 0,10 USD/cổ phiếu, trong bối cảnh công ty cho vay bất động sản thương mại này tiếp tục xử lý các khoản vay gặp khó khăn và giảm nợ. Danh sách theo dõi của công ty đã giảm so với cuối năm trước, trong khi các khoản hoàn trả khoản vay sau quý đã hỗ trợ giảm đòn bẩy tài chính hơn nữa, nhưng các khoản dự phòng tín dụng lớn và khả năng tổn thất từ các thương vụ bán khoản vay đang chờ xử lý tiếp tục gây áp lực lên bảng cân đối kế toán.

Mức lỗ GAAP đã thu hẹp từ 255,4 triệu USD, tương đương 1,81 USD/cổ phiếu, trong quý 2 – thời điểm kết quả bao gồm khoản dự phòng tổn thất tín dụng dự kiến hiện tại (CECL) trị giá 208,8 triệu USD và khoản điều chỉnh định giá 29,6 triệu USD đối với bất động sản sở hữu nắm giữ để bán. Khoản dự phòng CECL trong quý 3 là 387.000 USD.

CMTG ghi nhận mức lỗ có thể phân phối (một chỉ số phi GAAP) là 12,1 triệu USD, tương đương 0,08 USD/cổ phiếu. Lỗ có thể phân phối trước các khoản lãi và lỗ đã thực hiện là 7,9 triệu USD, tương đương 0,05 USD/cổ phiếu. Tổng doanh thu ròng đạt 32,6 triệu USD, bao gồm 1,2 triệu USD thu nhập lãi ròng và 31,4 triệu USD doanh thu từ bất động sản sở hữu.

Giá trị sổ sách đạt 8,49 USD/cổ phiếu vào ngày 30 tháng 9, giảm từ mức 8,58 USD vào cuối tháng 6. Giá trị sổ sách điều chỉnh, tính thêm khoản dự phòng CECL chung cùng khấu hao và phân bổ lũy kế đối với bất động sản sở hữu, đạt 9,00 USD/cổ phiếu. Tổng dự phòng CECL đạt 566,2 triệu USD, tương đương 18,5% dư nợ gốc chưa trả, bao gồm 515,6 triệu USD dự phòng cụ thể.

Xử lý khoản vay và thu hẹp danh sách theo dõi

Danh mục khoản vay nắm giữ để đầu tư đạt giá trị ghi sổ 2,5 tỷ USD trên 23 khoản vay, so với 2,8 tỷ USD trên 26 khoản vay vào cuối quý 2. Danh mục này gồm 95% khoản vay lãi suất thả nổi và 95% khoản vay ưu tiên, với xếp hạng rủi ro bình quân gia quyền là 3,8.

Trong quý, CMTG đã xử lý 4 khoản vay với tổng dư nợ gốc chưa trả là 409,5 triệu USD và nhận được 8 triệu USD hoàn trả một phần. Các hoạt động xử lý bao gồm 2 khoản hoàn trả toàn bộ trị giá 223,1 triệu USD, bán một khoản vay trong danh sách theo dõi với giá bằng 63% dư nợ gốc chưa trả và tất toán chiết khấu một khoản vay khác trong danh sách theo dõi với tỷ lệ thu hồi 94%. Sau khi kết thúc quý, công ty nhận thêm 2 khoản hoàn trả toàn bộ với tổng trị giá 268,7 triệu USD và 600.000 USD hoàn trả một phần.

Tính từ đầu năm đến nay, tổng dư nợ gốc chưa trả của các khoản vay được xử lý đạt 1,3 tỷ USD, bao gồm 6 khoản hoàn trả toàn bộ trị giá 732,5 triệu USD. CMTG đã xử lý 7 khoản vay trong danh sách theo dõi với tổng trị giá 646,8 triệu USD trong kỳ, thu về tổng số tiền gộp tương đương 79% dư nợ gốc chưa trả.

