Lỗ có thể phân phối Quý 3/2026 của KREF đạt 152 triệu USD

KKR Real Estate Finance Trust Inc. (NYSE: KREF) cho biết lỗ có thể phân phối trong quý 3 năm 2026 là 152,0 triệu USD, tương đương 2,64 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, do khoản lỗ đã thực hiện 155,9 triệu USD từ việc xóa nợ khoản vay đè nặng lên kết quả non-GAAP. Khoản lỗ ròng GAAP phân bổ cho cổ đông phổ thông của công ty cho vay bất động sản thương mại này nhỏ hơn đáng kể, ở mức 6,4 triệu USD, tương đương 0,11 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, phản ánh 6,6 triệu USD lỗ ròng khoản vay chưa thực hiện và đã thực hiện được ghi nhận trong quý.

Kết quả này được đưa ra trong bối cảnh KREF tiếp tục thu hẹp và tái định vị danh mục đầu tư thông qua các khoản hoàn trả gốc lớn và việc xử lý một số khoản vay gặp khó khăn. Công ty đã nhận được 1,2 tỷ USD khoản hoàn trả gốc trong quý, nâng tổng số khoản hoàn trả từ đầu năm đến nay lên 2,4 tỷ USD, đồng thời khởi tạo 157 triệu USD và giải ngân 137 triệu USD cho hai khoản vay ưu tiên lãi suất thả nổi.

Kết quả kinh doanh và hoạt động danh mục đầu tư

Thu nhập lãi thuần trong quý 3 đạt 14,6 triệu USD, giảm so với 18,2 triệu USD trong quý 2 và 25,3 triệu USD của cùng kỳ năm trước. Thu nhập khác đạt tổng cộng 10,0 triệu USD, bao gồm doanh thu từ hoạt động sở hữu bất động sản và thu nhập từ các khoản đầu tư theo phương pháp vốn chủ sở hữu.

KREF đã ghi nhận khoản lỗ ròng GAAP hàng quý là 0,11 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, so với khoản lỗ 1,95 USD trong quý 2 và thu nhập 0,12 USD trong quý 3 năm 2025. Lợi nhuận có thể phân phối trước các khoản lãi lỗ đã thực hiện và chi phí đánh giá chiến lược là 5,2 triệu USD, tương đương 0,09 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng. Công ty đã công bố cổ tức 0,10 USD trên mỗi cổ phiếu phổ thông.

Giá trị sổ sách đạt 10,14 USD trên mỗi cổ phiếu tính đến ngày 30 tháng 9. KREF đã mua lại 1,6 triệu cổ phiếu trong tháng 7 với giá trung bình là 7,26 USD, tổng chi phí là 11,3 triệu USD.

Công ty kết thúc quý với danh mục khoản vay ưu tiên trị giá 3,2 tỷ USD mang lại tỷ suất lợi nhuận toàn bộ không dùng đòn bẩy bình quân trọng số là 7,0%, không bao gồm các khoản vay trong trạng thái ngừng dồn tích lãi. Tất cả các khoản vay đều là khoản vay ưu tiên và 98% là lãi suất thả nổi. Bất động sản nhiều gia đình và công nghiệp chiếm 57% danh mục đầu tư, trong khi tài sản tại Mỹ chiếm 84% và các khoản đầu tư ngoài Mỹ chiếm 16%.

Hai khoản vay mới bao gồm 80 triệu USD quyền lợi trong danh mục nhà ở cho người cao tuổi toàn quốc và 78 triệu USD quyền lợi trong một bất động sản văn phòng tại Frisco, Texas. Các khoản vay này có tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo ban đầu lần lượt là 65% và 60%. KREF cũng cung cấp thêm 20 triệu USD vốn giải ngân bổ sung cho các khoản vay hiện có trong quý.

Danh sách theo dõi đặc biệt giảm sau ba trường hợp xử lý

KREF kết thúc quý với ba khoản vay thuộc danh sách theo dõi đặc biệt xếp hạng rủi ro 5 với tổng trị giá 329 triệu USD, giảm so với năm khoản vay xếp hạng rủi ro 5 tổng trị giá 674 triệu USD và một khoản vay xếp hạng rủi ro 4 trị giá 42 triệu USD vào cuối quý 2. Công ty cho biết không có khoản vay nào bị hạ xếp hạng rủi ro trong kỳ.

Ba khoản vay đã xử lý được bảo đảm bằng một bất động sản khoa học đời sống ở Boston, một bất động sản nhiều gia đình ở San Diego và một bất động sản nhiều gia đình ở Dallas. Danh sách theo dõi đặc biệt còn lại bao gồm các khoản vay văn phòng ở Minneapolis và Chicago và một khoản vay nhiều gia đình ở Carrollton, Texas.

