Lợi nhuận quý 3 của BrightSpire tăng nhờ bán tài sản khi rủi ro tín dụng gia tăng

BrightSpire Capital Inc. (NYSE: BRSP) đã báo cáo lợi nhuận ròng theo GAAP quý 3/2026 đạt 46,9 triệu USD, tương đương 0,37 USD mỗi cổ phiếu, khi khoản lãi từ việc bán tài sản bất động sản công nghiệp cho thuê thuần lớn nhất giúp thúc đẩy kết quả kinh doanh trong khi dự phòng rủi ro tín dụng và khoản suy giảm giá trị bất động sản gia tăng. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) chuyên về tín dụng bất động sản thương mại này cũng đã mở rộng danh mục cho vay thông qua khoản giải ngân ròng 193 triệu USD, mặc dù rủi ro đối với các khoản vay trong danh sách theo dõi (watch-list) đã tăng trong quý.

Lợi nhuận ròng phân bổ cho cổ đông phổ thông tăng từ 984.000 USD, tương đương khoảng 0 USD mỗi cổ phiếu, ở cùng kỳ năm trước. Quý gần nhất bao gồm 60,3 triệu USD thu nhập khác, chủ yếu liên quan đến hoạt động bán tài sản, cũng như khoản tăng 15,0 triệu USD trong dự phòng tổn thất tín dụng dự kiến hiện tại và 6,0 triệu USD khoản suy giảm giá trị bất động sản hoạt động.

Thu nhập có thể phân phối, một thước đo phi GAAP, đạt 10,3 triệu USD, tương đương 0,08 USD mỗi cổ phiếu. Thu nhập có thể phân phối đã điều chỉnh đạt tổng cộng 17,8 triệu USD, tương đương 0,14 USD mỗi cổ phiếu, so với mức cổ tức hàng quý là 0,16 USD mỗi cổ phiếu.

Giá trị sổ sách theo GAAP đã tăng lên 7,08 USD mỗi cổ phiếu từ mức 6,81 USD vào cuối quý 2, chủ yếu nhờ khoản lãi từ việc bán tài sản công nghiệp và mua lại cổ phiếu, một phần bị bù trừ bởi dự phòng CECL và suy giảm giá trị bất động sản cao hơn. Giá trị sổ sách chưa khấu hao, một thước đo phi GAAP khác, đạt 7,87 USD mỗi cổ phiếu, giảm từ mức 8,10 USD vào ngày 30/6.

Các khoản vay mới phát hành mở rộng danh mục đầu tư

BrightSpire kết thúc tháng 9 với danh mục cho vay trị giá 3,1 tỷ USD bao gồm 111 khoản đầu tư, tăng từ 2,89 tỷ USD và 106 khoản đầu tư vào cuối quý trước. Công ty đã cam kết giải ngân 272 triệu USD cho 7 khoản vay ưu tiên mới và nhận được 79 triệu USD tiền gốc hoàn trả từ 4 khoản vay, dẫn đến số vốn giải ngân ròng dương là 193 triệu USD.

Danh mục đầu tư có lợi suất toàn bộ không dùng đòn bẩy bình quân trọng số đạt 7,4%, trong khi 98% giá trị ghi sổ mang lãi suất thả nổi. Bất động sản căn hộ nhiều gia đình vẫn là danh mục tài sản đảm bảo lớn nhất, chiếm 72% danh mục cho vay, tiếp theo là văn phòng chiếm 19%. Các khoản vay có giá trị ghi sổ dưới 50 triệu USD chiếm 81% danh mục.

Tính đến ngày báo cáo được trình bày, BrightSpire đã cam kết thêm 66 triệu USD cho hai khoản vay ưu tiên đã hoàn tất hoặc đang trong quá trình thực hiện. Tổng vốn cam kết cho năm 2026, bao gồm cả các giao dịch này, đạt 936 triệu USD cho 26 khoản vay, với 87% được phân bổ cho các bất động sản căn hộ nhiều gia đình.

Các chỉ báo tín dụng suy yếu

Các thước đo rủi ro danh mục đầu tư đã tăng trong quý. Mức xếp hạng rủi ro bình quân trọng số tăng lên 3,1 từ 3,0, trong khi các khoản vay thuộc danh sách theo dõi tăng lên 187 triệu USD, tương đương 6% danh mục cho vay, từ mức 136 triệu USD, tương đương 5%, vào cuối quý 2.

