Blackstone Mortgage Trust ghi nhận lỗ quý 3, cắt giảm cổ tức xuống 0,30 USD

Blackstone Mortgage Trust Inc. (NYSE: BXMT) đã báo cáo lỗ ròng GAAP quý 3 năm 2026 là 327,0 triệu USD, tương đương 1,95 USD mỗi cổ phiếu, do trích lập dự phòng tổn thất tín dụng và chi phí điều chỉnh định giá tăng cao đã lấn áp những tiến triển trong việc giảm danh sách theo dõi và tỷ lệ nắm giữ bất động sản văn phòng. Quỹ REIT thế chấp thương mại này cũng công bố cổ tức quý 4 là 0,30 USD mỗi cổ phiếu, thấp hơn mức 0,47 USD đã trả cho quý 3.

Mức lỗ này trái ngược với thu nhập ròng GAAP là 63,4 triệu USD, tương đương 0,37 USD mỗi cổ phiếu, của cùng kỳ năm trước. Mức tăng 264,8 triệu USD trong khoản dự phòng tổn thất tín dụng dự kiến hiện tại (CECL) là khoản chi phí lớn nhất trong quý. Kết quả kinh doanh cũng bao gồm khoản điều chỉnh định giá 63,9 triệu USD đối với các khoản vay được chuyển sang danh mục nắm giữ để bán và khoản giảm giá trị 36,4 triệu USD đối với bất động sản sở hữu.

Tính theo cơ sở phi GAAP, lợi nhuận có thể phân phối đạt 64,1 triệu USD, tương đương 0,38 USD mỗi cổ phiếu, so với 0,31 USD mỗi cổ phiếu trong quý 2. Lợi nhuận có thể phân phối trước các khoản lãi và lỗ đã thực hiện là 71,2 triệu USD, tương đương 0,42 USD mỗi cổ phiếu, giảm từ mức 0,48 USD ở quý trước và 0,49 USD ở quý 1.

Tổng doanh thu thuần tăng lên 141,9 triệu USD từ mức 132,6 triệu USD của cùng kỳ năm trước. Thu nhập ròng từ các khoản vay và khoản đầu tư khác giảm xuống 64,4 triệu USD từ 98,9 triệu USD, trong khi doanh thu từ bất động sản sở hữu tăng lên 77,5 triệu USD từ 33,7 triệu USD. Chi phí bất động sản sở hữu cũng tăng lên 81,2 triệu USD từ 43,1 triệu USD.

Giá trị sổ sách kết thúc quý ở mức 17,06 USD mỗi cổ phiếu, giảm từ mức 19,31 USD vào ngày 30 tháng 6. Con số tháng 9 bao gồm 3,64 USD mỗi cổ phiếu dự phòng CECL và 0,93 USD mỗi cổ phiếu khấu hao và phân bổ lũy kế. Tổng dự phòng CECL là 606 triệu USD, bao gồm 444 triệu USD dự phòng riêng cho tài sản và 162 triệu USD dự phòng chung.

Sự luân chuyển danh mục đầu tư làm giảm rủi ro từ danh sách theo dõi

BXMT cho biết việc hoàn trả nợ, bán tài sản và luân chuyển danh mục đầu tư đã làm giảm 56% các khoản vay trong danh sách theo dõi so với quý 2 xuống còn 0,9 tỷ USD, mức thấp nhất kể từ quý 4 năm 2019. Danh mục cho vay có 93% là khoản vay hoạt động bình thường dựa trên dư nợ thuần, không bao gồm 0,6 tỷ USD khoản vay nắm giữ để bán.

Mặc dù vậy, quý này vẫn ghi nhận 6 khoản vay mới bị giảm giá trị. Một khoản vay văn phòng phức hợp tại Khu vực Vịnh (Bay Area) đã được xử lý thông qua việc chuyển sang bất động sản sở hữu. Vào cuối quý, BXMT nắm giữ 0,9 tỷ USD khoản vay bị giảm giá trị và 1,5 tỷ USD bất động sản sở hữu; kết hợp với các khoản vay trong danh sách theo dõi, các danh mục này đã giảm 17% so với quý trước.

