NOI cùng tài sản Q3 của AH Realty Trust tăng, triển vọng FFO năm 2026 được điều chỉnh

AH Realty Trust (NYSE: AHRT) báo cáo thu nhập hoạt động thuần theo cơ sở tiền mặt từ các bất động sản hiện hữu (same-store cash NOI) tăng trưởng mạnh hơn ở cả danh mục bán lẻ và văn phòng trong quý 3 năm 2026, đồng thời điều chỉnh triển vọng cả năm về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh đã điều chỉnh (FFO điều chỉnh) lên mức 0,57 USD đến 0,59 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng. Mức trung bình của khoảng này tương ứng với mức tăng 11,5% so với dự báo ban đầu của quỹ REIT, theo bài thuyết trình.

Trong quý kết thúc vào ngày 30 tháng 9, FFO điều chỉnh đạt 15,3 triệu USD, tương đương 0,16 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, so với 14,1 triệu USD, hay 0,14 USD trên mỗi cổ phiếu trong quý 2. FFO điều chỉnh không bao gồm kết quả từ các hoạt động đã ngừng kinh doanh của công ty như dịch vụ tổng thầu và bất động sản, khu căn hộ nhiều hộ gia đình và tài trợ bất động sản. AFFO đạt 14,2 triệu USD, tương đương 0,15 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng.

Theo chuẩn mực GAAP, AH Realty Trust ghi nhận khoản lỗ thuần phân bổ cho công ty và các chủ sở hữu đơn vị hợp danh hoạt động là 6,6 triệu USD, tương đương 0,07 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, so với khoản lỗ 3,6 triệu USD, hay 0,04 USD trên mỗi cổ phiếu cùng kỳ năm ngoái. Kết quả mới nhất bao gồm khoản lỗ 3,3 triệu USD từ các hoạt động đã ngừng kinh doanh, bao gồm các khoản suy giảm giá trị liên quan đến The Everly và Solis Gainesville II.

Doanh thu cho thuê trong quý 3 giảm xuống 52,3 triệu USD từ mức 53,1 triệu USD của cùng kỳ năm trước. Thu nhập hoạt động giảm xuống 11,7 triệu USD từ 13,9 triệu USD, trong khi chi phí lãi vay giảm xuống 13,1 triệu USD từ mức 15,3 triệu USD.

NOI của các bất động sản hiện hữu và hoạt động cho thuê

NOI theo cơ sở tiền mặt của các bất động sản hiện hữu tăng 6,1% so với cùng kỳ năm trước lên 30,6 triệu USD. NOI theo cơ sở tiền mặt của phân khúc bán lẻ hiện hữu tăng 6,8% lên 17,0 triệu USD do doanh thu cho thuê tăng 4,6% và thuế bất động sản giảm 7,0%. NOI theo cơ sở tiền mặt của phân khúc văn phòng hiện hữu tăng 5,2% lên 13,6 triệu USD, với mức tăng 5,2% về doanh thu cho thuê bị bù trừ một phần bởi chi phí hoạt động và thuế bất động sản cao hơn.

Trong 9 tháng đầu năm 2026, tổng NOI theo cơ sở tiền mặt của các bất động sản hiện hữu tăng 4,4%, bao gồm mức tăng 4,1% ở phân khúc bán lẻ và 4,7% ở phân khúc văn phòng. Giả định cả năm đã sửa đổi của AH Realty Trust dự báo tăng trưởng NOI theo cơ sở tiền mặt của bất động sản bán lẻ hiện hữu đạt 2,5% đến 3,5% và bất động sản văn phòng đạt 3,0% đến 4,0%.

Biên độ giá cho thuê (leasing spread) tiếp tục duy trì ở mức dương trong quý. Các hợp đồng cho thuê bán lẻ mới đạt biên độ giá tiền mặt 16,5%, trong khi gia hạn hợp đồng bán lẻ đạt biên độ 5,8%. Các hợp đồng cho thuê văn phòng mới đạt biên độ giá tiền mặt 23,3%, và gia hạn hợp đồng văn phòng đạt biên độ 1,5%. Các con số về hợp đồng thuê mới chỉ áp dụng cho khối lượng tương đối hạn chế là 2.426 foot vuông đối với bán lẻ và 15.499 foot vuông đối với văn phòng.

Tính đến ngày 30 tháng 9, danh mục bất động sản bán lẻ ổn định đã được ký hợp đồng cho thuê 95,0% và tỷ lệ lấp đầy kinh tế đạt 91,0%. Các bất động sản văn phòng ổn định có tỷ lệ ký hợp đồng cho thuê đạt 96,6% và tỷ lệ lấp đầy kinh tế đạt 89,6%. Tỷ lệ lấp đầy theo hợp đồng bình quân có trọng số của tổng danh mục ổn định đạt 95,7%, so với tỷ lệ lấp đầy kinh tế là 90,3%, phản ánh diện tích đã ký hợp đồng nhưng chưa tạo ra doanh thu cho thuê đầy đủ.

