NOI mảng SHOP quý 3/2026 của DHC tăng 50% khi tỷ lệ lấp đầy tăng

Diversified Healthcare Trust (Nasdaq: DHC) đã báo cáo lợi nhuận từ bất động sản trong quý 3 tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước, nhờ tỷ lệ lấp đầy và giá thuê cao hơn trong danh mục bất động sản nhà ở người cao tuổi tự vận hành, trong khi lỗ ròng theo GAAP giảm đáng kể. Quỹ REIT y tế này cũng cập nhật dự báo năm 2026 để tính thêm phí quản lý thưởng theo cách trình bày sửa đổi và nâng triển vọng NOI cùng tập hợp bất động sản nhà ở người cao tuổi.

Trong quý kết thúc ngày 30 tháng 9 năm 2026, thu nhập hoạt động ròng (NOI) hợp nhất tính trên cơ sở tiền mặt của cùng tập hợp bất động sản tăng 25,6% lên 77,9 triệu USD. EBITDAre đã điều chỉnh tăng 28,4% lên 73,4 triệu USD, trong khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (FFO) chuẩn hóa tăng lên 30,7 triệu USD, tương đương 0,13 USD/cổ phiếu, từ mức 4,0 triệu USD, tương đương 0,02 USD/cổ phiếu của cùng kỳ năm trước.

DHC đã ghi nhận khoản lỗ ròng theo GAAP là 50,2 triệu USD, tương đương 0,21 USD/cổ phiếu, so với mức lỗ 164,0 triệu USD, tương đương 0,68 USD/cổ phiếu vào quý 3 năm 2025. Cùng kỳ năm trước bao gồm khoản chi phí suy giảm giá trị 93,2 triệu USD và khoản lỗ 11,2 triệu USD do sửa đổi hoặc tất toán nợ trước hạn, so với chi phí suy giảm giá trị 14,5 triệu USD và không có khoản lỗ tất toán nợ nào trong quý mới nhất.

Tổng doanh thu giảm từ 388,7 triệu USD xuống 367,7 triệu USD, nhưng chi phí hoạt động bất động sản giảm từ 325,4 triệu USD xuống 286,9 triệu USD. Nhờ đó, NOI hợp nhất tăng 27,5% lên 80,8 triệu USD.

Phân khúc nhà ở người cao tuổi thúc đẩy tăng trưởng cấp độ bất động sản

Danh mục bất động sản nhà ở người cao tuổi tự vận hành (SHOP) của DHC đóng góp phần lớn vào sự cải thiện này. NOI của SHOP cùng tập hợp bất động sản tăng 50,4% lên 48,0 triệu USD, với biên NOI mở rộng 470 điểm cơ bản lên 15,8%. Tỷ lệ lấp đầy của cùng tập hợp bất động sản tăng 200 điểm cơ bản lên 84,4%, trong khi giá thuê trung bình hàng tháng tăng 5,2% lên 5.696 USD.

Sự cải thiện diễn ra trên diện rộng tại các phân khúc thị trường của công ty. NOI của SHOP cùng tập hợp bất động sản tăng 49,3% ở các thị trường cấp một, 55,2% ở các thị trường cấp hai và 40,6% ở các thị trường khác.

Tuy nhiên, so với quý 2, NOI của SHOP cùng tập hợp bất động sản đã giảm 7,6%. DHC cho biết sự sụt giảm so với quý trước chủ yếu do khoản lợi ích chi phí một lần trị giá 2,2 triệu USD được ghi nhận trong quý 2 và chi phí tiện ích tăng mang tính mùa vụ trong quý 3. Dù vậy, tỷ lệ lấp đầy vẫn tăng 130 điểm cơ bản so với quý trước.

DHC tiếp tục điều chỉnh các thỏa thuận vận hành nhà ở người cao tuổi sau khi kết thúc quý. Vào ngày 1 tháng 10, công ty đã chuyển 7 cơ sở chăm sóc điều dưỡng chuyên khoa với 807 căn từ các hợp đồng quản lý sang hợp đồng thuê ròng ba khoản (triple-net lease) thời hạn 15 năm với các công ty con vận hành của The Ensign Group. Hợp đồng thuê này có mức giá thuê ban đầu hàng năm là 8,0 triệu USD và mức tăng hàng năm gắn liền với lạm phát. DHC kỳ vọng cấu trúc này sẽ giảm đáng kể yêu cầu chi phí vốn trong tương lai. 7 bất động sản này đã tạo ra 5,1 triệu USD NOI và yêu cầu 1,6 triệu USD chi phí vốn trong 12 tháng kết thúc vào ngày 30 tháng 9.

Công ty cũng đã thông báo cho Oaks Senior Living và Oaks-CaraVita Senior Care vào tháng 9 rằng họ sẽ chấm dứt hợp đồng quản lý với các đơn vị này. DHC dự kiến sẽ chuyển giao 6 khu dân cư với 486 căn cho một đơn vị quản lý mới sớm nhất là vào quý 4 năm 2026.

