Giá trị sổ sách quý 3 của Adamas giảm khi biến động lãi suất tác động đến tài sản thế chấp do chính phủ bảo lãnh

Adamas Trust Inc. (NASDAQ: ADAM) đã báo cáo giá trị sổ sách giảm mạnh trong quý 3/2026 do lãi suất tăng và chênh lệch lãi suất thế chấp nới rộng làm giảm định giá các chứng khoán thế chấp Agency của công ty, vượt quá mức tăng từ các vị thế phòng ngừa rủi ro. Quỹ REIT thế chấp này ghi nhận khoản lỗ theo GAAP phân bổ cho cổ đông phổ thông là 171,0 triệu USD, tương đương 1,89 USD mỗi cổ phiếu, trong khi lợi nhuận có sẵn để phân phối phi GAAP vẫn đủ để chi trả mức cổ tức hàng quý cao hơn.

Giá trị sổ sách theo GAAP giảm 21,9% so với quý trước xuống 7,93 USD mỗi cổ phiếu tính đến ngày 30/9, trong khi giá trị sổ sách đã điều chỉnh giảm 19,6% xuống 8,88 USD mỗi cổ phiếu. Nếu tính cả mức cổ tức 0,30 USD mỗi cổ phiếu, công ty đạt tỷ suất lợi nhuận kinh tế hàng quý âm 19,0%, hoặc âm 16,9% tính theo giá trị sổ sách đã điều chỉnh.

Sự sụt giảm định giá phản ánh khoản lỗ thuần chưa thực hiện là 471,9 triệu USD, chủ yếu do tác động của lãi suất cao hơn đối với các chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp nhà ở Agency và các khoản vay thế chấp nhà ở. Những khoản lỗ này đã được bù đắp một phần nhờ 299,0 triệu USD lợi nhuận thuần từ các công cụ phái sinh, bao gồm hợp đồng hoán đổi lãi suất và hợp đồng tương lai trái phiếu kho bạc Mỹ.

Adamas cho biết công ty đã ứng phó với biến động thị trường bằng cách sử dụng các vị thế bán khống chứng khoán Agency chờ phát hành (TBA) để giảm rủi ro chênh lệch lãi suất và độ lồi. Công ty có 2,86 tỷ USD vị thế bán khống TBA vào cuối quý. Tính đến ngày 26/10, công ty đã giảm các vị thế đó khoảng 2,2 tỷ USD, tương đương 76%, phản ánh đánh giá của ban quản lý rằng rủi ro đuôi từ việc chênh lệch lãi suất thế chấp Agency nới rộng đã giảm bớt.

Lợi nhuận có thể phân phối đảm bảo mức cổ tức tăng

Lợi nhuận có sẵn để phân phối (EAD), một thước đo phi GAAP, đạt tổng cộng 27,0 triệu USD, tương đương 0,30 USD mỗi cổ phiếu, so với 0,30 USD mỗi cổ phiếu trong quý 2 và 0,24 USD cùng kỳ năm trước. Kết quả này khớp với mức cổ tức cổ phiếu phổ thông quý 3 là 0,30 USD mỗi cổ phiếu, tăng 11,1% so với quý trước và đánh dấu quý thứ bảy liên tiếp EAD đủ chi trả cho mức cổ tức.

Thu nhập lãi thuần theo GAAP giảm 2,8% so với quý 2 xuống 48,8 triệu USD. Thu nhập lãi thuần đã điều chỉnh tăng 2,4% lên 51,5 triệu USD, nhờ sự tăng trưởng tiếp tục của các khoản đầu tư Agency và cho vay bất động sản cho thuê mục đích kinh doanh. Mức tăng trưởng đó đã bị bù đắp một phần do sự sụt giảm dư nợ của các khoản vay cầu nối mục đích kinh doanh và các khoản đầu tư bất động sản nhiều hộ gia đình, cũng như chi phí lãi vay cao hơn sau khi phát hành trái phiếu tín chấp cao cấp.

Chênh lệch lãi suất thuần phi GAAP của công ty thu hẹp xuống 1,40% từ mức 1,48% trong quý trước. Lợi suất từ các tài sản sinh lãi trung bình giảm do danh mục đầu tư chuyển hướng từ các tài sản cầu nối và nhiều hộ gia đình có lợi suất cao hơn sang các chứng khoán Agency và khoản đầu tư trái phiếu kho bạc Mỹ có lợi suất thấp hơn. Chi phí vốn trung bình không thay đổi ở mức 4,55%.

Thu nhập từ hoạt động ngân hàng thế chấp giảm xuống 10,9 triệu USD từ mức 16,2 triệu USD trong quý 2. Adamas giải thích sự sụt giảm này là do sản lượng giải ngân mới thấp hơn, định giá giảm đối với các cam kết khóa lãi suất và các khoản vay cho thuê mục đích kinh doanh, cùng với việc gia tăng dự phòng mua lại của Constructive Loans đối với các khoản vay cũ cấp cho một khách hàng vay trước khi Adamas thâu tóm nền tảng này. Việc hoàn nhập 1,5 triệu USD từ khoản tiền giữ lại bồi thường liên quan đến thương vụ thâu tóm đã bù đắp một phần cho việc tăng dự phòng.

