AFFO trên mỗi cổ phiếu Q3 của Realty Income tăng lên $1,12

Realty Income Corp. (NYSE: O) đã báo cáo lợi nhuận và dòng tiền từ hoạt động kinh doanh đã điều chỉnh (AFFO) quý 3/2026 tăng cao hơn, nhờ doanh thu tăng trưởng và danh mục bất động sản toàn cầu được mở rộng, trong khi quỹ đầu tư bất động sản (REIT) này tiếp tục đa dạng hóa nguồn vốn thông qua các quan hệ đối tác vốn tư nhân và liên doanh.

AFFO, một thước đo phi GAAP thường được các quỹ REIT sử dụng, đã tăng lên 1,06 tỷ USD từ mức 994,3 triệu USD của cùng kỳ năm trước. AFFO pha loãng trên mỗi cổ phiếu tăng 3,7% lên 1,12 USD từ 1,08 USD, do mức tăng tổng AFFO vượt qua tốc độ tăng của số lượng cổ phiếu pha loãng bình quân gia quyền từ 917,9 triệu cổ phiếu lên 948,8 triệu cổ phiếu.

Lợi nhuận ròng phân bổ cho cổ đông phổ thông đã tăng lên 403,9 triệu USD từ mức 315,8 triệu USD trong quý 3/2025. Tổng doanh thu không bao gồm các khoản bồi hoàn chi phí tăng 9,3% lên 1,52 tỷ USD, bao gồm doanh thu cho thuê không tính khoản bồi hoàn đạt 1,38 tỷ USD và doanh thu khác đạt 137,8 triệu USD.

EBITDA điều chỉnh tăng lên 1,45 tỷ USD từ 1,31 tỷ USD, trong khi biên EBITDA điều chỉnh phi GAAP mở rộng lên 95,4% từ mức 94,3%. Quý này bao gồm 111,6 triệu USD trích lập dự phòng giảm giá trị bất động sản, so với 75,4 triệu USD cùng kỳ năm trước, và khoản lãi từ bán bất động sản đạt 113,9 triệu USD, tăng từ mức 49,1 triệu USD.

Tỷ lệ lấp đầy danh mục bất động sản tiếp tục duy trì ở mức cao

Realty Income kết thúc tháng 9 với 15.536 bất động sản bao phủ khoảng 357 triệu foot vuông và phục vụ 1.842 khách hàng thuộc 96 ngành nghề. Tỷ lệ lấp đầy danh mục bất động sản đạt 98,8% và tổng tiền thuê cơ sở quy năm đạt khoảng 5,4 tỷ USD. Thời hạn thuê còn lại bình quân gia quyền là 8,5 năm, với chỉ 0,7% tiền thuê cơ sở quy năm dự kiến sẽ hết hạn trong phần còn lại của năm 2026.

Các bất động sản bán lẻ đóng góp 77% tiền thuê cơ sở quy năm, tiếp theo là tài sản công nghiệp với 17%, lĩnh vực giải trí/sòng bạc chiếm 3%, các bất động sản khác chiếm 2% và trung tâm dữ liệu chiếm 1%. Thị trường Mỹ chiếm 79,6% tiền thuê cơ sở quy năm, Vương quốc Anh đóng góp 15,1% và châu Âu lục địa chiếm 5,3%.

Công ty báo cáo tỷ lệ phục hồi giá thuê đạt 103% đối với hoạt động cho thuê lại trong quý 3. Tính từ năm 2020 đến quý 3/2026, các hợp đồng gia hạn đạt tỷ lệ phục hồi giá thuê khoảng 104%, trong khi các bất động sản cho khách hàng mới thuê ghi nhận mức khoảng 107%.

Realty Income đã giải ngân 6,9 tỷ USD vốn trong 9 tháng đầu năm 2026 sau khi sàng lọc 122,3 tỷ USD các giao dịch tiềm năng, đồng nghĩa với việc công ty đã hoàn tất khoảng 6% khối lượng giao dịch được xem xét. Các thị trường quốc tế đã trở thành một phần lớn hơn trong nền tảng của công ty: doanh nghiệp đã đầu tư 2,6 tỷ USD vào châu Âu trong kỳ và hiện sở hữu 696 bất động sản trên khắp Vương quốc Anh và châu Âu lục địa. Những tài sản này tạo ra khoảng 1,1 tỷ USD tiền thuê cơ sở quy năm, tương đương khoảng 20% tổng số.

