IIPR ghi nhận AFFO quý 3 đạt 54,8 triệu USD khi mở rộng quy mô đầu tư vào lĩnh vực khoa học đời sống

Innovative Industrial Properties (NYSE: IIPR) đã báo cáo dòng tiền từ hoạt động kinh doanh đã điều chỉnh (AFFO) đạt 54,8 triệu USD trong quý 3 năm 2026, khi quỹ đầu tư bất động sản (REIT) tập trung vào lĩnh vực cần sa này tiếp tục chuyển dịch một phần cơ cấu thu nhập sang lĩnh vực khoa học đời sống thông qua các khoản đầu tư gắn liền với IQHQ.

Công ty đạt doanh thu 64,9 triệu USD trong quý và lợi nhuận ròng GAAP phân bổ cho cổ đông phổ thông đạt 28,7 triệu USD. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (FFO) đạt tổng cộng 48,8 triệu USD, tương đương 1,75 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, trong khi FFO chuẩn hóa đạt 50,2 triệu USD, tương đương 1,80 USD trên mỗi cổ phiếu. AFFO, một chỉ số phi GAAP, đạt 1,96 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng.

AFFO quy năm trong quý 3 của IIPR đạt 7,84 USD trên mỗi cổ phiếu, so với 5,01 USD vào năm 2020, tương ứng với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) là 8%. Con số này chỉ đơn thuần là giá trị quy năm của kết quả quý, chứ không phải là dự báo cho cả năm.

Các khoản đầu tư vào khoa học đời sống tái định hình cơ cấu thu nhập

Tính đến ngày 30 tháng 9, tài sản ngành cần sa chiếm 79,0% trong tổng số 297 triệu USD tiền thuê cơ bản quy năm và thu nhập quy năm từ các khoản cho vay và chứng khoán của IIPR. Lĩnh vực khoa học đời sống chiếm 20,8%, trong khi các khoản đầu tư khác đóng góp 0,2%.

Công ty đã ghi nhận 545 triệu USD các khoản đầu tư tài chính vào lĩnh vực khoa học đời sống, bao gồm 134 triệu USD cam kết cho vay thứ cấp (mezzanine loan) đối với Alewife Park chưa được giải ngân. Sự mở rộng này dựa trên khoản đầu tư của IIPR vào IQHQ, một nền tảng bất động sản khoa học đời sống với hơn 5 tỷ USD vốn đầu tư và bất động sản tại Boston, San Francisco và San Diego.

Ban đầu, IIPR đã cam kết 270 triệu USD cho IQHQ vào tháng 8 năm 2025 thông qua hạn mức tín dụng quay vòng 100 triệu USD với lợi suất 13,5% và khoản đầu tư 170 triệu USD vào cổ phiếu ưu đãi có lợi suất 15%. Cam kết đó đã được giải ngân hoàn tất vào tháng 6 năm 2026, và IIPR đã đầu tư thêm 30 triệu USD vào cổ phiếu ưu đãi của IQHQ vào tháng 9.

Quỹ REIT này cũng cam kết cấp khoản vay thứ cấp trị giá 245 triệu USD cho Alewife Park, một tổ hợp khoa học đời sống tại Cambridge, Massachusetts thuộc sở hữu của IQHQ. Tổ hợp bao gồm ba tòa nhà hiện hữu có tổng diện tích 392.000 foot vuông và hai khu vực phát triển có khả năng cung cấp thêm tối đa 364.000 foot vuông diện tích sàn. Diện tích hiện hữu đã được Lila Sciences thuê 78%.

IIPR đã cấp khoản vốn ban đầu trị giá 111 triệu USD và dự kiến giải ngân 134 triệu USD còn lại cho đến quý 4 năm 2027, tùy thuộc vào các điều kiện giải ngân. Khoản đầu tư này dự kiến có lãi suất bình quân 15,8% trong suốt thời hạn, với mức lãi suất tối thiểu là 14%, và đáo hạn vào tháng 2 năm 2028 kèm tùy chọn gia hạn một năm. IIPR cũng có quyền mở rộng khoản đầu tư lên 400 triệu USD với các điều khoản tương tự.