Đầu tư chứng khoán Agency và cho vay bất động sản cho thuê thúc đẩy hoạt động

Adamas đã mua 1,55 tỷ USD các khoản đầu tư nhà ở một gia đình trong quý, bao gồm 1,2 tỷ USD tài sản Agency và 390 triệu USD các khoản vay mục đích kinh doanh. Sau các đợt mua lại, thanh toán gốc, thay đổi định giá và vị thế bán khống TBA, danh mục đầu tư đạt khoảng 9,6 tỷ USD vào cuối quý.

Danh mục đầu tư bao gồm 4,89 tỷ USD mức độ rủi ro thuần đối với Agency nhà ở một gia đình và 2,54 tỷ USD các khoản vay cho thuê mục đích kinh doanh. Dư nợ gốc chưa trả của danh mục cho vay bất động sản cho thuê tăng lên 2,57 tỷ USD từ 2,28 tỷ USD trong quý 2. Các khoản vay quá hạn trên 60 ngày chiếm 1,4% danh mục đó, so với 1,5% trong quý trước. Adamas cho biết 98% các khoản vay cho thuê có tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) dưới 80%, trong khi 99% có tỷ lệ khả năng trả nợ (DSCR) trên 1,0 lần.

Constructive đã khởi tạo 406 triệu USD các khoản vay mục đích kinh doanh trong quý, giảm so với 428 triệu USD trong quý 2. Các khoản vay cho thuê chiếm 84% lượng giải ngân và các khoản vay cầu nối chiếm 16%. Công ty cho biết tất cả các khoản khởi tạo trong quý 3 đều được bảo đảm bằng các thỏa thuận mua lại được thiết kế để xác định giá giao dịch tương lai ngay sau khi người vay chốt lãi suất.

Danh mục cho vay cầu nối mục đích kinh doanh tiếp tục giảm dư nợ khi cạnh tranh làm thu hẹp lợi suất. Dư nợ gốc chưa trả giảm xuống 440 triệu USD từ 540 triệu USD trong quý 2 và 919 triệu USD một năm trước đó. Adamas cho biết công ty đang tái phân bổ vốn từ danh mục đó sang các cơ hội thuộc các chiến lược cốt lõi.

Danh mục bất động sản nhiều hộ gia đình có giá trị tài sản là 162 triệu USD và tỷ lệ trả nợ quy năm trong quý 3 là 55%. Ban quản lý kỳ vọng việc thu hồi vốn sẽ tiếp tục, tạo dư địa để luân chuyển vốn sang các khoản đầu tư có lợi suất cao hơn.

Thanh khoản hỗ trợ giải ngân thêm

Adamas kết thúc quý với 447 triệu USD năng lực thanh khoản dư thừa, bao gồm 259 triệu USD tiền mặt hiện có và khoảng 188 triệu USD năng lực tài trợ bổ sung cho các tài sản không thế chấp hoặc có mức đòn bẩy thấp. Tỷ lệ đòn bẩy truy đòi kinh tế danh mục phi GAAP của công ty giảm xuống 4,4 lần từ 5,2 lần, trong khi tỷ lệ danh mục Agency giảm xuống 5,9 lần từ 8,3 lần. Vị thế bán khống TBA thuần vào cuối quý đã làm giảm các chỉ số đòn bẩy này.

Trong quý, Adamas đã hoàn tất thương vụ chứng khoán hóa khoản vay cho thuê trị giá 341 triệu USD, chứng khoán hóa lại 115 triệu USD chứng khoán RMBS phi Agency và đợt chào bán 90 triệu USD trái phiếu tín chấp cao cấp lãi suất 9,600% đáo hạn năm 2031. Sau khi kết thúc quý, công ty đã phát hành thêm đợt chứng khoán hóa khoản vay cho thuê trị giá 313 triệu USD với chi phí thực tế là 6,40%.

Ban quản lý cho biết việc định giá lại các tài sản thế chấp đã tạo ra các cơ hội đầu tư hấp dẫn và cho biết Adamas sẽ tiếp tục giải ngân vốn vào các chiến lược cốt lõi trong khi vẫn duy trì quản lý danh mục đầu tư một cách kỷ luật. Công ty cũng nhấn mạnh rủi ro từ sự biến động tiếp theo của lãi suất và chênh lệch lãi suất, sự thay đổi trong việc trả nợ trước hạn và hiệu suất tín dụng, mức độ rủi ro đòn bẩy và thanh khoản, khả năng huy động nguồn vốn tài trợ, giảm giá trị tài sản đảm bảo, cũng như việc tích hợp và vận hành liên tục Constructive.