ESRT nâng triển vọng FFO cốt lõi năm 2026 nhờ hoạt động cho thuê văn phòng tăng trưởng mạnh

Empire State Realty Trust (ESRT) đã nâng dự báo Core FFO cho năm 2026 sau quý 3 ghi nhận chênh lệch giá thuê văn phòng đạt mức dương và tăng trưởng thu nhập hoạt động thuần (NOI) tiền mặt same-store tăng nhẹ, dù sự sụt giảm kéo dài tại Đài quan sát Tòa nhà Empire State vẫn gây áp lực lên kết quả hoạt động.

Quỹ đầu tư bất động sản (REIT) tập trung vào thị trường New York này hiện dự báo Core FFO năm 2026 đạt từ 0,77 USD đến 0,80 USD/cổ phiếu, tăng so với khoảng dự báo 0,75 USD đến 0,79 USD trước đó. Triển vọng này đã bao gồm các đợt mua lại cổ phiếu đã hoàn tất tính đến nay và việc bán bất động sản tại số 1359 đại lộ Broadway. ESRT cũng nâng dự báo tăng trưởng NOI tiền mặt bất động sản same-store lên mức 1,75% đến 2,25%, so với khoảng từ âm 1,5% đến dương 2,0% trước đó.

Core FFO trong quý 3 đạt 0,20 USD/cổ phiếu. NOI tiền mặt bất động sản same-store tăng 0,5% so với cùng kỳ năm trước lên 66,7 triệu USD. Nếu không tính các khoản mục không thường xuyên và việc hết hạn hợp đồng thuê của FDIC đã được công bố trước đó đối với diện tích đã được cho thuê trước, mức tăng trưởng đạt 1,9%.

Lợi nhuận ròng giảm xuống 5,9 triệu USD từ mức 13,6 triệu USD của cùng kỳ năm trước, trong khi EBITDA điều chỉnh giảm từ 88,1 triệu USD xuống 83,4 triệu USD. Tổng NOI tiền mặt, bao gồm Đài quan sát và phí chấm dứt hợp đồng thuê, đạt 92,1 triệu USD, so với 101,7 triệu USD trong quý 3 năm 2025.

Mảng cho thuê văn phòng duy trì đà tăng trưởng

Danh mục bất động sản thương mại của ESRT đạt tỷ lệ cho thuê 95,6% và tỷ lệ lấp đầy 92,3% vào cuối quý. Công ty đã ký các hợp đồng thuê với tổng diện tích 189.000 foot vuông trong quý, trong đó các hợp đồng thuê mới có thời hạn trung bình là 9,5 năm.

Chênh lệch giá thuê văn phòng đạt mức dương 9,9%, đánh dấu quý thứ 21 liên tiếp ghi nhận tăng trưởng giá thuê điều chỉnh theo giá thị trường (mark-to-market) đạt mức dương. Công ty giữ nguyên kỳ vọng tỷ lệ lấp đầy cuối năm ở mức 90% đến 92%, khoảng dự báo đã tính đến thời gian trống tạm thời đối với diện tích đã được cho thuê trước.

Các bất động sản văn phòng chiếm khoảng 60% NOI pro forma của ESRT. Danh mục văn phòng tại Manhattan của công ty có tổng diện tích 6,6 triệu foot vuông và tập trung gần các tuyến giao thông công cộng, sở hữu các tiện ích cho bên thuê bao gồm phòng chờ, phòng hội nghị, trung tâm thể hình và không gian tầng mái.

Ban lãnh đạo tiếp tục tập trung vào việc giảm chi phí vận hành chung. ESRT dự kiến chi phí quản lý doanh nghiệp hàng năm (run-rate) vào cuối năm 2026 sẽ thấp hơn từ 5% đến 10% so với mức của năm 2025, đồng thời cho biết các sáng kiến giảm chi phí bổ sung đang được triển khai.

Đài quan sát tiếp tục chịu áp lực

Đài quan sát Tòa nhà Empire State tạo ra NOI quý 3 là 15,6 triệu USD, giảm so với mức 26,5 triệu USD của cùng kỳ năm trước. ESRT mô tả hiệu quả hoạt động tiếp tục suy yếu và cho biết thị trường điểm đến du lịch của Thành phố New York đã thay đổi, đòi hỏi phải nỗ lực đa dạng hóa tập khách hàng và định hình lại mô hình doanh thu.

Công ty vẫn duy trì khung NOI hàng năm của Đài quan sát ở mức 55 triệu USD đã đưa ra cùng kết quả quý 2. Điểm tham quan này chiếm khoảng 16% NOI pro forma, khiến hiệu quả hoạt động của nó trở thành một biến số quan trọng đối với dòng tiền tổng thể của ESRT.

Mảng bán lẻ đóng góp khoảng 18% NOI pro forma, trong khi các bất động sản căn hộ cho thuê chiếm 6%. Danh mục bán lẻ có tổng diện tích khoảng 700.000 foot vuông trải dài khắp Manhattan và phố North 6th ở Williamsburg, Brooklyn. Danh mục căn hộ cho thuê của ESRT bao gồm 743 căn, chủ yếu ở Manhattan và phần lớn cho thuê theo giá thị trường tự do.

Bán tài sản và mua lại cổ phiếu định hình chiến lược phân bổ vốn

Sau khi kết thúc quý, ESRT đã hoàn tất việc bán bất động sản tại số 1359 đại lộ Broadway với giá 217,5 triệu USD. Công ty cho biết một phần số tiền thu được sẽ được sử dụng để trả nợ và duy trì sức mạnh cũng như sự linh hoạt của bảng cân đối kế toán.

ESRT đã mua lại 85,8 triệu USD cổ phiếu phổ thông tính đến ngày 2 tháng 11 năm 2026, với mức giá bình quân gia quyền là 4,56 USD/cổ phiếu. Hoạt động vốn trong năm 2026 của công ty cũng bao gồm việc bán bất động sản tại số 250 Phố West 57th, tái đầu tư hiệu quả về thuế vào số 130 Phố Mercer và thâu tóm phần đất bên dưới 1,7 triệu foot vuông bất động sản vốn trước đây thuộc hợp đồng thuê đất.

Nợ thuần bằng 6,7 lần EBITDA điều chỉnh vào cuối quý. ESRT báo cáo thanh khoản đạt khoảng 600 triệu USD và không có khoản nợ đến hạn nào chưa có phương án xử lý trước tháng 3 năm 2029, sau khi tính đến khoản vay có kỳ hạn rút vốn linh hoạt trị giá 245 triệu USD dự kiến vào tháng 1 năm 2027.

Triển vọng của công ty vẫn phụ thuộc vào xu hướng cho thuê và tỷ lệ lấp đầy, việc khách thuê vi phạm nghĩa vụ thanh toán, điều kiện lãi suất và thị trường vốn, cũng như những thay đổi trong thị trường văn phòng, bán lẻ, căn hộ cho thuê và du lịch của New York. Kết quả hoạt động của Đài quan sát cũng có thể chịu ảnh hưởng bởi lượng khách du lịch, biến động tỷ giá hối đoái, điều kiện địa chính trị, thời tiết và sự cạnh tranh. ESRT cũng viện dẫn rủi ro định giá bất động sản, điều kiện tái tài trợ và các yêu cầu về môi trường, bao gồm Đạo luật Địa phương 97 của Thành phố New York, là những yếu tố không chắc chắn chính.