FBRT ghi nhận lỗ quý 3/2026 khi chi phí tín dụng tăng

Franklin BSP Realty Trust ghi nhận khoản lỗ ròng GAAP trong quý 3 do chi phí tín dụng tăng và các khoản lỗ đã thực hiện gây áp lực lên kết quả kinh doanh, trong khi lợi nhuận trước các khoản lỗ đã thực hiện vẫn đủ để chi trả cổ tức hàng quý của quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) thế chấp thương mại này. Công ty cũng mở rộng danh mục bất động sản bị tịch thu gán nợ trong kỳ, phản ánh rủi ro tín dụng tiếp diễn trong một số mảng thuộc danh mục cho vay chủ yếu là bất động sản nhà ở nhiều gia đình.

Công ty ghi nhận khoản lỗ ròng GAAP là 27,0 triệu USD trong quý kết thúc ngày 30 tháng 9 năm 2026, so với thu nhập ròng 16,3 triệu USD trong quý 2. Mức lỗ tương đương 0,41 USD trên mỗi cổ phiếu phổ thông pha loãng, hoặc 0,36 USD trên mỗi cổ phiếu tính trên cơ sở chuyển đổi đầy đủ.

Lợi nhuận có thể phân phối (Distributable Earnings), một thước đo phi GAAP, đã giảm xuống 3,3 triệu USD từ mức 28,3 triệu USD trong quý trước. Sau khi trừ cổ tức ưu đãi và lợi ích của cổ đông không kiểm soát, Lợi nhuận có thể phân phối dành cho cổ đông phổ thông là âm 1,7 triệu USD, trong khi Lợi nhuận có thể phân phối chuyển đổi đầy đủ là âm 0,02 USD trên mỗi cổ phiếu.

Trước các khoản lãi và lỗ đã thực hiện, Lợi nhuận có thể phân phối đạt tổng cộng 25,8 triệu USD, tương đương 0,24 USD trên mỗi cổ phiếu chuyển đổi đầy đủ. Mức này đại diện cho tỷ lệ chi trả 118,7% so với mức cổ tức hàng quý 0,20 USD mỗi cổ phiếu. Nếu tính cả các khoản lỗ đã thực hiện, tỷ lệ chi trả là âm 9,6%.

Quý này bao gồm khoản điều chỉnh 43,1 triệu USD cho dự phòng tổn thất tín dụng trong phần đối chiếu từ kết quả GAAP sang Lợi nhuận có thể phân phối của công ty, cùng với khoản điều chỉnh lỗ đã thực hiện 24,2 triệu USD liên quan đến các khoản vay và bất động sản sở hữu. Tổng dự phòng tổn thất tín dụng tăng lên 72,1 triệu USD từ mức 54,7 triệu USD vào cuối quý 2, tương đương 1,8% dư nợ gốc chưa thanh toán. Sự thay đổi này phản ánh khoản dự phòng 37,7 triệu USD và 20,2 triệu USD tiền xóa nợ.

Bất động sản bị tịch thu gán nợ tăng lên khi danh mục cho vay thu hẹp

Danh mục cho vay bất động sản thương mại cốt lõi của FBRT kết thúc quý với dư nợ gốc 4,1 tỷ USD trên 175 khoản vay, giảm từ mức 4,3 tỷ USD vào cuối quý 2. Công ty đã giải ngân 248 triệu USD cho các khoản vay mới và 38 triệu USD cho các khoản vay hiện hữu, trong khi tổng số tiền gốc được hoàn trả đạt 406 triệu USD và việc chuyển nhượng liên quan đến bất động sản sở hữu hoặc tịch thu gán nợ đã làm giảm dư nợ thêm 171 triệu USD.

Danh mục đầu tư tiếp tục tập trung vào các bất động sản nhà ở nhiều gia đình, chiếm 83% dư nợ gốc. Các khoản vay thế chấp ưu tiên chiếm 99% danh mục và 92% các khoản vay chịu lãi suất thả nổi. Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo bình quân gia quyền tại thời điểm phát hành là 64,6%.

Mười ba khoản vay với tổng dư nợ gốc 334 triệu USD vẫn nằm trong danh sách theo dõi đặc biệt, bao gồm bảy khoản vay xếp hạng 5 và sáu khoản vay xếp hạng 4. Bảy khoản vay là nợ xấu. Mặc dù có ba tài sản đã được đưa ra khỏi danh sách theo dõi trong quý, số lượng khoản vay có mức xếp hạng rủi ro 5 đã tăng lên bảy từ mức năm, trong khi mức xếp hạng rủi ro trung bình của danh mục vẫn giữ nguyên ở mức 2,4.