Công ty đã thu hồi 2,3 tỷ USD từ việc hoàn trả và bán khoản vay trong quý, bao gồm 251 triệu USD từ việc bán khoản vay. Khoảng 88% hoạt động liên quan đến các khoản vay phát sinh trước năm 2023. BXMT cho biết họ đã bán gần 1,0 tỷ USD khoản vay trong quý 3 và đầu quý 4 ở mức 93% giá trị ghi sổ, bao gồm 0,5 tỷ USD khoản vay bất động sản văn phòng và 0,2 tỷ USD khoản vay bất động sản nhiều gia đình nằm trong danh sách theo dõi.

BXMT đã thực hiện 0,5 tỷ USD các khoản đầu tư trong quý, thấp hơn đáng kể so với các khoản hoàn trả và bán tài sản. Hoạt động này bao gồm 0,3 tỷ USD khoản vay mới phát hành, 0,1 tỷ USD bất động sản cho thuê thuần theo phần sở hữu của công ty, 0,1 tỷ USD chứng khoán nợ và 50 triệu USD khoản vay tài trợ cho nhà phát triển nhà ở đơn lập theo phần sở hữu của công ty.

Danh mục đầu tư kết quả đạt tổng cộng 17,0 tỷ USD tính đến ngày 30 tháng 9, giảm so với 19,7 tỷ USD vào cuối quý 2 và 20,0 tỷ USD vào cuối năm 2025. Danh mục này bao gồm 14,0 tỷ USD các khoản vay nắm giữ để đầu tư tính theo giá trị sổ sách thuần, 1,5 tỷ USD bất động sản sở hữu và lợi ích trong các liên doanh cho thuê thuần, vay ngân hàng và xây dựng nhà ở.

Bất động sản nhiều gia đình chiếm 22% tổng danh mục đầu tư và tài sản công nghiệp chiếm 20%. Tỷ lệ nắm giữ văn phòng tại Mỹ là 15%, trong khi văn phòng ngoài Mỹ chiếm 5%. BXMT cho biết tỷ lệ nắm giữ văn phòng đã giảm 59% xuống còn 4,0 tỷ USD từ mức 9,9 tỷ USD vào cuối năm 2019, trong khi các khoản đầu tư mục tiêu vào các chiến lược nhà ở, công nghiệp, cho thuê thuần và liên doanh tăng lên 8,7 tỷ USD từ 2,4 tỷ USD.

Thanh khoản và vị thế vốn

BXMT kết thúc quý với 1,3 tỷ USD thanh khoản và tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu là 3,9 lần. Nợ không định giá theo giá thị trường chiếm 89% tổng nợ, không có điều khoản định giá theo giá thị trường trên thị trường vốn. Công ty cho biết cấu trúc huy động vốn bằng nợ của mình được thiết kế để phù hợp giữa thời hạn khoản nợ, chỉ số lãi suất và tiền tệ với các tài sản cơ sở.

Công ty đã mua lại 36 triệu USD cổ phiếu phổ thông Hạng A trong quý với giá bình quân có trọng số là 14,09 USD mỗi cổ phiếu. Hội đồng quản trị đã công bố mức cổ tức quý 4 là 0,30 USD, sẽ được chi trả vào ngày 15 tháng 1 năm 2027 cho các cổ đông có tên trong danh sách chốt quyền ngày 31 tháng 12 năm 2026.

BXMT cho biết triển vọng và ước tính của công ty vẫn phụ thuộc vào những yếu tố không chắc chắn, bao gồm biến động lãi suất, môi trường kinh tế vĩ mô và hiệu quả tín dụng cấp bất động sản. Các thước đo lợi nhuận có thể phân phối phi GAAP của công ty cũng loại trừ các khoản dự phòng CECL cho đến khi tổn thất được thực hiện và được coi là không thể thu hồi, có nghĩa là thời điểm ghi nhận tổn thất tín dụng theo các thước đo này có thể khác biệt đáng kể so với kết quả GAAP.