Doanh thu Quý 3/2026 của Safehold tăng 23% trong khi EPS duy trì ở mức 0,41 USD

Safehold Inc. (NYSE: SAFE) đã báo cáo doanh thu quý 3 năm 2026 tăng 23%, nhưng lợi nhuận nhìn chung không thay đổi do thu nhập từ tài trợ tài sản và các khoản tài trợ mới bị triệt tiêu bởi phí quản lý thấp hơn từ Star Holdings cùng các khoản dự phòng chung phi tiền mặt cao hơn. Lợi nhuận ròng GAAP phân bổ cho cổ đông phổ thông giảm 2% xuống 28,8 triệu USD, trong khi lãi suy giảm trên mỗi cổ phiếu giữ nguyên ở mức 0,41 USD.

Doanh thu tăng lên 118,7 triệu USD từ mức 96,2 triệu USD của cùng kỳ năm trước. Thu nhập lãi từ các hợp đồng thuê tài chính kiểu bán hàng tăng lên 78,8 triệu USD từ 72,4 triệu USD, trong khi công ty ghi nhận 18,0 triệu USD doanh thu khách sạn sau khi tiếp quản vận hành hai bất động sản có hợp đồng thuê đất hết hạn vào cuối năm 2025. Thu nhập từ hợp đồng thuê hoạt động giảm xuống 15,8 triệu USD từ 17,0 triệu USD.

Việc bổ sung hoạt động kinh doanh khách sạn cũng làm tăng chi phí. Chi phí khách sạn tổng cộng đạt 14,7 triệu USD trong quý, trong khi chi phí lãi vay tăng lên 55,9 triệu USD từ 52,5 triệu USD. Chi phí dự phòng tổn thất tín dụng tăng lên 1,7 triệu USD từ 1,0 triệu USD, và phí quản lý nằm trong thu nhập khác giảm xuống 1,9 triệu USD từ 2,7 triệu USD.

Trong 9 tháng đầu năm 2026, doanh thu tăng 20% lên 344,2 triệu USD. Lợi nhuận ròng GAAP phân bổ cho cổ đông phổ thông tăng 1% lên 87,8 triệu USD và EPS suy giảm tăng lên 1,23 USD từ 1,21 USD. Không bao gồm các khoản lãi và lỗ bất thường (một thước đo phi GAAP), lợi nhuận ròng 9 tháng giảm 1% xuống 87,8 triệu USD và EPS suy giảm không đổi ở mức 1,23 USD.

Hoạt động tài trợ mới và danh mục đầu tư

Safehold đã thực hiện hai hợp đồng thuê đất mới với tổng giá trị 38 triệu USD trong quý, bao gồm 25 triệu USD đã giải ngân và 13 triệu USD cam kết tương lai phụ thuộc vào các điều kiện giải ngân. Các khoản tài trợ này thuộc hai thị trường và hai nhà tài trợ, với tỷ lệ hợp đồng thuê đất trên giá trị tài sản là 39%, hệ số khả năng chi trả tiền thuê bảo hiểm đạt 2,7 lần và tỷ suất lợi nhuận kinh tế là 7,3%.

Tổng hoạt động giải ngân trong quý 3 đạt 112 triệu USD. Số tiền này bao gồm 25 triệu USD cho các hợp đồng thuê đất mới với tỷ suất lợi nhuận kinh tế 7,2%, 82 triệu USD cho các hợp đồng thuê đất hiện hữu với tỷ suất lợi nhuận kinh tế 7,4% và 5 triệu USD khoản vay thế chấp quyền thuê đất với lãi suất bằng SOFR cộng 425 điểm cơ bản, bao gồm cả phí phát hành và phí sửa đổi.

Danh mục hợp đồng thuê đất cốt lõi có giá trị ghi sổ gộp là 7,3 tỷ USD tính đến ngày 30 tháng 9, không bao gồm 120 triệu USD cam kết tương lai. Tổng giá trị ghi sổ gộp đạt 7,4 tỷ USD, so với 7,0 tỷ USD của một năm trước đó. Safehold ước tính tổng thặng dư vốn chưa thực hiện của danh mục đầu tư đạt 9,9 tỷ USD.