Ban quản lý dự kiến việc giải ngân toàn bộ cam kết 245 triệu USD sẽ nâng tỷ trọng lĩnh vực khoa học đời sống lên khoảng 26% thu nhập của công ty và cho biết giao dịch này dự kiến sẽ làm tăng đáng kể AFFO trên mỗi cổ phiếu. Thu nhập thực tế sẽ phụ thuộc vào thời điểm và quy mô của các đợt giải ngân trong tương lai.

Danh mục bất động sản cần sa vẫn là hoạt động kinh doanh cốt lõi

Cuối quý, IIPR sở hữu tổng vốn đầu tư 2,9 tỷ USD và 108 bất động sản tại 19 tiểu bang. Danh mục bất động sản cho thuê thuần (triple-net) của công ty chiếm khoảng 2,4 tỷ USD vốn đầu tư và được cho thuê tới hơn 35 bên thuê, với thời hạn hợp đồng thuê còn lại bình quân gia quyền là 10,8 năm.

Các bất động sản công nghiệp được sử dụng hoặc dự kiến sử dụng cho việc trồng trọt, chế biến hoặc phân phối cần sa tạo ra 88% tiền thuê cơ bản quy năm. Các tài sản hỗn hợp công nghiệp và bán lẻ đóng góp 10%, trong khi các bất động sản bán lẻ chiếm 2%.

Phân bổ địa lý tiếp tục tập trung ở một số tiểu bang. Illinois chiếm 18,5% tiền thuê cơ bản quy năm, tiếp theo là Massachusetts với 16,2%, Pennsylvania với 14,7% và Michigan với 11,1%. Top 10 tiểu bang hàng đầu cùng nhau đóng góp 89,7% tiền thuê cơ bản quy năm. 10 bên thuê lớn nhất của IIPR chiếm 58,6% tiền thuê cơ bản quy năm và thu nhập từ các khoản cho vay và chứng khoán.

Hợp đồng thuê của công ty nhìn chung được cấu trúc theo hình thức cho thuê thuần (triple-net), quy định bên thuê chịu trách nhiệm về các chi phí vận hành bất động sản, thuế, bảo hiểm và sửa chữa lớn. Thời hạn thuê ban đầu thường dao động từ 15 đến 20 năm và thường bao gồm các điều khoản tăng tiền thuê hàng năm cùng sự bảo lãnh của công ty mẹ.

Bảng cân đối kế toán và các cam kết tài trợ vốn

IIPR ghi nhận tổng nợ vay thô là 711,6 triệu USD và thanh khoản đạt 142 triệu USD tính đến ngày 30 tháng 9. Nợ thuần tương đương 19% tổng tài sản thô, trong khi tỷ lệ nợ thuần trên EBITDA điều chỉnh quy năm là 2,1 lần. EBITDA điều chỉnh quý 3 đạt 67,5 triệu USD.

Nợ vay bao gồm 402,5 triệu USD trái phiếu cao cấp có thể trao đổi lãi suất 6% đáo hạn vào tháng 6 năm 2029, 121,6 triệu USD khoản vay có thời hạn và các khoản vay thuộc hạn mức tín dụng quay vòng 187,5 triệu USD. Hạn mức tín dụng quay vòng không còn dư ngạch khả dụng vào cuối quý. IIPR cho biết họ dự kiến sẽ tài trợ cho cam kết Alewife còn lại bằng tiền mặt hiện có và giải ngân từ các hạn mức tín dụng quay vòng.

Các yếu tố không chắc chắn trọng yếu được công ty xác định bao gồm vỡ nợ của bên thuê, khả năng cho thuê lại các bất động sản sau khi vỡ nợ hoặc chấm dứt hợp đồng, và liệu tiền thuê quy năm cùng thu nhập đầu tư có thể được thực hiện đầy đủ hay không. IIPR cũng nhấn mạnh mức độ rủi ro tập trung vào IQHQ thông qua một số công cụ đầu tư, rủi ro vỡ nợ đối với các khoản đầu tư đó và khả năng tài trợ cho các cam kết vay thứ cấp còn lại.

Các rủi ro khác bao gồm sự thay đổi quy định pháp lý về cần sa, việc cần sa tiếp tục bị coi là bất hợp pháp ở cấp liên bang, điều kiện thị trường bất động sản và cho thuê khoa học đời sống, khả năng tiếp cận vốn nợ và vốn cổ phần, nhu cầu tái cấp vốn, sự thay đổi lãi suất và nguy cơ sụt giảm giá trị tài sản.