FFO Quý 3/2026 Của Kimco Tăng 6,8% Khi Tỷ Lệ Lấp Đầy Đạt Mức Kỷ Lục

Kimco Realty (NYSE: KIM) đã báo cáo mức tăng trưởng 6,8% so với cùng kỳ năm ngoái về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (FFO) trên mỗi cổ phiếu pha loãng trong quý 3 năm 2026, nhờ tỷ lệ lấp đầy danh mục đầu tư đạt mức kỷ lục, mức chênh lệch giá thuê tích cực và quy mô lớn các hợp đồng thuê đã ký nhưng chưa bắt đầu trả tiền thuê. Quỹ REIT trung tâm thương mại này đã kết thúc quý với tỷ lệ lấp đầy 96,6% và 76 triệu USD tiền thuê cơ bản hàng năm gắn liền với các hợp đồng thuê đã ký nhưng chưa mở cửa, tạo khả năng dự báo rõ ràng về dòng tiền trong tương lai khi khách thuê nhận bàn giao mặt bằng.

Hoạt động cho thuê hỗ trợ tăng trưởng nội tại

Kimco đã ký 444 hợp đồng thuê với tổng diện tích 2,7 triệu feet vuông trong quý, bao gồm 134 giao dịch mới. Các hợp đồng thuê mới tương đương đã tạo ra mức chênh lệch giá thuê tỷ lệ thuận (pro-rata) là 31,5%, với mức chênh lệch 39,9% đối với khách thuê mỏ neo và 21,0% đối với các cửa hàng nhỏ. Công ty hiện đã ghi nhận mức chênh lệch giá thuê mới trên 10% trong 20 quý liên tiếp.

Tỷ lệ lấp đầy của các cửa hàng nhỏ đạt 92,9%, ngang bằng với mức đỉnh trước đó, trong khi tỷ lệ lấp đầy tổng thể lập kỷ lục mới cho công ty. Kimco cho biết tỷ lệ giữ chân khách thuê đạt 91% tính theo tổng diện tích có thể cho thuê, và số lượng khách thuê rời đi đã giảm 88 so với một năm trước đó. Công ty cũng đã xử lý 75% tiền thuê cơ bản hàng năm dự kiến hết hạn trong nửa đầu năm 2027.

Quy mô hợp đồng đã ký nhưng chưa mở cửa đại diện cho khoảng cách 390 điểm cơ bản giữa tỷ lệ lấp đầy theo hợp đồng thuê và tỷ lệ lấp đầy thực tế sinh lợi tính đến ngày 30 tháng 9. Kimco kỳ vọng 28% tiền thuê cơ bản hàng năm liên quan sẽ bắt đầu trong quý 4 năm 2026, 57% trong năm 2027 và 15% còn lại vào năm 2028. Khoảng 60% quy mô này liên quan đến diện tích mỏ neo, trong khi 40% đến từ diện tích cửa hàng nhỏ. Các dự án tái phát triển chiếm 25%, và việc lấp đầy lại diện tích từng được thuê bởi các nhà bán lẻ như Party City, Conn’s, Rite Aid, JOANN, Big Lots và Painted Tree chiếm 22%.

Khoản tiền thuê cơ bản hàng năm trị giá 22 triệu USD khác từ các hợp đồng đã ký không nằm trong quy mô 76 triệu USD kể trên do khách thuê hiện tại vẫn đang sử dụng mặt bằng hoặc tiền thuê liên quan đến công trình chưa được bàn giao. Kimco cũng xác định được các cơ hội điều chỉnh theo giá thị trường ở 68 hợp đồng thuê mỏ neo sẽ hết hạn tính đến năm 2027 mà không có tùy chọn gia hạn thêm. Những hợp đồng thuê đó có mức tiền thuê cơ bản hàng năm bình quân gia quyền là 14,35 USD trên mỗi feet vuông, với ước tính của công ty về tiềm năng điều chỉnh theo giá thị trường là khoảng 50%.

Danh mục đầu tư tập trung vào siêu thị/cửa hàng bách hóa vẫn giữ vai trò trung tâm

Kimco sở hữu 561 bất động sản với tổng diện tích 99 triệu feet vuông vào cuối quý. Các trung tâm có siêu thị/cửa hàng bách hóa làm mỏ neo đã đóng góp kỷ lục 87% tiền thuê cơ bản hàng năm, và ban lãnh đạo cho biết danh mục đầu tư đang trên lộ trình hướng tới mức khoảng 90%. Các cửa hàng bách hóa/siêu thị có báo cáo doanh số đạt trung bình khoảng 817 USD trên mỗi feet vuông.

Các nhà bán lẻ hàng giảm giá, hàng thiết yếu và doanh nghiệp dịch vụ cùng nhau chiếm 78% tiền thuê cơ bản hàng năm. Khách thuê cấp quốc gia và khu vực chiếm 81%, trong khi 71% hợp đồng thuê mới được ký trong 12 tháng qua là thuộc lĩnh vực dịch vụ. Các cửa hàng nhỏ tạo ra 48% tiền thuê cơ bản hàng năm theo tỷ lệ thuận (pro-rata), trong đó nhà hàng chiếm tỷ trọng lớn nhất trong phân khúc này.