Bất động sản căn hộ nhiều gia đình chiếm 113 trong số 174 tài sản của danh mục đầu tư, tương đương 65% về số lượng và 45% giá trị ghi sổ gộp. Bất động sản văn phòng chiếm 39% giá trị ghi sổ gộp mặc dù chỉ bao gồm 36 tài sản. Trên toàn danh mục, hệ số khả năng chi trả tiền thuê là 3,4 lần và tỷ lệ hợp đồng thuê đất trên giá trị tài sản là 52%. Manhattan là thị trường lớn nhất chiếm 21% giá trị ghi sổ gộp, tiếp theo là Washington, D.C. với 10%, còn Boston và Los Angeles mỗi nơi chiếm 8%.

Tỷ suất lợi nhuận bằng tiền mặt quy năm của danh mục đầu tư là 3,9%, trong khi tỷ suất lợi nhuận quy năm là 5,5% và tỷ suất lợi nhuận kinh tế là 6,1%. Safehold đã đưa ra tỷ suất lợi nhuận điều chỉnh theo lạm phát là 6,3% và tỷ suất lợi nhuận điều chỉnh theo Caret mang tính minh họa là 7,5%, cả hai số liệu này đều phụ thuộc vào các giả định cụ thể và không phải là bảo đảm cho hiệu suất trong tương lai.

Khách sạn, thanh khoản và vị thế vốn

Danh mục khách sạn Park Hotels đã tạo ra 18,0 triệu USD doanh thu khách sạn và 14,7 triệu USD chi phí khách sạn trong quý. Bao gồm cả tiền thuê đất và các khoản mục khác, danh mục này đã mang lại 4,4 triệu USD thu nhập hoạt động ròng bằng tiền mặt và 2,8 triệu USD lợi nhuận ròng GAAP, so với lần lượt 2,2 triệu USD và 0,4 triệu USD của cùng kỳ năm trước. Safehold bắt đầu tự vận hành hai trong số năm bất động sản khách sạn ban đầu sau khi bên thuê quyết định không gia hạn hợp đồng thuê tổng sau tháng 12 năm 2025.

Safehold kết thúc quý với 5,09 tỷ USD nợ và 2,49 tỷ USD vốn chủ sở hữu, tương ứng với đòn bẩy doanh nghiệp là 2,04 lần. Nợ của công ty chịu lãi suất tiền mặt 3,9% và lãi suất thực tế 4,4%. Công ty báo cáo có 1,26 tỷ USD tiền mặt và hạn mức tín dụng khả dụng, 5,13 tỷ USD tài sản không bị thế chấp và không có khoản nợ doanh nghiệp nào đến hạn cho đến năm 2029. Công ty cũng xác định còn 400 triệu USD vốn tự do chưa sử dụng trong một liên doanh với quỹ đầu tư quốc gia, bao gồm 220 triệu USD từ Safehold và 180 triệu USD từ đối tác.

Trọng tâm hoạt động được ban quản lý tuyên bố vẫn là mở rộng danh mục hợp đồng thuê đất, đặc biệt thông qua các cơ hội bất động sản căn hộ nhiều gia đình, đồng thời duy trì khả năng tiếp cận nguồn vốn. Báo cáo trình bày không cung cấp dự báo chính thức về lợi nhuận hoặc các khoản tài trợ mới.

Safehold cảnh báo rằng ước tính thặng dư vốn chưa thực hiện và tổng giá trị bất động sản kết hợp của công ty không phải là các thước đo GAAP và một phần dựa vào các đợt định giá được thực hiện mỗi 12 đến 24 tháng. Do đó, các con số này có thể phản ánh chậm hơn so với điều kiện thị trường hiện tại, bao gồm cả sự sụt giảm giá trị của bất động sản văn phòng, và có thể giảm đáng kể trong các kỳ tương lai. Công ty cũng cho biết hệ số khả năng chi trả tiền thuê thực tế có thể thấp hơn ước tính và không có gì bảo đảm công ty sẽ hiện thực hóa được giá trị gia tăng từ thặng dư vốn ước tính chưa thực hiện.

Các yếu tố không chắc chắn khác được chỉ ra bao gồm lãi suất, chênh lệch tín dụng, sự tập trung vào khách thuê và ngành nghề, khả năng tiếp cận và chi phí vốn tài trợ, nhu cầu vốn thuê đất, hiệu quả tài chính của bên thuê, khả năng phòng vệ lạm phát trong cấu trúc hợp đồng thuê và khả năng của Safehold trong việc tìm kiếm và tài trợ cho các khoản đầu tư mới.