Danh mục bất động sản sở hữu do tịch thu gán nợ đã tăng lên 10 tài sản từ mức sáu tài sản trong quý 2, với tổng giá trị là 339 triệu USD. Bốn bất động sản nhà ở nhiều gia đình đã bước vào quá trình tịch thu gán nợ trong quý, bao gồm các tài sản ở Durham, Bắc Carolina; Garland, Texas; và Houston. FBRT cũng nắm giữ một vị thế bất động sản đầu tư sở hữu trị giá 114 triệu USD.

Các cam kết cho vay cốt lõi mới đạt tổng cộng 249 triệu USD trên 17 khoản vay. Bất động sản nhà ở nhiều gia đình chiếm 97% các khoản vay mới phát hành đó và 81% nằm ở vùng Đông Nam. Các khoản vay có biên độ lãi suất bình quân gia quyền là 2,66% và lãi suất cuống phiếu tổng hợp là 6,57% dựa trên mức SOFR ngày 30 tháng 9.

NewPoint đóng góp 11 triệu USD vào Lợi nhuận có thể phân phối

NewPoint, mảng đại lý và ngân hàng thế chấp của FBRT, ghi nhận thu nhập ròng GAAP là 0,2 triệu USD và Lợi nhuận có thể phân phối đạt 11,0 triệu USD trong quý. Lợi nhuận có thể phân phối trước các khoản lãi hoặc lỗ đã thực hiện là 11,2 triệu USD, tương ứng với tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu là 10,9% dựa trên giá mua cuối cùng của đơn vị này.

Mảng kinh doanh này đã phát hành 670,4 triệu USD cam kết cho vay mới qua 36 giao dịch thuộc các chương trình của Fannie Mae, Freddie Mac và HUD. Danh mục quản lý phục vụ nợ của đơn vị này đã tăng 1,45 tỷ USD trong quý lên mức 61,29 tỷ USD dư nợ gốc chưa thanh toán. Quyền phục vụ nợ thế chấp, bao gồm giá trị gắn liền với các cam kết, kết thúc quý ở mức 209,3 triệu USD.

Việc mua lại cổ phiếu hỗ trợ giá trị sổ sách

Giá trị sổ sách trên mỗi cổ phiếu chuyển đổi đầy đủ đạt 14,26 USD vào ngày 30 tháng 9, tăng từ mức 14,24 USD vào cuối quý 2. Giá trị sổ sách chuyển đổi đầy đủ đã điều chỉnh — loại trừ khấu hao và phân bổ bất động sản lũy kế và phản ánh giá trị hợp lý của quyền phục vụ nợ thế chấp vượt trên giá trị ghi sổ — đã tăng lên 15,13 USD từ mức 14,74 USD.

FBRT đã mua lại 60,5 triệu USD cổ phiếu phổ thông với mức giá bình quân gia quyền là 8,14 USD trong quý. Công ty cho biết việc mua lại cổ phiếu đã đóng góp thêm 0,55 USD vào giá trị sổ sách chuyển đổi đầy đủ trên mỗi cổ phiếu. Nếu tính cả mức cổ tức 0,20 USD và mức tăng 0,02 USD của giá trị sổ sách chuyển đổi đầy đủ, FBRT tính toán tổng tỷ suất lợi nhuận kinh tế quy năm đạt 6,2% trong quý.

Công ty kết thúc tháng 9 với thanh khoản 407 triệu USD, bao gồm 101 triệu USD tiền mặt không bị hạn chế, 10 triệu USD công suất tái đầu tư nghĩa vụ nợ được đảm bảo bằng thế chấp (CLO) hiện có và 296 triệu USD khả dụng thông qua các hạn mức tài trợ. Tổng nợ ròng trên vốn chủ sở hữu là 2,66 lần, trong khi nợ ròng có truy đòi trên vốn chủ sở hữu là 0,68 lần. Khoảng 81% nguồn vốn tài trợ cho danh mục cốt lõi là dạng không tái định giá theo thị trường, và chi phí nợ trung bình đã giảm xuống 6,1% từ mức 6,2% trong quý 2.

FBRT không đưa ra dự báo lợi nhuận chính thức trong bản trình bày. Công ty cảnh báo rằng kết quả kinh doanh vẫn chịu rủi ro từ lạm phát, biến động lãi suất, suy thoái kinh tế, sự sụt giảm giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản, việc thu hồi các khoản vay quá hạn và sự ổn định tài chính của bên vay. Công ty cũng lưu ý rằng thời điểm ghi nhận tổn thất tín dụng theo thước đo Lợi nhuận có thể phân phối phi GAAP có thể khác biệt đáng kể so với việc ghi nhận theo tiêu chuẩn GAAP.