Sabra công bố triển vọng năm 2026 nhờ tăng trưởng mảng SHOP hỗ trợ lợi nhuận

Sabra Health Care REIT, Inc. (NASDAQ: SBRA) đã đưa ra triển vọng cập nhật cho năm 2026, trong đó mức trung vị dự báo tăng trưởng dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (FFO) chuẩn hóa trên mỗi cổ phiếu đạt khoảng 7% so với cùng kỳ năm trước, nhờ sự mở rộng của danh mục vận hành nhà ở cho người cao tuổi và các hoạt động đầu tư tiếp tục hỗ trợ tăng trưởng lợi nhuận.

Quỹ REIT bất động sản y tế này kỳ vọng FFO chuẩn hóa năm 2026 đạt từ 1,54 USD đến 1,55 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng và FFO chuẩn hóa đã điều chỉnh đạt từ 1,60 USD đến 1,61 USD. Theo báo cáo trình bày, các mức trung vị tương ứng cho thấy mức tăng trưởng so với cùng kỳ năm trước lần lượt khoảng 7% và 8%. Sabra cũng dự báo thu nhập ròng theo GAAP đạt 0,265 USD đến 0,275 USD trên mỗi cổ phiếu, FFO đạt 1,145 USD đến 1,155 USD và AFFO đạt 1,625 USD đến 1,635 USD.

Triển vọng này được xây dựng dựa trên giả định tăng trưởng thu nhập hoạt động ròng bằng tiền mặt (Cash NOI) cả năm đạt khoảng 15% đối với danh mục vận hành nhà ở cho người cao tuổi cùng cơ sở (SHOP), và tăng trưởng Cash NOI ở mức một chữ số thấp tại điểm trung vị đối với danh mục cho thuê ròng ba bên (triple-net), không bao gồm các hoạt động thâu tóm, thoái vốn và các đợt chuyển giao bên thuê đã hoàn tất hoặc nằm trong kế hoạch. Triển vọng này cũng tính đến chi phí quản lý doanh nghiệp là 63 triệu USD và chi phí lãi vay bằng tiền mặt là 106 triệu USD tại các mức trung vị tương ứng.

Dự báo này chỉ bao gồm các hoạt động đầu tư, thoái vốn và thị trường vốn đã hoàn tất tính đến ngày 2 tháng 11, do đó loại trừ danh mục đầu tư tiềm năng đã được chấp thuận của Sabra ra khỏi dự báo.

Nhà ở cho người cao tuổi dẫn dắt sự tăng trưởng của danh mục đầu tư

Biên NOI của danh mục SHOP cùng cơ sở đạt 34,9% trong quý 3, trong khi doanh thu cùng cơ sở trên mỗi phòng có người ở tăng 7,3%. Sabra cho biết SHOP chiếm 34% NOI và tỷ trọng này đang trên đà hướng tới 40% thông qua tăng trưởng tự thân và hoạt động đầu tư, với mục tiêu tiếp theo là 50% và mục tiêu dài hạn hơn là vượt mức này.

Danh mục nhà ở cho người cao tuổi của công ty đạt tổng giá trị 3,0 tỷ USD tính đến ngày 30 tháng 9 và tạo ra tỷ suất lợi nhuận Cash NOI là 7,6% trên giá trị ghi sổ gộp. SHOP chiếm 86% NOI nhà ở cho người cao tuổi. Kể từ năm 2021, Cash NOI của SHOP cùng cơ sở đã đạt tốc độ tăng trưởng kép hàng năm trên 17%, trong khi biên lợi nhuận tăng 13 điểm phần trăm, theo báo cáo trình bày.

Sabra cũng mở rộng quy mô nền tảng thông qua các thương vụ thâu tóm. Tính từ đầu năm đến nay, công ty đã hoàn tất gần 750 triệu USD tiền đầu tư, trong đó khoảng 80% là các tài sản SHOP, với tỷ suất lợi nhuận ước tính là 8,0%. Danh mục dự án đầu tư đã được phê duyệt của công ty đứng ở mức khoảng 425 triệu USD, phần lớn bao gồm các bất động sản SHOP, với tỷ suất lợi nhuận ước tính là 7,0%.

Các khoản đầu tư SHOP hoàn tất trong năm 2024 và 2025 đang tạo ra tỷ suất lợi nhuận thực tế đạt 8,7% tính đến ngày 30 tháng 9, cao hơn so với tính toán thẩm định đầu tư ban đầu của công ty. Sabra cho biết tỷ suất lợi nhuận từ các khoản đầu tư SHOP của công ty đã tăng hơn 260 điểm cơ bản từ năm 2023 đến năm 2026.

