FFO chuẩn hóa Quý 3/2026 của ILPT tăng 42% khi tỷ lệ lấp đầy đạt 98.3%

Industrial Logistics Properties Trust (Nasdaq: ILPT) đã báo cáo mức tăng 42,4% so với cùng kỳ năm trước về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh chuẩn hóa trong quý 3 năm 2026, nhờ tỷ lệ lấp đầy cao hơn, tăng trưởng thu nhập ở cấp độ bất động sản và chi phí lãi vay thấp hơn sau đợt tái cơ cấu nợ vào tháng 5. Chênh lệch giá thuê vẫn ở mức cao, mặc dù lỗ ròng theo GAAP của quỹ REIT này mở rộng do liên doanh không hợp nhất ghi nhận khoản lỗ.

FFO chuẩn hóa phân bổ cho cổ đông phổ thông tăng lên 21,3 triệu USD, tương đương 0,32 USD trên mỗi cổ phiếu, từ mức 14,9 triệu USD, tương đương 0,23 USD trên mỗi cổ phiếu của một năm trước đó. EBITDAre điều chỉnh tăng lên 87,0 triệu USD từ mức 81,6 triệu USD. Bắt đầu từ quý này, FFO chuẩn hóa, EBITDAre điều chỉnh và lượng tiền mặt có sẵn để chia cổ tức của ILPT bao gồm phí quản lý thưởng được ghi nhận theo GAAP, với các kỳ trước được tính toán lại trên cùng cơ sở. Kết quả quý 3 năm 2026 bao gồm 1,9 triệu USD tiền phí này.

Doanh thu cho thuê tăng 5,3% lên 116,8 triệu USD. Thu nhập hoạt động ròng (NOI) tăng 5,8% lên 92,0 triệu USD, trong khi NOI trên cơ sở tiền mặt tăng 2,1% lên 86,5 triệu USD. Trên cơ sở cùng một bất động sản, NOI tăng 5,7% và NOI trên cơ sở tiền mặt tăng 1,9%.

Lỗ ròng theo GAAP phân bổ cho cổ đông phổ thông mở rộng lên 30,2 triệu USD, tương đương 0,46 USD trên mỗi cổ phiếu, từ mức 21,6 triệu USD, tương đương 0,33 USD trên mỗi cổ phiếu trong cùng kỳ năm trước. Kết quả mới nhất bao gồm 19,0 triệu USD lỗ từ vốn chủ sở hữu trong liên doanh không hợp nhất của ILPT, so với 2,2 triệu USD thu nhập từ vốn chủ sở hữu một năm trước đó. Chi phí lãi vay giảm 3,6% xuống 61,2 triệu USD, phản ánh đợt tái cơ cấu nợ vào tháng 5 năm 2026 của Mountain Industrial REIT LLC.

Tỷ lệ lấp đầy và Hoạt động cho thuê

Danh mục 409 bất động sản của ILPT đã đạt tỷ lệ cho thuê 98,3% vào ngày 30 tháng 9, tăng 420 điểm cơ bản so với một năm trước đó. Danh mục này bao gồm khoảng 59,6 triệu foot vuông diện tích cho thuê trên 39 bang.

Quỹ REIT đã hoàn tất ký hợp đồng cho thuê khoảng 645.000 foot vuông trong quý, bao gồm 103.000 foot vuông hợp đồng thuê mới và 542.000 foot vuông gia hạn. Giá thuê bình quân gia quyền theo GAAP cao hơn 162,7% so với giá thuê trước đó cho cùng một diện tích, đánh dấu quý thứ tám liên tiếp tăng giá thuê ở mức hai chữ số. Các hợp đồng thuê có thời hạn bình quân gia quyền là 18 năm tính theo diện tích foot vuông và 15,8 năm tính theo doanh thu cho thuê quy năm.