Xếp hạng rủi ro bình quân trọng số của danh mục đầu tư đã cải thiện lên 3,2 từ mức 3,3 trong quý 2. Các khoản vay xếp hạng rủi ro 5 chiếm 15% danh mục khoản vay giữ để đầu tư, trong khi 78% được xếp hạng 3. Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo tại thời điểm khởi tạo bình quân trọng số, không bao gồm các khoản vay xếp hạng rủi ro 5, là 66%, so với 65% trong quý trước.

Mức độ rủi ro đối với phân khúc văn phòng vẫn là một thành phần đáng kể trong rủi ro danh mục đầu tư. KREF có 759,3 triệu USD dư nợ gốc khoản vay văn phòng vào cuối quý, bao gồm 285,1 triệu USD trên hai tài sản văn phòng xếp hạng rủi ro 5. Các khoản vay cho lĩnh vực khoa học đời sống đạt tổng cộng 339,2 triệu USD dư nợ gốc, tất cả đều nằm ở thị trường San Francisco và Boston và được xếp hạng 3.

Thanh khoản và tài sản bất động sản

KREF báo cáo thanh khoản khả dụng đạt 853 triệu USD, bao gồm 166 triệu USD tiền mặt, 53 triệu USD khoản hoàn trả gốc khoản vay do đơn vị quản lý khoản vay nắm giữ, 600 triệu USD hạn mức tín dụng quay vòng doanh nghiệp chưa rút và 34 triệu USD hạn mức vay khả dụng dựa trên tài sản thế chấp hiện có. Công ty cũng nắm giữ 640 triệu USD tài sản không bị thế chấp.

Tổng năng lực tài trợ là 5,5 tỷ USD, với 2,4 tỷ USD chưa giải ngân. Khoảng 74% nguồn tài trợ có đảm bảo hoàn toàn không phải điều chỉnh theo giá thị trường, trong khi phần còn lại chỉ chịu điều chỉnh theo rủi ro tín dụng. KREF cho biết họ không có hạn mức tín dụng nào đến hạn cuối cùng cho đến năm 2027 và không có nợ doanh nghiệp nào đến hạn cho đến năm 2030. Trong quý, công ty đã mua lại cả hai nghĩa vụ nợ thế chấp bằng khoản vay (CLO) đang lưu hành, bao gồm 564 triệu USD trái phiếu hạng đầu tư.

Công ty nắm giữ khoảng 548 triệu USD, tương đương 9,53 USD trên mỗi cổ phiếu, vốn chủ sở hữu trong các tài sản bất động sản. Danh mục bất động sản sở hữu của công ty bao gồm các bất động sản văn phòng, khoa học đời sống, chung cư cao cấp, bán lẻ và tái phát triển, và bất động sản nhiều gia đình. Ban quản lý xác định việc định vị một phần lớn danh mục đó để quy đổi thành tiền mặt là một trong hai ưu tiên hàng đầu, cùng với việc xử lý có kỷ luật các tài sản trong danh mục theo dõi đặc biệt và một số rủi ro văn phòng hiện hữu từ trước.

Triển vọng và rủi ro

Các ưu tiên được nêu của KREF trong phần còn lại của năm 2026 tập trung vào việc xử lý các khoản đầu tư văn phòng chịu áp lực và hiện hữu từ trước, đồng thời chuẩn bị các tài sản bất động sản sở hữu cho khả năng quy đổi thành tiền mặt. Công ty đưa ra cảnh báo rằng các mục tiêu này có thể thay đổi và kết quả thực tế có thể khác biệt.

Bài thuyết trình cũng chỉ ra sự không chắc chắn xung quanh việc hội đồng quản trị xem xét các phương án chiến lược có thể có, cũng như thời điểm và tác động của bất kỳ kết quả nào. Các rủi ro khác bao gồm sự thay đổi của lãi suất và chênh lệch tín dụng, hiệu quả hoạt động yếu hơn của các bất động sản đảm bảo cho các khoản đầu tư của KREF, sự suy giảm kinh tế, và khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tài trợ hoặc huy động vốn. Với 98% danh mục khoản vay gắn liền với lãi suất tham chiếu, những thay đổi đối với Term SOFR, EURIBOR và SONIA cũng tiếp tục ảnh hưởng đến thu nhập lãi trong tương lai, mặc dù phân tích độ nhạy vào cuối quý của công ty cho thấy tác động hạn chế trên mỗi cổ phiếu từ các thay đổi lãi suất được mô phỏng.