Hợp đồng thuê cơ sở điều dưỡng chuyên khoa mang lại tiềm năng điều chỉnh tăng giá thuê

Danh mục cơ sở điều dưỡng chuyên khoa trị giá 2,8 tỷ USD của Sabra đạt tỷ suất Cash NOI 9,9% trên giá trị ghi sổ gộp và có tỷ lệ khả năng thanh toán tiền thuê bằng EBITDARM là 2,52 lần. Điều dưỡng chuyên khoa và chăm sóc chuyển tiếp chiếm 48% NOI tính theo năm, so với 33,9% của SHOP và 7% của nhà ở cho người cao tuổi cho thuê.

Ban quản lý xác định thời điểm đáo hạn hợp đồng thuê là một nguồn tiềm năng để thu thêm tiền thuê. Gần một nửa NOI từ cơ sở điều dưỡng chuyên khoa đến từ các hợp đồng thuê đáo hạn vào trước hoặc trong năm 2031, và công ty cho biết mức độ khả năng thanh toán hiện tại có thể hỗ trợ điều chỉnh tiền thuê theo giá thị trường hợp lý khi các hợp đồng này hết hạn.

Việc chuyển giao các cơ sở từng cho Avamere thuê là minh chứng cho chiến lược đó. Sabra ban đầu cố định tiền thuê hàng năm ở mức 48 triệu USD vào tháng 2 năm 2026, cao hơn 17% so với tiền thuê thu được năm 2025. Sau khi người sáng lập Avamere bày tỏ mong muốn rút khỏi mảng kinh doanh điều dưỡng chuyên khoa, các bất động sản này đã được chuyển giao cho Cascadia và Ensign theo các hợp đồng thuê dài hạn. Tiền thuê tính theo năm đã tăng lên 53 triệu USD, cao hơn gần 30% so với số tiền chi trả năm 2025.

Thanh khoản hỗ trợ hoạt động đầu tư

Sabra báo cáo tổng thanh khoản đạt 1,2 tỷ USD tính đến ngày 30 tháng 9. Tỷ lệ nợ ròng trên EBITDA điều chỉnh là 4,54 lần, nợ bằng 35% giá trị tài sản và nợ có thế chấp chiếm 1% giá trị tài sản. Tỷ lệ khả năng trả lãi vay của REIT này là 5,17 lần, trong khi tỷ lệ khả năng thanh toán chi phí cố định là 5,06 lần. Chi phí nợ hợp nhất dài hạn là 3,92%, không bao gồm dư nợ hạn mức tín dụng tuần hoàn.

Tính đến cuối quý, công ty có 6,6 tỷ USD các khoản đầu tư và 60 mối quan hệ hợp tác với nhà vận hành, trong đó nhà vận hành lớn nhất chiếm 8,4% NOI tính theo năm. Nhà ở cho người cao tuổi chiếm 41% NOI tính theo năm khi tính cả SHOP, bất động sản cho thuê và các khoản đầu tư cho vay cùng cổ phần ưu đãi liên quan.

Sabra cũng đang đầu tư vào dữ liệu và công nghệ nhằm hỗ trợ công tác thẩm định và vận hành bất động sản. Ban quản lý kỳ vọng việc tích hợp trí tuệ nhân tạo vào quy trình đầu tư sẽ nâng cao năng lực xử lý, trong khi các nhà vận hành đã triển khai các công cụ để theo dõi chỉ số sinh tồn, phát hiện nguy cơ té ngã và hỗ trợ chăm sóc lâm sàng. Công ty cho biết kết quả từ nghiên cứu đối với 5 công nghệ liên quan đến rủi ro té ngã dự kiến sẽ được áp dụng tại các tài sản hỗ trợ sinh hoạt và chăm sóc người mất trí nhớ thuộc SHOP vào năm 2027.

Triển vọng này vẫn phụ thuộc vào rủi ro thực thi và vận hành. Sabra lưu ý rằng các khoản đầu tư được phê duyệt có thể không dẫn đến hợp đồng chính thức hoặc không hoàn tất theo các điều khoản dự kiến. Các yếu tố không chắc chắn khác bao gồm lãi suất, lạm phát, chi phí và tình trạng thiếu hụt lao động, hiệu quả hoạt động của nhà vận hành, quy định y tế, rủi ro về mức hoàn trả chi phí y tế, tình trạng mất khả năng thanh toán của bên thuê hoặc bên vay, chi phí bảo hiểm, khả năng tiếp cận nguồn vốn và rủi ro vận hành gắn liền với các khu dân cư SHOP. Do danh mục đầu tư tập trung vào bất động sản y tế—đặc biệt là cơ sở điều dưỡng chuyên khoa và nhà ở cho người cao tuổi—sự suy giảm ở bất kỳ phân khúc nào cũng có thể ảnh hưởng bất cân xứng đến kết quả hoạt động.