Danh mục đầu tư tiếp tục tập trung vào các khu ngoại ô vành đai một của các khu đô thị lớn. Các thị trường Vành đai Mặt trời (Sun Belt) và vùng ven biển chiếm 91% tiền thuê cơ bản hàng năm, trong khi 82% đến từ các thị trường đô thị lớn hàng đầu của Kimco. Lượng khách đến các trung tâm thương mại của công ty đã tăng so với cùng kỳ năm ngoái trong tất cả các tháng được trình bày, bao gồm mức tăng khoảng 3% tính từ đầu năm đến nay.

Kimco cho biết mô hình vận hành hợp nhất “One Kimco” nhằm mục đích cải thiện hiệu quả thực thi cho thuê, đẩy nhanh thời gian bắt đầu tính tiền thuê và kiểm soát chi phí quản lý. Từ năm 2019 đến quý 3 năm 2026, doanh thu tăng trưởng với tốc độ tăng trưởng hàng năm kép 10,4%, so với mức 5,4% của chi phí quản lý doanh nghiệp và chi phí chung. Chi phí quản lý doanh nghiệp và chi phí chung (G&A) đã giảm xuống 5,2% doanh thu từ mức 7,2% trong giai đoạn đó.

Tái cơ cấu nguồn vốn và tái phát triển

Tính đến ngày 30 tháng 9, Kimco đã tạo ra 391 triệu USD từ bán tài sản và 179 triệu USD dòng tiền tự do sau khi trừ cổ tức cùng chi phí vốn cho hoạt động cho thuê và bảo trì. Công ty đã giải ngân 118 triệu USD vào các thương vụ thâu tóm và mua lại liên doanh, 129 triệu USD vào tái phát triển và 224 triệu USD vào việc mua lại cổ phiếu phổ thông và cổ phiếu ưu đãi.

Kế hoạch vốn hiện tại cho năm 2026 yêu cầu từ 400 triệu USD đến 500 triệu USD cho các thương vụ thâu tóm và mua lại liên doanh với tỷ suất sinh lợi ngụ ý khoảng 6%, cùng với 400 triệu USD đến 500 triệu USD bán tài sản ở mức khoảng 5%. Kimco cũng lên kế hoạch chi 140 triệu USD đến 150 triệu USD cho hoạt động tái phát triển, với tỷ suất sinh lợi dự kiến từ 9% đến 11%, và 75 triệu USD đến 125 triệu USD cho các khoản đầu tư cấu trúc ròng với tỷ suất sinh lợi ngụ ý gần 10%. Việc mua lại cổ phiếu vẫn mang tính chớp thời cơ thay vì gắn liền với một con số cố định cho cả năm.

Hoạt động tái phát triển tập trung vào siêu thị/cửa hàng bách hóa tiếp tục là ưu tiên hàng đầu. Kimco có 23 dự án tái phát triển đang hoạt động với tổng chi phí 264 triệu USD và tỷ suất sinh lợi dự kiến từ 9% đến 11%, cùng với 6 dự án tái định vị vị trí mỏ neo với tổng trị giá 22 triệu USD có tỷ suất sinh lợi dự kiến từ 19% đến 23%.

Bảng cân đối kế toán và rủi ro

Kimco kết thúc quý với tính thanh khoản hơn 2,5 tỷ USD, bao gồm toàn bộ hạn mức sẵn có thuộc khoản tín dụng tuần hoàn trị giá 2 tỷ USD. Tỷ lệ nợ ròng trên EBITDA nhìn xuyên suốt (look-through), bao gồm cổ phiếu ưu đãi và phần nợ liên doanh của công ty, là 5,3 lần. Tỷ lệ khả năng thanh toán chi phí cố định là 4,3 lần, hơn 92% bất động sản không bị thế chấp, và tỷ lệ trả cổ tức AFFO thường xuyên là khoảng 74%.

Công ty đã thanh toán 500 triệu USD trái phiếu cao cấp lãi suất 2,8% khi đáo hạn vào ngày 1 tháng 10, khiến công ty không còn khoản nợ đáng kể nào đến hạn trong năm 2026. Nợ hợp nhất của công ty có thời hạn đáo hạn bình quân gia quyền là 7,4 năm và hầu như toàn bộ là lãi suất cố định. Kimco cũng báo cáo mức tăng 7,7% so với cùng kỳ năm ngoái đối với cổ tức bằng tiền mặt trên mỗi cổ phiếu phổ thông.

Triển vọng kinh doanh vẫn phụ thuộc vào các điều kiện kinh tế và bất động sản, sự biến động của lãi suất, tình trạng phá sản hoặc chấm dứt hợp đồng thuê của khách thuê, sự thay đổi trong hành vi người tiêu dùng, sự cạnh tranh từ thương mại điện tử, lạm phát và sự gián đoạn chuỗi cung ứng. Kimco cũng nêu rõ việc thực thi thâu tóm và tái phát triển, khả năng tiếp cận nguồn vốn tài trợ, định giá tài sản, các sự cố an ninh mạng, những thay đổi về quy định pháp lý và khả năng duy trì tư cách REIT là các yếu tố có thể khiến kết quả thực tế khác với kỳ vọng hiện tại.