Giá trị phát hành khoản vay Quý 3 của Seven Hills Realty Trust đạt mức cao nhất trong 4 năm

Seven Hills Realty Trust đã ghi nhận quy mô giải ngân khoản vay theo quý cao nhất trong hơn 4 năm vào quý 3 năm 2026, trong khi các khoản hoàn trả và xử lý khoản vay giúp giảm mức độ phân bổ vốn vào bất động sản văn phòng. Quỹ REIT thế chấp thương mại này đã khởi tạo 3 khoản vay với tổng trị giá 122,3 triệu USD và kết thúc tháng 9 với các khoản vay văn phòng chiếm 13% dư nợ gốc của danh mục, giảm từ mức 19% vào đầu quý.

Công ty có trụ sở tại Newton, bang Massachusetts đạt lợi nhuận thuần theo chuẩn GAAP trong quý 3 là 8,1 triệu USD, tương đương 0,36 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, so với mức 3,4 triệu USD, hay 0,23 USD trên mỗi cổ phiếu cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận thuần bao gồm 3,6 triệu USD tiền hoàn nhập dự phòng tổn thất tín dụng.

Thu nhập có thể phân phối (Distributable Earnings), một chỉ số phi GAAP, đạt 3,8 triệu USD, tương đương 0,17 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, so với 4,2 triệu USD, hay 0,29 USD trên mỗi cổ phiếu trong quý 3 năm 2025. Nếu không tính khoản lỗ đã thực hiện trị giá 1,5 triệu USD gắn liền với khoản vay văn phòng tại Dallas, Thu nhập có thể phân phối đạt 5,3 triệu USD, tương đương 0,24 USD trên mỗi cổ phiếu.

Lợi nhuận thuần trên mỗi cổ phiếu và Thu nhập có thể phân phối trên mỗi cổ phiếu phản ánh số lượng cổ phiếu gia tăng sau đợt phát hành quyền mua cổ phần vào tháng 12 năm 2025 của công ty. Số lượng cổ phiếu pha loãng bình quân trọng số đạt tổng cộng 22,5 triệu cổ phiếu trong quý gần nhất, tăng từ mức 14,8 triệu cổ phiếu một năm trước đó.

Hoạt động cho vay đạt mức cao nhất kể từ năm 2021

Seven Hills đã giải ngân 3 khoản vay thế chấp thứ nhất lãi suất thả nổi trong quý, mức quy mô theo quý cao nhất kể từ quý 4 năm 2021. Các khoản đầu tư này bao gồm một khoản vay bán lẻ trị giá 24,3 triệu USD tại Park City, bang Utah, một khoản vay bán lẻ trị giá 30 triệu USD tại Charlotte, bang North Carolina, và một khoản vay bất động sản nhiều hộ gia đình trị giá 68 triệu USD tại Chattanooga, bang Tennessee.

Ba khoản vay mới khởi tạo này có lãi suất cuống phiếu bình quân trọng số là 6,80%, tỷ suất sinh lời toàn diện là 7,26% và tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo (LTV) bình quân trọng số là 66%. Seven Hills cũng có 3 khoản vay với tổng cam kết trị giá 121,7 triệu USD đang trong quá trình thẩm định mà ban quản lý dự kiến sẽ hoàn tất trong quý 4.

Tổng số tiền hoàn trả đạt 139 triệu USD, vượt quá số tiền giải ngân nợ gốc mới trong kỳ. Số tiền này bao gồm 42,7 triệu USD thu hồi từ khoản vay văn phòng tại Dallas, vốn có dư nợ gốc là 44,2 triệu USD. Khoản vay được hoàn trả ở mức 97% mệnh giá, tạo ra khoản lỗ đã thực hiện 1,5 triệu USD. Khoản lỗ này thấp hơn mức dự phòng tổn thất tín dụng dự kiến hiện tại 6,3 triệu USD được phân bổ cho khoản đầu tư, dẫn đến khoản hoàn nhập dự phòng tổn thất tín dụng 4,8 triệu USD liên quan đến khoản vay đó.