Vào cuối quý, danh sách theo dõi bao gồm 11 khoản vay với tổng giá trị ghi sổ 1,1 tỷ USD, giảm 547,2 triệu USD so với cuối năm 2025. Trong quý không có khoản vay nào bị đưa thêm vào danh sách theo dõi hoặc chuyển sang trạng thái không dồn tích. Danh sách theo dõi bao gồm 10 khoản vay có mức xếp hạng rủi ro 5 với tổng dư nợ gốc chưa trả là 1,55 tỷ USD và giá trị ghi sổ 1,03 tỷ USD sau khi trừ dự phòng CECL cụ thể bằng 33,4% dư nợ gốc chưa trả.

Trong tháng 10, các bên đã đạt được thỏa thuận ràng buộc về việc bán hai khoản vay xếp hạng rủi ro 5 với tổng số tiền thu về là 310,7 triệu USD, tương đương 97% tổng giá trị ghi sổ hiện tại. Nếu hoàn thành trong quý 4, các giao dịch này dự kiến sẽ phát sinh khoản lỗ gộp bổ sung 10,4 triệu USD, tương đương khoảng 0,07 USD/cổ phiếu.

Giảm nợ và thanh lý bất động sản sở hữu

Dư nợ tài trợ đã giảm 330,1 triệu USD trong quý, bao gồm 99,9 triệu USD thanh toán giảm đòn bẩy. CMTG kết thúc tháng 9 với thanh khoản 146,9 triệu USD, bao gồm 133,8 triệu USD tiền mặt. Tính đến ngày 2 tháng 11, thanh khoản đạt 142,7 triệu USD, trong đó tiền mặt là 136,8 triệu USD.

Tỷ lệ nợ thuần trên vốn chủ sở hữu (phi GAAP) là 1,7 lần và tỷ lệ đòn bẩy tổng thể là 2,4 lần vào cuối quý. Nếu tính đến 268,7 triệu USD từ việc xử lý khoản vay và giảm đòn bẩy sau đó, các tỷ lệ này sẽ lần lượt là 1,5 lần và 2,2 lần. Công ty cũng báo cáo 664,5 triệu USD tài sản không bị thế chấp và cam kết tài trợ ròng chưa giải ngân trị giá 3 triệu USD đã đáp ứng đủ các điều kiện tài trợ.

Danh mục bất động sản sở hữu (REO) của CMTG gồm 8 khoản đầu tư với giá trị ghi sổ 700,7 triệu USD và vốn chủ sở hữu ròng 287,1 triệu USD, tương đương 1,99 USD/cổ phiếu. Trong quý, công ty đã bán một khoản đầu tư REO khu nhà ở đa gia đình với giá 22,5 triệu USD. Tháng 10, công ty đạt được thỏa thuận ràng buộc để bán 2 trong số 7 khách sạn thuộc danh mục khách sạn REO với giá 44,5 triệu USD, cao hơn một chút so với giá trị ghi sổ phân bổ của chúng, dự kiến hoàn tất giao dịch vào quý 1 năm 2027.

Công ty đang theo đuổi các thương vụ bán hoặc chiến lược chuyển đổi thành tiền mặt khác đối với một số tài sản REO, đồng thời tìm cách cải thiện hiệu quả hoạt động tại những tài sản khác trước khi thanh lý cuối cùng. Kết quả vẫn phụ thuộc vào quá trình thực thi và điều kiện thị trường. CMTG cũng xác định tình trạng bên vay vỡ nợ, áp lực tái cấp vốn, khả năng tiếp cận và chi phí huy động vốn, biến động lãi suất, giá trị tài sản thế chấp sụt giảm, nhu cầu giảm đối với bất động sản thương mại cùng khả năng mức thu hồi thấp hơn hoặc tổn thất nghiêm trọng hơn là những yếu tố không chắc chắn trọng yếu ảnh hưởng đến danh mục đầu tư và kết quả trong tương lai.