Nguồn vốn tư nhân mở rộng các lựa chọn huy động vốn

Ban quản lý đang nhấn mạnh Realty Income Investment Management, nền tảng vốn tư nhân của công ty, như một cách để tạo ra phí quản lý thường xuyên, tiếp cận các khoản đầu tư có đặc tính sinh lời khác nhau và giảm sự phụ thuộc vào việc phát hành cổ phiếu đại chúng. Nền tảng này bao gồm các quỹ, liên doanh chiến lược và các danh mục quản lý riêng biệt.

Công ty cho biết quỹ U.S. Core Plus Fund của họ đã huy động được 1,7 tỷ USD vốn cổ phần. Công ty cũng đã thành lập các quan hệ đối tác chiến lược với Apollo và KKR trong năm 2026, mang về số tiền vốn cổ phần thu được lần lượt là 1,0 tỷ USD và 528 triệu EUR. Realty Income giữ 51% quyền sở hữu tại mỗi liên doanh và nhận phí quản lý trên tài sản của các liên doanh này.

Realty Income cũng đang mở rộng mô hình cho thuê ròng sang trung tâm dữ liệu thông qua một liên doanh hợp tác quy mô với Cloud Capital. Quan hệ đối tác này có giá trị giao dịch hơn 6 tỷ USD và ban đầu bao gồm ba tài sản trung tâm dữ liệu ở Bắc Virginia đã được cho thuê hoặc ký hợp đồng cho thuê trước cho các khách thuê hyperscale có xếp hạng tín nhiệm đầu tư. Realty Income nắm giữ 45% cổ phần và dự kiến sẽ đầu tư lên tới 1,4 tỷ USD vốn cổ phần theo thời gian khi các tài sản ổn định, tùy thuộc vào các phê duyệt, điều kiện hoàn tất và các cột mốc phát triển.

Các sáng kiến vốn khác của công ty trong năm bao gồm hai đợt phát hành trái phiếu chuyển đổi với tổng trị giá khoảng 1,86 tỷ USD, một giao dịch trả trước nợ chính quyền địa phương cùng việc mở rộng công suất tín dụng quay vòng và thương phiếu.

Đòn bẩy tài chính duy trì ở mức 5,4 lần

Tổng nợ ròng đạt 31,37 tỷ USD tính đến ngày 30 tháng 9, tăng từ 28,26 tỷ USD của một năm trước đó. Tỷ lệ nợ ròng trên EBITDAre điều chỉnh pro forma quy năm là 5,4 lần, không đổi so với quý 2 và so với mức 5,3 lần trong cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ thanh toán chi phí cố định đạt 4,6 lần.

Khoảng 97,1% dư nợ là nợ không bảo đảm và 94,4% mang lãi suất cố định, với thời hạn đáo hạn còn lại bình quân gia quyền là 5,1 năm. Realty Income có khoảng 1,8 tỷ USD dư nợ theo các hạn mức tín dụng quay vòng và chương trình thương phiếu vào cuối quý. Xếp hạng nợ dài hạn không bảo đảm của công ty là A3 từ Moody's, A- từ S&P và A từ Fitch, tất cả đều có triển vọng ổn định.

Tính đến tháng 10/2026, Realty Income đã công bố cổ tức hàng tháng trong 676 tháng liên tiếp và ấn định mức cổ tức quy năm là 3,258 USD mỗi cổ phiếu. Công ty đã tăng cổ tức trong mỗi năm suốt hơn 32 năm niêm yết trên thị trường chứng khoán.

Báo cáo trình bày không cung cấp dự báo lợi nhuận mới. Kế hoạch của ban quản lý phụ thuộc vào khả năng tiếp cận nguồn vốn nợ, vốn cổ phần đại chúng và vốn tư nhân, cũng như việc thực hiện các thương vụ mua lại, dự án phát triển và liên doanh. Realty Income cũng chỉ ra sự biến động của lãi suất và tỷ giá hối đoái, lạm phát, việc khách thuê vỡ nợ hoặc phá sản, giảm giá trị bất động sản, rủi ro phát triển và liên doanh, cũng như các điều kiện kinh tế hoặc thị trường vốn thay đổi là những yếu tố có thể khiến kết quả thực tế khác với kỳ vọng hiện tại.