Triển vọng điều chỉnh và kế hoạch thoái vốn danh mục

AH Realty Trust dự kiến FFO điều chỉnh cho năm 2026 đạt từ 56,3 triệu USD đến 58,3 triệu USD. Triển vọng này dựa trên giả định tổng NOI thương mại đạt từ 134,1 triệu USD đến 136,9 triệu USD, bao gồm NOI bán lẻ từ 70,3 triệu USD đến 71,5 triệu USD và NOI văn phòng từ 60,2 triệu USD đến 61,4 triệu USD. Công ty cũng dự báo chi phí quản lý doanh nghiệp từ 19,0 triệu USD đến 20,0 triệu USD và chi phí lãi vay từ 54,6 triệu USD đến 55,6 triệu USD.

Triển vọng này giả định không có hoạt động thâu tóm nào trong năm 2026 và bao gồm việc công ty rút khỏi phần lớn danh mục căn hộ nhiều hộ gia đình cùng các khoản đầu tư tài trợ bất động sản còn lại. AH Realty Trust dự kiến sẽ trả thêm khoảng 57 triệu USD nợ có bảo đảm bằng số tiền thu được từ The Everly và thương vụ bán Greenside dự kiến. Công ty cũng giả định khoảng 100 triệu USD nợ không bảo đảm ròng còn lại sẽ được trả trong năm 2026, được tài trợ từ tiền thu bán tài sản dự kiến và bao gồm tác động từ các khoản vay hạn mức tín dụng dự kiến.

Công ty đã hoàn tất việc bán The Everly và Solis Gainesville II vào ngày 30 tháng 10, sau khi kết thúc quý. Kỳ phiếu được bảo đảm bởi Solis Kennesaw đã được hoàn trả toàn bộ vào ngày 29 tháng 10. Greenside Apartments dự kiến sẽ được bán trong quý 4, trong khi Premier Apartments đang trong thỏa thuận mua bán với thời gian hoàn tất dự kiến vào quý 2 năm 2027. AH Realty Trust lưu ý rằng các giao dịch này có thể không hoàn tất theo lịch trình dự kiến hoặc thậm chí không diễn ra.

Tái cơ cấu nợ và phân bổ vốn

Tổng nợ dừng ở mức 1,03 tỷ USD vào ngày 30 tháng 9, giảm từ mức 1,53 tỷ USD vào cuối năm 2025. Tỷ lệ nợ ròng trên tổng EBITDAre điều chỉnh là 7,1 lần, không thay đổi so với quý 2 và giảm từ mức 8,3 lần trong quý 1. Tổng thanh khoản đạt 262,4 triệu USD.

Vào cuối quý, 61,4% dư nợ mang lãi suất cố định hoặc đã được phòng ngừa rủi ro, và thời gian đáo hạn bình quân có trọng số của danh mục nợ là hai năm. Vào ngày 28 tháng 10, AH Realty Trust đã tái cấu trúc các hạn mức tín dụng thành một khoản vay tín dụng tuần hoàn trị giá 150 triệu USD kỳ hạn 5 năm, hai khoản vay dài hạn tổng cộng 400 triệu USD có kỳ hạn 4 năm và 5 năm, cùng một khoản vay dài hạn riêng biệt trị giá 100 triệu USD kỳ hạn 7 năm. Kết hợp với các hợp đồng hoán đổi mới và tiền thu từ bán tài sản được dùng để trả nợ lãi suất thả nổi, công ty cho biết dư nợ của mình sẽ trở thành 100% lãi suất cố định hoặc được phòng ngừa rủi ro. Việc tái tài trợ này đã nâng thời gian đáo hạn nợ bình quân có trọng số lên 4,4 năm.

AH Realty Trust đã mua lại 4,9 triệu USD cổ phiếu trong quý 3. Tính đến hết ngày 30 tháng 9, công ty đã mua lại 6,4 triệu cổ phiếu với tổng trị giá 38,2 triệu USD.

Triển vọng của công ty vẫn phụ thuộc vào việc hoàn tất các khoản thoái vốn theo kế hoạch và nhận được số tiền thu về phù hợp với định giá được các bên môi giới bảo lãnh. AH Realty Trust cho biết số tiền thực tế thu về có thể khác biệt đáng kể so với các giả định của mình, điều này có thể ảnh hưởng đến quy mô và thời điểm của các khoản trả nợ dự kiến.