AFFO quý 3 của FCPT tăng khi các thương vụ thâu tóm kỷ lục giúp mở rộng danh mục đầu tư

Four Corners Property Trust đã báo cáo mức tăng trưởng lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu khiêm tốn trong quý 3 năm 2026, đồng thời hoàn tất quý có quy mô thâu tóm lớn nhất trong lịch sử, dẫn đầu là danh mục bất động sản thú y trị giá 268 triệu USD giúp mở rộng phạm vi đầu tư của quỹ REIT cho thuê thuần (net-lease REIT) ra ngoài lĩnh vực nhà hàng bình dân. Sau khi kết thúc quý, công ty cũng đã gia hạn thành công toàn bộ hợp đồng thuê đối với Olive Garden và LongHorn Steakhouse dự kiến hết hạn vào năm 2027, giúp giảm thiểu rủi ro đáo hạn hợp đồng thuê trong ngắn hạn.

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh đã điều chỉnh (AFFO) tăng lên 50,3 triệu USD từ mức 46,4 triệu USD của cùng kỳ năm trước. AFFO trên mỗi cổ phiếu pha loãng tăng 2,9% lên 0,46 USD từ mức 0,45 USD, trong đó số lượng cổ phiếu pha loãng bình quân gia quyền tăng lên khoảng 110,0 triệu từ 104,3 triệu. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (FFO) tăng lên 47,4 triệu USD, tương đương 0,43 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, từ mức 43,9 triệu USD, tương đương 0,42 USD trên mỗi cổ phiếu.

Lợi nhuận ròng hàng quý gần như không đổi ở mức 28,9 triệu USD. Tổng doanh thu cho thuê tăng 13,8% lên 75,7 triệu USD, trong khi EBITDAre đã điều chỉnh tăng 14,7% lên 65,4 triệu USD. Chi phí lãi vay tăng lên 17,4 triệu USD từ mức 13,0 triệu USD, và chi phí khấu hao cùng phân bổ tăng lên 18,6 triệu USD từ mức 15,1 triệu USD.

Trong 9 tháng đầu năm 2026, AFFO đạt 149,5 triệu USD, tương đương 1,36 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, so với 135,0 triệu USD, tương đương 1,33 USD trên mỗi cổ phiếu của cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận ròng 9 tháng tăng lên 89,2 triệu USD từ mức 83,0 triệu USD, và tổng doanh thu cho thuê tăng lên 215,5 triệu USD từ mức 194,8 triệu USD.

Quý thâu tóm kỷ lục giúp mở rộng quy mô đầu tư vào lĩnh vực y tế

FCPT đã đầu tư 326 triệu USD trong quý 3 với tỷ lệ vốn hóa bằng tiền mặt ban đầu là 6,6% và tỷ lệ vốn hóa theo GAAP là 7,1%. Tổng giá trị đầu tư từ đầu năm tính đến tháng 9 đạt 410 triệu USD, đã vượt qua con số 318 triệu USD hoàn tất trong cả năm 2025.

Giao dịch chính trong quý là việc thâu tóm 102 bất động sản của Mission Pet Health vào tháng 7 với giá 268 triệu USD. Danh mục này tạo ra doanh thu tiền thuê nhà hàng năm bằng tiền mặt ban đầu khoảng 17,4 triệu USD, bao gồm các đợt tăng giá theo hợp đồng có hiệu lực từ tháng 9. 100 bất động sản trong số đó được nắm giữ theo hai hợp đồng thuê tổng ròng (master triple-net leases), với thời hạn thuê còn lại bình quân gia quyền là 10 năm và mức tăng tiền thuê hàng năm trên 2%.

FCPT cho biết danh mục tài sản thâu tóm có tỷ lệ khả năng thanh toán tiền thuê bằng EBITDAR của khách thuê tổng cộng đạt trên 6 lần. Thương vụ thâu tóm này được tài trợ bằng tiền mặt và hạn mức nợ hiện có mà không phụ thuộc vào việc phát hành cổ phiếu. Tính cả 5 bất động sản Mission Pet Health mà FCPT đã sở hữu trước đó, thương hiệu này chiếm 6,2% tiền thuê cơ bản hàng năm tính đến ngày 30 tháng 9, trở thành thương hiệu lớn thứ ba của công ty.

Thương vụ thâu tóm này hỗ trợ chiến lược tiếp tục chuyển dịch của FCPT khỏi việc tập trung ban đầu vào các bất động sản Darden Restaurants. Olive Garden và LongHorn tổng cộng chiếm 37% tiền thuê cơ bản hàng năm vào cuối quý, giảm so với mức 94% tại thời điểm FCPT mới tách ra thành công ty độc lập. Hiện tại, khoảng 42% tiền thuê cơ bản hàng năm đến từ các lĩnh vực ngoài nhà hàng bình dân, bao gồm bán lẻ y tế và dịch vụ ô tô. Dù vậy, 5 thương hiệu lớn nhất vẫn chiếm khoảng 51% tiền thuê cơ bản hàng năm.