Các bất động sản sở hữu toàn bộ chiếm 543.000 foot vuông diện tích cho thuê trong quý và ghi nhận mức tăng bình quân gia quyền 210% về giá thuê theo GAAP. Mountain JV đã hoàn tất 102.000 foot vuông với mức tăng 8,1%. Mountain JV, trong đó ILPT sở hữu 61% cổ phần, tiếp tục được lấp đầy hoàn toàn, trong khi các bất động sản sở hữu toàn bộ tại lục địa và Hawaii lần lượt đạt tỷ lệ lấp đầy là 96,0% và 99,3%.

Thời hạn hợp đồng thuê còn lại bình quân gia quyền tổng thể của ILPT là 8,1 năm dựa trên doanh thu cho thuê quy năm, với 65,8% tiền thuê quy năm dự kiến hết hạn sau năm 2030. Các khách thuê đạt xếp hạng đầu tư, các công ty con của họ và hợp đồng thuê đất ở Hawaii tạo ra 78,9% doanh thu cho thuê quy năm.

Bảng cân đối kế toán và Dự báo kinh doanh

ILPT kết thúc quý với 130,7 triệu USD tiền và các khoản tương đương tiền, không bao gồm tiền gửi bị hạn chế. Tổng dư nợ đạt 4,22 tỷ USD, với lãi suất bình quân gia quyền là 5,48% và thời hạn đáo hạn bình quân gia quyền là 4,2 năm. Tất cả dư nợ hợp nhất đều có lãi suất cố định và chỉ trả lãi, không có khoản nợ nào đến hạn thanh toán cho đến năm 2029.

Nợ ròng là 4,04 tỷ USD, tương đương 11,6 lần EBITDAre điều chỉnh quy năm. EBITDAre điều chỉnh bù đắp chi phí lãi vay 1,4 lần. Chi phí đầu tư vốn định kỳ đạt tổng cộng 7,8 triệu USD trong quý và 24,5 triệu USD trong 9 tháng đầu năm 2026.

Trong quý 4, ILPT dự báo NOI đạt từ 92 triệu USD đến 93 triệu USD và FFO chuẩn hóa phân bổ cho cổ đông phổ thông đạt từ 22 triệu USD đến 23 triệu USD, tương đương 0,33 USD đến 0,35 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng. Dự báo cả năm đặt mục tiêu NOI đạt từ 363 triệu USD đến 364 triệu USD và FFO chuẩn hóa đạt từ 82 triệu USD đến 83 triệu USD, tương đương 1,23 USD đến 1,25 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng. Dự báo hiện bao gồm phí quản lý thưởng theo phương pháp trình bày đã sửa đổi của công ty.

Dự báo này dựa trên giả định chi phí lãi vay cả năm khoảng 245 triệu USD, chi phí quản lý doanh nghiệp và chung là 42 triệu USD, bao gồm 8,4 triệu USD phí quản lý thưởng, và không có hoạt động thâu tóm hay thoái vốn nào. Chi phí đầu tư vốn định kỳ cả năm dự kiến nằm trong khoảng từ 32 triệu USD đến 34 triệu USD.

ILPT đã tuyên bố chia cổ tức quý là 0,10 USD trên mỗi cổ phiếu phổ thông, đánh dấu quý thứ hai liên tiếp duy trì ở mức này sau đợt tăng vào tháng 7 năm 2026. Khoản cổ tức dự kiến sẽ được chi trả vào hoặc khoảng ngày 12 tháng 11.

Báo cáo trình bày đã xác định đòn bẩy tài chính, thanh khoản, chi phí cho thuê, việc giữ chân khách thuê và khả năng duy trì tỷ lệ lấp đầy là những yếu tố không chắc chắn chính. Mức độ tập trung khách thuê cũng vẫn ở mức cao: FedEx chiếm 27,7% doanh thu cho thuê quy năm, và 10 khách thuê lớn nhất của ILPT chiếm 47,8%. Các rủi ro khác được công ty đề cập bao gồm lãi suất, lạm phát, biến động thị trường vốn, chính sách thương mại thay đổi và các điều kiện bất động sản thương mại rộng lớn hơn.