Tỷ lệ lấp đầy văn phòng y tế bị ảnh hưởng do khách thuê rời đi

Trong danh mục Văn phòng y tế và Khoa học đời sống của DHC, NOI tính trên cơ sở tiền mặt của cùng tập hợp bất động sản đã giảm 1,6% so với cùng kỳ năm trước xuống 22,9 triệu USD. Tỷ lệ lấp đầy của cùng tập hợp bất động sản không đổi so với một năm trước đó ở mức 94,5%, nhưng giảm 120 điểm cơ bản so với quý 2, chủ yếu do một khách thuê rời đi đã được công bố trước đó. DHC cho biết họ đang đánh giá các lựa chọn chiến lược cho bất động sản bị ảnh hưởng.

Hoạt động cho thuê vẫn diễn ra sôi nổi trong quý. DHC đã ký các hợp đồng thuê mới và gia hạn phủ khoảng 130.000 square feet với giá thuê theo GAAP bình quân có trọng số cao hơn 25,2% so với mức trước đó. Các hợp đồng thuê có thời hạn bình quân có trọng số là 9,7 năm. Hợp đồng thuê mới chiếm khoảng một nửa diện tích và có mức giá thuê tăng 33,5%, trong khi giá thuê gia hạn tăng 17,7%.

Tính đến ngày 2 tháng 11, DHC cũng đã ký hợp đồng bán một bất động sản văn phòng y tế bỏ trống ở Durham, Bắc Carolina với giá 10,5 triệu USD trước chi phí hoàn tất giao dịch. Bất động sản này đã ghi nhận NOI âm 369.000 USD trong 9 tháng đầu năm 2026.

Dự báo tài chính tính thêm phí thưởng quản lý

DHC dự báo FFO chuẩn hóa cả năm 2026 sẽ đạt từ 110,7 triệu USD đến 125,7 triệu USD, tương đương 0,46 USD đến 0,52 USD/cổ phiếu, và EBITDAre đã điều chỉnh đạt từ 275,7 triệu USD đến 290,7 triệu USD. Bắt đầu từ quý 3, công ty đã điều chỉnh lại cách tính EBITDAre đã điều chỉnh, FFO chuẩn hóa và tiền mặt sẵn sàng để phân phối nhằm đưa vào phí quản lý thưởng được ghi nhận theo GAAP. Các kỳ trước đó đã được tính toán lại trên cùng cơ sở.

Dự báo cập nhật bao gồm ước tính phí quản lý thưởng cho cả năm là 29,3 triệu USD, tương đương 0,12 USD/cổ phiếu. Dự báo trước đây của DHC không bao gồm khoản phí đó. Kết quả quý 3 đã bao gồm 5,4 triệu USD, tương đương 0,02 USD/cổ phiếu, phí quản lý thưởng.

Công ty hiện dự báo NOI của cùng tập hợp bất động sản đạt từ 312 triệu USD đến 328 triệu USD. Khoảng dự báo NOI của SHOP cùng tập hợp bất động sản tăng thêm 5 triệu USD lên mức 190 triệu USD đến 200 triệu USD, trong khi triển vọng cho danh mục Văn phòng y tế và Khoa học đời sống cùng mảng Tất cả phân khúc khác giữ nguyên. DHC kỳ vọng tỷ lệ lấp đầy của SHOP sẽ tăng khoảng 200 điểm cơ bản trong năm, với mức tăng trưởng doanh thu khoảng 6,3% và tăng trưởng giá thuê trung bình hàng tháng khoảng 5,6%.

Dự báo chi phí vốn định kỳ là từ 90 triệu USD đến 105 triệu USD. Phần thuộc mảng SHOP đã giảm 10 triệu USD xuống khoảng từ 70 triệu USD đến 80 triệu USD.

Thanh khoản và đòn bẩy tài chính

DHC kết thúc quý với 260,7 triệu USD thanh khoản, bao gồm 110,7 triệu USD tiền và các khoản tương đương tiền cùng 150 triệu USD khả dụng từ hạn mức tín dụng tuần hoàn có đảm bảo chưa rút. Nợ ròng đạt tổng cộng 2,33 tỷ USD, và tỷ lệ nợ ròng trên EBITDAre đã điều chỉnh niên hóa là 8,2 lần, giảm từ mức 10,7 lần của một năm trước đó. EBITDAre đã điều chỉnh chi trả chi phí lãi vay gấp 2,0 lần, so với 1,2 lần trong quý cùng kỳ năm trước.

Công ty sở hữu 4,0 tỷ USD bất động sản không thế chấp, chiếm 64,5% tổng giá trị sổ sách của danh mục đầu tư. Các khoản nợ đến hạn lớn tiếp theo theo kế hoạch bao gồm khoản thế chấp 140 triệu USD và 500 triệu USD trái phiếu không thế chấp vào năm 2028, tùy thuộc vào các lựa chọn gia hạn áp dụng cho khoản thế chấp.

DHC cho biết triển vọng của họ vẫn phụ thuộc vào những yếu tố không chắc chắn về hoạt động và tài chính, bao gồm khả năng kiểm soát chi phí và duy trì tỷ lệ lấp đầy của các đơn vị vận hành nhà ở người cao tuổi, việc gia hạn hợp đồng của khách thuê và nhu cầu thuê, lạm phát lao động và hàng hóa, lãi suất, các yêu cầu về chi phí vốn, việc thực hiện bán bất động sản cũng như khả năng duy trì thanh khoản và tuân thủ các điều khoản nợ của công ty.