Hai khoản vay văn phòng tại Blue Bell, Pennsylvania với tổng trị giá 60 triệu USD đã bị hạ từ mức xếp hạng rủi ro 3 xuống mức xếp hạng rủi ro 4. BrightSpire cũng nhận được khoản thanh toán hoàn nợ cho một khoản vay văn phòng xếp hạng rủi ro 4 trị giá 11 triệu USD trong quý. Danh mục xếp hạng rủi ro 4 của công ty đại diện cho các khoản vay có rủi ro mất vốn gốc cao.

Dự phòng CECL chung đã tăng lên 107 triệu USD, tương đương 0,86 USD mỗi cổ phiếu, từ mức 100 triệu USD, tương đương 0,79 USD mỗi cổ phiếu vào quý trước. BrightSpire không ghi nhận khoản dự phòng CECL cụ thể nào trên bảng cân đối kế toán tại thời điểm ngày 30/9. Tài sản đảm bảo là văn phòng chiếm 35% tổng dự phòng CECL và 56% rủi ro tập trung ở mức xếp hạng rủi ro 4 và 5.

Công ty đã xác định 127 triệu USD thuộc ba tài sản nằm trong danh sách theo dõi mà công ty dự kiến sẽ giải quyết trong thời gian tới, nhờ tỷ lệ lấp đầy ổn định. Việc giải quyết dự kiến này vẫn phụ thuộc vào quá trình thực thi cũng như các điều kiện ở cấp độ bên vay và tài sản.

Bán tài sản làm giảm mức độ rủi ro trực tiếp đối với bất động sản

BrightSpire đã bán tài sản bất động sản công nghiệp cho thuê thuần lớn nhất của mình với giá 300 triệu USD trong quý, với bên mua tiếp nhận khoản thế chấp 200 triệu USD. Giao dịch này đã giảm danh mục tài sản cho thuê thuần của công ty xuống 136 triệu USD từ mức 429 triệu USD vào cuối quý 2.

Công ty cũng bán một bất động sản căn hộ nhiều gia đình thuộc sở hữu ngân hàng (REO) tại Mesa, Arizona với giá 25 triệu USD. Sau khi kết thúc quý, công ty đã hoàn tất việc bán một tài sản REO căn hộ nhiều gia đình trị giá 32 triệu USD tại Fort Worth, Texas. Trên cơ sở dự phóng cho giao dịch sau đó, giá trị ghi sổ của tài sản REO sẽ giảm xuống 269 triệu USD từ mức 330 triệu USD vào ngày 30/6. BrightSpire cho biết họ dự kiến sẽ đưa các bất động sản REO căn hộ nhiều gia đình còn lại ra thị trường trong thời gian tới, đồng thời giữ lại khách sạn trị giá 145 triệu USD tại San Jose dưới dạng khoản đầu tư trung hạn.

Một bất động sản văn phòng cho thuê thuần còn lại ở Aurora, Colorado tạo ra một vấn đề tái cấp vốn riêng biệt. Khoản thế chấp của bất động sản này đã đáo hạn vào tháng 8/2026 và đang chịu lãi suất phạt chậm trả 4% cộng thêm vào mức lãi suất theo hợp đồng 4,08%. BrightSpire cho biết họ đang đàm phán cả gói cải tạo không gian thuê và gia hạn hợp đồng thuê với người thuê, cũng như gia hạn khoản thế chấp với bên cho vay.

Thanh khoản và huy động vốn

BrightSpire báo cáo thanh khoản khả dụng đạt 181 triệu USD tính đến ngày 23/10, bao gồm 106 triệu USD tiền mặt không bị hạn chế, tính cả thu nhập dự kiến từ vụ bán tài sản tại Fort Worth, và 75 triệu USD hạn mức tín dụng quay vòng doanh nghiệp. Công ty cũng có 1,4 tỷ USD hạn mức khả dụng theo các thỏa thuận mua lại khung master.

Sau khi kết thúc quý, công ty đã hoàn tất thương vụ nghĩa vụ nợ thế chấp bằng khoản vay bất động sản thương mại (CLO) trị giá 960 triệu USD với tỷ lệ ứng vốn 88% và chi phí vốn bằng SOFR cộng 1,54% trước chi phí giao dịch. