Redwood Trust báo cáo lỗ quý 3, lên kế hoạch chuyển đổi sang mô hình C-Corporation vào năm 2027

Redwood Trust đã báo cáo khoản lỗ GAAP trong quý 3 do các khoản điều chỉnh giá trị liên quan đến việc thanh lý tài sản hiện hữu làm giảm giá trị sổ sách, đồng thời phác thảo kế hoạch kết thúc 32 năm hoạt động dưới mô hình quỹ đầu tư bất động sản (REIT) để chuyển thành một công ty C-corporation chịu thuế vào năm 2027. Công ty cho biết sự thay đổi này sẽ giúp cấu trúc doanh nghiệp phù hợp hơn với các hoạt động ngân hàng thế chấp đang mở rộng, cho phép giữ lại nhiều lợi nhuận hơn và tận dụng tốt hơn các tài sản thuế hiện có.

Công ty tài chính thế chấp này đã ghi nhận khoản lỗ GAAP trong quý 3 năm 2026 là 0,39 USD/cổ phiếu và tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE) GAAP ở mức âm 22,8%. Giá trị sổ sách giảm 4,9% so với quý trước xuống còn 6,56 USD/cổ phiếu, trong khi tổng lợi nhuận kinh tế, bao gồm sự thay đổi giá trị sổ sách và cổ tức được công bố, đạt mức âm 2,3%.

Kết quả từ các mảng kinh doanh cốt lõi của Redwood tích cực hơn trên cơ sở non-GAAP. Các mảng cốt lõi đã tạo ra lợi nhuận có thể phân phối (EAD) đạt 0,18 USD/cổ phiếu và ROE tính theo EAD đạt 12,7%. Những mảng này—gồm ngân hàng thế chấp và Redwood Investments—chiếm 93% trong tổng số 1,6 tỷ USD vốn phân bổ cho mảng của công ty.

Việc chuyển đổi sang C-corporation hướng tới tỷ lệ giữ lại lợi nhuận cao hơn

Redwood dự kiến duy trì tư cách REIT cho đến khi nộp đơn chấm dứt tư cách này, hiện được lên kế hoạch vào tháng 3 năm 2027. Quá trình chuyển đổi dự kiến có hiệu lực cho năm tính thuế 2027.

Theo tài liệu trình bày, việc ghi nhận tài sản thuế hoãn lại ước tính từ 85 triệu đến 90 triệu USD có thể đóng góp thêm 0,73 đến 0,77 USD vào giá trị sổ sách GAAP trên mỗi cổ phiếu trong quý 4 năm 2026. Nếu áp dụng vào giá trị sổ sách tính đến ngày 30 tháng 9, con số giả định (pro forma) sẽ đạt mức 7,29 đến 7,33 USD/cổ phiếu.

Ban lãnh đạo cũng kỳ vọng cấu trúc mới sẽ làm tăng tính linh hoạt về tài chính bằng cách cho phép Redwood giữ lại và tái đầu tư phần lớn hơn trong lợi nhuận. Dựa trên giả định minh họa về việc giảm cổ tức cổ phiếu phổ thông hàng quý từ 0,18 USD xuống 0,02 USD/cổ phiếu, công ty ước tính có thể giữ lại thêm 70 triệu đến 75 triệu USD tiền mặt mỗi năm.

Redwood cho biết các khoản lỗ hoạt động ròng hiện có thể mang lại khoản tiết kiệm thuế tiền mặt minh họa hàng năm từ 20 triệu đến 25 triệu USD trong nhiều năm, cho đến khi các tài sản thuế đó được sử dụng hết. Công ty cũng nhận thấy cơ hội giảm chi phí vay theo thời gian bằng cách cải thiện hồ sơ tín dụng và mở rộng khả năng tiếp cận các thị trường tài trợ vốn định chế. Việc giảm 100 điểm cơ bản chi phí tài trợ trên khoảng 900 triệu USD nợ không tài sản đảm bảo sẽ tương đương với khoản tiết kiệm trước thuế khoảng 9 triệu USD mỗi năm, mặc dù ước tính này chỉ mang tính minh họa chứ không phải là một dự báo.

Các thay đổi cấu trúc dự kiến cũng bao gồm đề nghị trao đổi cổ phiếu ưu đãi, gộp cổ phiếu và kế hoạch quyền mua nhằm bảo vệ tài sản thuế của Redwood. Điều khoản của đề nghị trao đổi và việc gộp cổ phiếu không được cung cấp trong tài liệu trình bày.

Các hoạt động thanh lý tài sản hiện hữu gây áp lực lên kết quả quý

Khoản lỗ trong quý 3 chủ yếu phản ánh mảng Đầu tư Hiện hữu (Legacy Investments), nơi các khoản điều chỉnh giá trị liên quan đến việc thanh lý đã đóng góp vào mức lỗ 0,39 USD/cổ phiếu của mảng này. Redwood cho biết 85% biến động giá trị hợp lý của mảng này có liên quan đến các giao dịch thanh lý đã thực hiện.