Tính đến ngày 30 tháng 9, danh mục đầu tư bao gồm 1.476 hợp đồng thuê thuộc 185 thương hiệu và tạo ra 293 triệu USD tiền thuê cơ bản hàng năm. Tỷ lệ lấp đầy đạt 99,5%, tỷ lệ thu tiền thuê đạt 99,7%, và thời hạn thuê còn lại trung bình là 6,7 năm. Mức tăng tiền thuê theo hợp đồng hàng năm trung bình là 1,6%, trong khi tỷ lệ khả năng thanh toán tiền thuê bằng EBITDAR của bên thuê được báo cáo là 5,3 lần. Các đơn vị vận hành đạt xếp hạng tín nhiệm đầu tư chiếm 48% tiền thuê cơ bản hàng năm.

Việc Darden gia hạn hợp đồng giúp giảm rủi ro đáo hạn trong ngắn hạn

Vào ngày 14 tháng 10, Darden đã gia hạn toàn bộ 66 hợp đồng thuê Olive Garden và LongHorn dự kiến hết hạn vào năm 2027, đồng thời thực hiện gia hạn sớm 6 hợp đồng thuê khác hết hạn vào tháng 10 năm 2028. Các hợp đồng thuê đã được gia hạn trung bình khoảng 5 năm và tiếp tục duy trì mức tăng tiền thuê hàng năm là 1,5%.

FCPT cho biết công ty không đưa ra bất kỳ ưu đãi giảm tiền thuê hay đóng góp vốn nào để đạt được thỏa thuận gia hạn. Trên cơ sở dự phóng (pro forma), giao dịch này đã làm tăng thời hạn thuê bình quân gia quyền của danh mục đầu tư lên khoảng 7 năm, và chỉ còn khoảng 2,7% tiền thuê cơ bản hàng năm dự kiến hết hạn trước năm 2028.

Ban lãnh đạo có kế hoạch duy trì định hướng thâu tóm tập trung vào các bất động sản nhà hàng, dịch vụ ô tô và bán lẻ y tế, chú trọng các tòa nhà quy mô nhỏ hơn, có thể tái sử dụng, giá thuê thấp và khách thuê có năng lực tài chính tốt. FCPT cho biết công ty sẽ tiếp tục cân nhắc các giao dịch danh mục quy mô lớn hơn nếu đáp ứng được các tiêu chuẩn về chất lượng và mức độ gia tăng lợi nhuận.

Tỷ lệ đòn bẩy chạm ngưỡng trên của vùng mục tiêu

Nợ ròng đứng ở mức 6,0 lần EBITDAre đã điều chỉnh tính đến ngày 30 tháng 9, nằm ở mức trần trong vùng mục tiêu từ 5,0 đến 6,0 lần của FCPT. Công ty báo cáo thanh khoản khả dụng đạt 397 triệu USD, bao gồm tiền mặt, khoản vay có thời hạn chưa giải ngân và hạn mức tín dụng quay vòng. Tín dụng quay vòng của công ty còn sẵn 350 triệu USD, và 85% dư nợ mang lãi suất cố định sau khi áp dụng các hợp đồng phòng ngừa rủi ro lãi suất.

FCPT có thời hạn đáo hạn nợ bình quân gia quyền là 3,8 năm (chưa tính gia hạn), với khoảng 8% dư nợ sẽ đến hạn trước năm 2028. Công ty cũng đã gia hạn khoảng 23% tổng dư nợ thông qua khoản vay có thời hạn 7 năm trị giá 200 triệu USD với lãi suất SOFR cộng 125 điểm cơ bản, và khoản vay 5 năm trị giá 400 triệu USD với lãi suất SOFR cộng 90 điểm cơ bản.

Báo cáo trình bày chỉ ra rằng mức độ tập trung khách thuê và hiệu quả hoạt động của bên thuê vẫn là những yếu tố cần tiếp tục theo dõi dù FCPT đã thực hiện đa dạng hóa. Riêng Olive Garden đã chiếm 28,7% tiền thuê cơ bản hàng năm, trong khi các nhà hàng chiếm 68% danh mục đầu tư. Dữ liệu tỷ lệ thanh toán bằng EBITDAR của khách thuê áp dụng cho 63% tổng tiền thuê cơ bản hàng năm và dựa trên thông tin do phía khách thuê cung cấp mà FCPT không độc lập kiểm tra lại. Công ty cũng lưu ý rằng chi phí xây dựng đã tăng nhanh hơn mức lạm phát chung trong 12 năm qua, đây là yếu tố có ảnh hưởng đến việc phát triển bất động sản và giá trị thay thế.