Digital Realty nâng triển vọng FFO cốt lõi năm 2026 nhờ lượng hợp đồng ký mới kỷ lục quý 3

Digital Realty Trust (NYSE: DLR) đã nâng triển vọng năm 2026 sau khi lợi nhuận quý 3 tăng và hoạt động cho thuê đạt mức kỷ lục ở cả các triển khai quy mô nhỏ hơn lẫn công suất hyperscale. Quỹ REIT trung tâm dữ liệu này hiện dự báo FFO cốt lõi không bao gồm thu nhập thưởng ròng đạt từ 8,30 USD đến 8,35 USD trên mỗi cổ phiếu, tăng so với khoảng 8,15 USD đến 8,20 USD đưa ra hồi tháng 7, nhờ giá trị hợp đồng ký mới mạnh mẽ, giá gia hạn hợp đồng và tăng trưởng cùng danh mục tài sản đã hỗ trợ kết quả hoạt động.

Trong quý kết thúc ngày 30 tháng 9 năm 2026, lợi nhuận ròng phân bổ cho cổ đông phổ thông đã tăng lên 185,2 triệu USD từ mức 57,6 triệu USD của cùng kỳ năm trước. Tổng doanh thu hoạt động tăng lên 1,90 tỷ USD từ 1,58 tỷ USD, trong khi EBITDA điều chỉnh tăng lên 977,7 triệu USD từ mức 867,8 triệu USD.

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (FFO) phân bổ cho cổ đông phổ thông và chủ sở hữu đơn vị quỹ đã tăng lên 741,5 triệu USD từ 570,1 triệu USD. FFO cốt lõi không bao gồm thu nhập thưởng ròng đạt 795,3 triệu USD, tương đương 2,10 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, so với 656,0 triệu USD, tương đương 1,89 USD trên mỗi cổ phiếu của cùng kỳ năm trước. FFO cốt lõi không bao gồm thu nhập thưởng ròng theo tỷ giá cố định cũng đạt 2,10 USD trên mỗi cổ phiếu, phản ánh tác động tối thiểu từ tỷ giá hối đoái trong quý như công ty mô tả.

Hoạt động cho thuê đạt kỷ lục và giá gia hạn hợp đồng tăng mạnh hơn

Digital Realty đã ký các hợp đồng cho thuê đại diện cho 626,6 triệu USD tiền thuê cơ bản quy năm theo GAAP tính theo tỷ lệ sở hữu của công ty, tăng 40% so với quý trước và tăng 80% so với cùng kỳ năm trước. Tính trên 100% tỷ lệ sở hữu, tổng giá trị hợp đồng đăng ký mới đạt 855 triệu USD.

Các hợp đồng cho thuê trên 1 megawatt chiếm 474,2 triệu USD, tương đương 76% giá trị hợp đồng ký mới theo tỷ lệ sở hữu của Digital Realty. Sự kết hợp giữa các triển khai từ 0 đến 1 megawatt và kết nối mạng đã tạo ra mức kỷ lục 151,8 triệu USD, chiếm 24% tổng số. Công ty đã có thêm 155 khách hàng mới trong quý và cho biết họ vẫn đang trên đà vượt mục tiêu 400 triệu USD giá trị hợp đồng ký mới hằng năm từ các triển khai từ 0 đến 1 megawatt và kết nối mạng.

Hoạt động cho thuê đã nâng tổng giá trị hợp đồng chờ thực hiện (backlog) lên mức kỷ lục 2,5 tỷ USD tính trên 100% tỷ lệ sở hữu, mang lại lịch bắt đầu hiệu lực hợp đồng dự kiến trong nhiều năm. Ngày bắt đầu hiệu lực thực tế có thể khác so với các ước tính tại thời điểm ký hợp đồng.

Các hợp đồng gia hạn đại diện cho 261 triệu USD doanh thu tiền thuê bằng tiền mặt quy năm đã mang lại mức tăng giá thuê bằng tiền mặt tổng thể là 11,8% và tăng 17,0% theo GAAP. Mức tăng giá đặc biệt mạnh đối với các triển khai trên 1 megawatt, nơi giá gia hạn tăng 23,7% trên cơ sở tiền mặt và 38,8% theo GAAP. Digital Realty đã nâng dự báo mức chênh lệch giá gia hạn bằng tiền mặt cả năm thêm 100 điểm cơ bản lên khoảng từ 10% đến 12%.

