AFFO Quý 3/2026 Của W. P. Carey Đạt 1,33 USD Khi Quy Mô Đầu Tư Tăng Trưởng

W. P. Carey Inc. đã báo cáo dòng tiền từ hoạt động kinh doanh đã điều chỉnh (AFFO) trong quý 3/2026 đạt 1,33 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng và dự báo AFFO cả năm đạt từ 5,23 USD đến 5,29 USD trên mỗi cổ phiếu, trong bối cảnh quỹ đầu tư bất động sản (REIT) chuyên cho thuê ròng này tiếp tục giải ngân vốn trong khi duy trì đà tăng trưởng tiền thuê theo hợp đồng trên toàn bộ danh mục đầu tư.

Công ty dự kiến quy mô đầu tư năm 2026 sẽ đạt từ 1,8 tỷ USD đến 2,1 tỷ USD. Tính đến ngày 23/10, công ty đã hoàn tất khoảng 1,6 tỷ USD vốn đầu tư, bao gồm 182 triệu USD trong quý 3 và 143 triệu USD sau khi kết thúc quý. Ngoài ra, khoảng 95 triệu USD thuộc các dự án vốn và cam kết đầu tư dự kiến sẽ được hoàn thành trong quý 4.

Tại mức trung vị 5,26 USD trong kế hoạch dự báo AFFO, W. P. Carey dự phóng mức tăng trưởng AFFO trên mỗi cổ phiếu cả năm đạt 5,8%. AFFO là chỉ số phi GAAP được công ty sử dụng để đánh giá hiệu quả hoạt động sau khi điều chỉnh thu nhập ròng theo GAAP đối với một số khoản mục phi tiền mặt và phi cốt lõi nhất định.

Tăng trưởng tiền thuê và hoạt động đầu tư

Tăng trưởng tiền thuê cùng danh mục theo hợp đồng đạt 2,6% so với cùng kỳ năm ngoái trong quý 3, không thay đổi so với quý 2 và cao hơn mức 2,4% được báo cáo cho cả năm 2025. Hơn 99% tiền thuê cơ sở quy năm đến từ các hợp đồng thuê có điều khoản tăng giá theo hợp đồng. Mức tăng cố định chiếm 49% tiền thuê, các điều khoản gắn với chỉ số CPI chiếm 48%, và các cấu trúc khác chiếm 3% còn lại.

Các khoản đầu tư hoàn tất tính đến ngày 23/10 có tỷ lệ vốn hóa ban đầu bình quân gia quyền là 7,5% và thời hạn thuê trung bình là 19 năm. W. P. Carey ước tính tỷ suất sinh lời trung bình của các khoản đầu tư đó đạt 9,2% sau khi tính đến các khoản tăng tiền thuê theo hợp đồng. Khởi nguồn từ các giao dịch bán và thuê lại chiếm khoảng 76% quy mô đầu tư tính từ đầu năm đến nay, trong khi 70% liên quan đến bất động sản công nghiệp và nhà kho. Bắc Mỹ chiếm 71% hoạt động đầu tư và Châu Âu chiếm 29%.

Các giao dịch gần đây của công ty bao gồm thương vụ bán và thuê lại trị giá 400 triệu USD đối với 43 cơ sở sản xuất tại Mỹ và thương vụ bán và thuê lại trị giá 202 triệu USD đối với 8 bất động sản kho vận và nhà kho tại Ba Lan. W. P. Carey cũng đã cam kết khoảng 325 triệu USD cho các dự án tập trung vào người thuê cho đến cuối năm 2028, bao gồm phát triển theo yêu cầu riêng (build-to-suit), tái phát triển và các dự án năng lượng.

Quản lý danh mục đầu tư và tài sản

Tính đến ngày 30/9, danh mục đầu tư của W. P. Carey gồm 1.755 bất động sản được cho thuê tới 383 bên thuê, mang lại 1,7 tỷ USD tiền thuê cơ sở quy năm và có thời hạn thuê bình quân gia quyền là 12 năm. Tỷ lệ lấp đầy đạt 98,6% tính theo diện tích sàn.