Do khoản vay tại Dallas được tài trợ với tỷ lệ ứng vốn tương đối thấp, việc xử lý khoản vay này đã làm tăng công suất cho vay ước tính của Seven Hills khoảng 46,1 triệu USD. Trong tháng 10, công ty cũng xử lý xong một khoản vay văn phòng tại Carlsbad, bang California, sau khi bên vay bán tài sản thế chấp và hoàn trả khoảng 22,1 triệu USD. Seven Hills cho biết giao dịch đó đã làm tăng công suất cho vay thêm 10,7 triệu USD và giảm tỷ trọng đầu tư vào văn phòng xuống còn 10% dư nợ gốc của danh mục.

Danh mục đầu tư và thanh khoản

Tính đến ngày 30 tháng 9, Seven Hills nắm giữ 26 khoản vay thế chấp thứ nhất với tổng cam kết là 744,5 triệu USD và số dư nợ gốc là 707,2 triệu USD. Toàn bộ danh mục đầu tư theo lãi suất thả nổi này có tỷ suất sinh lời toàn diện bình quân trọng số là 7,80%, LTV bình quân trọng số là 67% và xếp hạng rủi ro trung bình là 3,2.

Bất động sản nhiều hộ gia đình chiếm 19% dư nợ gốc, tiếp theo là bất động sản công nghiệp ở mức 16%. Các khoản vay bất động sản văn phòng và khách sạn mỗi loại chiếm 13%, trong khi nhà ở sinh viên chiếm 11%. Về phân bổ địa lý, 39% danh mục đầu tư nằm ở miền Nam, 34% ở miền Đông, 23% ở miền Tây và 4% ở miền Trung Tây Mỹ.

Công ty kết thúc quý với 51,5 triệu USD tiền mặt và 425,7 triệu USD công suất chưa sử dụng theo các hạn mức tài trợ có đảm bảo với tổng quy mô tối đa là 865 triệu USD. Dư nợ vay theo hạn mức đạt tổng cộng 439,3 triệu USD với lãi suất cuống phiếu bình quân trọng số là 5,89%. Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu của Seven Hills là 1,4 lần. Công ty cũng đã gia hạn thời hạn của hạn mức hợp đồng mua lại khung với Citibank đến tháng 9 năm 2028.

Giá trị sổ sách đạt 14,13 USD trên mỗi cổ phiếu vào cuối quý, trong khi giá trị sổ sách điều chỉnh, không bao gồm dự phòng tổn thất tín dụng cho danh mục khoản vay và các cam kết chưa giải ngân, là 14,55 USD trên mỗi cổ phiếu.

Seven Hills đã thông báo mức phân phối cổ tức theo quý là 0,28 USD trên mỗi cổ phiếu phổ thông, tương đương tổng số tiền chi trả khoảng 6,4 triệu USD. Khoản phân phối này dự kiến sẽ được chi trả vào hoặc khoảng ngày 12 tháng 11 cho các cổ đông có tên trong danh sách chốt quyền vào ngày 19 tháng 10.

Triển vọng và rủi ro

Ban quản lý cho biết tiếp tục tập trung vào việc giải ngân nguồn vốn hiện có vào các cơ hội cho vay mới trong khi vẫn duy trì các tiêu chuẩn thẩm định tín dụng. Thời gian dự kiến và việc hoàn tất các khoản vay đang thẩm định vẫn chưa chắc chắn, và kết quả hoạt động trong tương lai của công ty phụ thuộc một phần vào sự sẵn có của các cơ hội cho vay bất động sản thương mại phù hợp cùng khả năng thực hiện kế hoạch kinh doanh bất động sản của người vay.

Rủi ro tín dụng cũng vẫn tồn tại trong danh mục đầu tư. Vào cuối quý, 19% dư nợ gốc khoản vay thuộc xếp hạng rủi ro cao hơn và 4% được phân loại là bị suy giảm giá trị hoặc có khả năng thua lỗ, mặc dù khoản vay bị suy giảm giá trị tại Carlsbad sau đó đã được hoàn trả vào tháng 10. Seven Hills cảnh báo rằng việc xử lý các khoản vay có rủi ro tăng cao có thể bao gồm việc tất toán chiết khấu hoặc các điều khoản khác tạo ra khoản lỗ đã thực hiện, làm giảm Thu nhập có thể phân phối và khả năng duy trì việc chi trả cổ tức. Sự thay đổi của lãi suất và chênh lệch lãi suất tín dụng cũng có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận đầu tư, chi phí đi vay và biên lãi thuần.