Nâng triển vọng năm 2026

Digital Realty hiện dự báo doanh thu năm 2026 không bao gồm thu nhập thưởng ròng đạt từ 7,05 tỷ USD đến 7,125 tỷ USD, so với dự báo hồi tháng 7 là 6,85 tỷ USD đến 6,95 tỷ USD. EBITDA điều chỉnh dự kiến nằm trong khoảng từ 3,80 tỷ USD đến 3,85 tỷ USD, so với khoảng từ 3,75 tỷ USD đến 3,85 tỷ USD trước đó.

Công ty cũng nâng dự báo tăng trưởng thu nhập hoạt động ròng (NOI) bằng tiền mặt trên cùng danh mục vốn đầu tư lên 5,25% đến 5,75%, từ mức 4,25% đến 5,25%. FFO cốt lõi không bao gồm thu nhập thưởng ròng theo tỷ giá cố định dự kiến dao động từ 8,25 USD đến 8,30 USD trên mỗi cổ phiếu. Dự báo tỷ lệ lấp đầy danh mục tài sản cuối năm được duy trì ở mức tăng từ 75 đến 125 điểm cơ bản, đo lường theo tải trọng CNTT.

Bài trình bày dài hạn hơn của ban lãnh đạo cho thấy tăng trưởng FFO cốt lõi không bao gồm thu nhập thưởng ròng đạt khoảng 13% tại điểm trung bình của dự báo năm 2026, tiếp nối mức tăng trưởng 10% trong năm 2025, và dự báo đạt mức tăng trưởng hai chữ số sau năm 2026. Công ty lưu ý rằng các dự báo này phụ thuộc vào các yếu tố bên ngoài và có thể thay đổi đáng kể.

Mở rộng công suất và nguồn vốn tư nhân

Tính đến ngày 30 tháng 9, nền tảng toàn cầu của Digital Realty bao gồm khoảng 3 gigawatt công suất CNTT hiện có và khoảng 10 gigawatt công suất phát triển trong tương lai, bao gồm đất và nhà thô (shell), đạt tổng cộng khoảng 13 gigawatt. Khoảng 1,5 gigawatt đang trong quá trình xây dựng. Công suất phát triển trong tương lai đã tăng 17% so với quý trước, với 70% công suất kế hoạch được tổ chức thành các khối vượt quá 100 megawatt.

Công ty cũng đang mở rộng nguồn tài trợ vốn tư nhân cho việc phát triển quy mô hyperscale. Công ty đã bảo đảm được 1,4 tỷ USD cam kết ban đầu từ các nhà đầu tư chiến lược cho chiến lược vốn vĩnh viễn đã ổn định mới, trong khi thu nhập từ phí tăng 107% so với năm trước. Digital Realty báo cáo hơn 20 tỷ USD vốn khả dụng, bao gồm hơn 15 tỷ USD từ các liên doanh phát triển, một quỹ đóng và chiến lược vốn vĩnh viễn, cùng với hơn 5 tỷ USD thanh khoản trên bảng cân đối kế toán.

Tỷ lệ nợ ròng báo cáo trên EBITDA điều chỉnh là 5,2 lần. Công ty ước tính đòn bẩy ở mức 4,9 lần sau khi điều chỉnh cho sự ổn định dự kiến của ba dự án phát triển ở Bắc Virginia đã được thuê hết, mua lại vào tháng 6 năm 2026. Hồ sơ nợ của công ty có thời hạn đáo hạn bình quân gia quyền là 4,6 năm và lãi suất danh nghĩa bình quân gia quyền là 3,4%, với 89% nợ có lãi suất cố định và 92% là nợ không có tài sản đảm bảo.

Triển vọng của Digital Realty vẫn chịu tác động từ các rủi ro bao gồm nhu cầu trung tâm dữ liệu yếu đi, các hạn chế về nguồn điện và kết nối, sự chậm trễ hoặc tăng chi phí phát triển, mức độ tập trung khách hàng, sự cạnh tranh, rủi ro tái tài trợ và lãi suất, biến động tỷ giá hối đoái, gián đoạn chuỗi cung ứng và sự phụ thuộc vào nguồn vốn bên ngoài. Công ty cũng lưu ý rằng các ước tính phi GAAP mang tính dự báo có thể khác biệt đáng kể so với kết quả GAAP tương ứng do một số khoản mục đối chiếu không thể được dự báo một cách đáng tin cậy.