Bất động sản công nghiệp và nhà kho tạo ra 64% tiền thuê cơ sở quy năm, bán lẻ chiếm 22%, và các loại hình bất động sản khác chiếm 14%. Bắc Mỹ đóng góp 67% tiền thuê và Châu Âu đóng góp 33%. Top 10 khách thuê lớn nhất chiếm 18,3% tiền thuê cơ sở quy năm, trong khi các khách thuê đạt xếp hạng đầu tư chiếm 22,5%.

Thời hạn đáo hạn hợp đồng thuê tiếp tục được trải đều, với chưa đầy 13% tiền thuê cơ sở quy năm dự kiến hết hạn tính đến năm 2029, với giả định bên thuê không thực hiện quyền gia hạn hoặc quyền mua. Tỷ lệ tái ký hợp đồng thuê trong 8 quý gần nhất đạt 102,2%, cho thấy tổng số tiền thuê của các giao dịch cho thuê đã hoàn tất vượt quá mức tiền thuê hiện hữu trước đó. Công ty cho biết những kết quả như vậy thường chỉ đòi hỏi chi phí đầu tư cơ bản tối thiểu trong khi giúp kéo dài thời hạn hợp đồng thuê.

W. P. Carey đã bán 273 triệu USD tài sản thuộc 33 bất động sản tính đến cuối quý 3, bao gồm 27 triệu USD trong quý. Kế hoạch thoái vốn cả năm được dự báo ở mức từ 350 triệu USD đến 450 triệu USD.

Nguồn vốn và triển vọng năm 2026

Quỹ REIT này kết thúc quý với thanh khoản đạt 2,6 tỷ USD, bao gồm 1,93 tỷ USD hạn mức tín dụng quay vòng khả dụng, 143 triệu USD tiền mặt và 538 triệu USD cổ phiếu kỳ hạn chưa thanh toán. Tỷ lệ nợ ròng trên EBITDA điều chỉnh là 5,2 lần sau khi tính cả phần cổ phiếu kỳ hạn chưa thanh toán, so với mức 5,5 lần trước khi điều chỉnh.

W. P. Carey đã huy động được 889 triệu USD từ phát hành cổ phiếu kỳ hạn và phát hành lượng trái phiếu tương đương 1,5 tỷ USD trong 9 tháng đầu năm 2026. Trong đó bao gồm 350 triệu USD trái phiếu lãi suất 5,20% đáo hạn năm 2036, được phát hành vào tháng 7. Trái phiếu phát hành trong năm có lãi suất bình quân gia quyền là 3,9%.

Bảng cân đối kế toán có lãi suất bình quân gia quyền là 3,3% và thời hạn đáo hạn nợ bình quân gia quyền là 4,7 năm. Các khoản vay lãi suất cố định chiếm 95% tổng dư nợ, trong khi 98% tiền thuê cơ sở quy năm không bị thế chấp. Công ty lần lượt sở hữu xếp hạng tín nhiệm Baa1 và BBB+ từ Moody’s và S&P, cả hai đều có triển vọng ổn định.

Bên cạnh các mục tiêu về AFFO và đầu tư, W. P. Carey dự kiến chi phí quản lý doanh nghiệp năm 2026 sẽ từ 104 triệu USD đến 106 triệu USD, chi phí bất động sản từ 54 triệu USD đến 57 triệu USD, và chi phí thuế AFFO từ 40 triệu USD đến 43 triệu USD. Mức cổ tức hàng quý hiện tại tương đương 3,80 USD trên mỗi cổ phiếu theo cơ sở quy năm, tăng 4,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Ban lãnh đạo dự kiến dòng tiền giữ lại hàng năm đạt từ 250 triệu USD đến 300 triệu USD sau khi trừ cổ tức và chi phí đầu tư cơ bản.

Triển vọng trên vẫn phụ thuộc vào việc thực thi các kế hoạch đầu tư, thoái vốn và các dự án vốn đã lên lịch. W. P. Carey cũng xác định biến động lãi suất, lạm phát, thuế quan, áp lực đối với bên thuê, xung đột địa chính trị, bất ổn chính trị và sự gián đoạn y tế công cộng là những yếu tố không chắc chắn có thể khiến kết quả thực tế khác với kỳ vọng của ban lãnh đạo.