Công ty đã báo cáo 125 triệu USD từ việc thanh toán tất toán khoản vay hiện hữu và bán bất động sản thu hồi (REO) trong quý 3 và tháng 10. Tỷ lệ nợ quá hạn trên 90 ngày giả định (pro forma) đối với các khoản vay hiện hữu đã giảm xuống 123 triệu USD từ mức 241 triệu USD của một năm trước đó, tương ứng mức giảm khoảng 33%.

Ban lãnh đạo dự kiến sẽ có thêm các đợt xử lý tài sản hiện hữu trong quý 4, tiếp theo là gánh nặng chi phí tài trợ và lợi nhuận liên quan sẽ giảm bắt đầu từ quý 1 năm 2027. Redwood cũng xác định việc thu mua lại nợ không tài sản đảm bảo theo cơ hội với mức chiết khấu hấp dẫn là ưu tiên trong ngắn hạn và cho biết họ đang hướng tới mục tiêu trở lại tăng trưởng giá trị sổ sách tự thân bắt đầu từ quý 1 năm 2027.

Các nền tảng ngân hàng thế chấp duy trì sản lượng và phân phối

Các hoạt động ngân hàng thế chấp của Redwood tiếp tục tạo ra hoạt động cho vay và chứng khoán hóa đáng kể. Công ty đã hoàn tất hơn 20 tỷ USD phát hành chứng khoán hóa trong 9 tháng đầu năm 2026, bao gồm 6,8 tỷ USD trong quý 3. Phân phối chứng khoán hóa tính từ đầu năm đến nay tăng 121% so với cùng kỳ năm trước.

Sequoia, nền tảng đại lý thế chấp nhà ở giá trị lớn của Redwood, đã ghi nhận 5,1 tỷ USD khối lượng khóa lãi suất trong quý 3. Khối lượng khóa lãi suất tính từ đầu năm đến nay tăng 40%, và các sản phẩm lãi suất không cố định chiếm 36% cơ cấu quý. Sequoia đã phân phối 5,8 tỷ USD thông qua 10 đợt chứng khoán hóa trong kỳ.

Aspire, nền tảng thế chấp không đạt chuẩn (non-QM) của công ty, đã tạo ra 1,1 tỷ USD khối lượng khóa lãi suất và hợp tác với hơn 165 bên bán đang hoạt động. Các khoản mua theo luồng (flow purchases) chiếm khoảng 88% khối lượng. Báo cáo cũng cho thấy chênh lệch giá của chứng khoán non-QM xếp hạng AAA đã mở rộng thêm 42 điểm cơ bản trong kỳ báo cáo, cho thấy bối cảnh thị trường vốn thách thức hơn.

CoreVest đã tài trợ 406 triệu USD tiền vay cho các nhà đầu tư bất động sản nhà ở và phân phối 427 triệu USD thông qua bán trực tiếp, chứng khoán hóa và chuyển nhượng liên doanh. Giải ngân khoản vay cầu nối đạt 189 triệu USD, mức cao nhất kể từ quý 3 năm 2023. Chi phí phát hành ròng của CoreVest duy trì ở mức 0,92% trong 9 tháng đầu năm 2026, không thay đổi so với cả năm 2025.

Trên toàn bộ mảng kinh doanh ngân hàng thế chấp, Redwood đã giảm danh mục dư nợ cho vay cuối kỳ xuống 2,5 tỷ USD từ mức 3,1 tỷ USD vào cuối quý 2 sau khi mua hoặc cấp vốn 6,9 tỷ USD và phân phối 7,5 tỷ USD. Các khoản vay nằm trên bảng cân đối kế toán trung bình 32 ngày tính từ đầu năm đến nay, hỗ trợ quay vòng vốn nhanh chóng.

Tăng trưởng sản lượng tiếp tục vượt tốc độ tăng chi phí hoạt động. Tổng sản lượng trong 9 tháng đầu năm tăng 50% so với cùng kỳ năm 2025, trong khi chi phí chỉ tăng 7%. Chi phí đã giảm xuống 0,69% sản lượng so với 0,88% của cả năm 2025, với khoảng 60% cơ sở chi phí từ đầu năm đến nay là biến đổi và gắn liền với sản lượng.

Redwood kết thúc quý với khoảng 200 triệu USD thanh khoản. Ban lãnh đạo đã trình bày lộ trình minh họa để đạt mức 350 triệu đến 400 triệu USD thông qua hoạt động liên doanh, tối ưu hóa tài trợ vốn và tiếp tục thanh lý các tài sản hiện hữu. Các mục đích sử dụng tiềm năng bao gồm tăng trưởng mảng ngân hàng thế chấp, trả nợ khoản nợ chuyển đổi đáo hạn vào tháng 6 năm 2027 và mua lại nợ không tài sản đảm bảo có kỳ hạn dài hơn.

Triển vọng vẫn phụ thuộc vào rủi ro thực thi, tài trợ vốn và thị trường. Redwood cảnh báo rằng thời điểm và lợi ích của việc chuyển đổi sang C-corporation, ghi nhận tài sản thuế, điều chỉnh lại cổ tức, xử lý tài sản hiện hữu và giảm chi phí vay có thể khác với các ước tính hiện tại. Biến động thị trường thế chấp, những thay đổi về lãi suất và điều kiện tín dụng, cùng sự không chắc chắn xung quanh dữ liệu ngành cũng có thể ảnh hưởng đến kết quả thực tế.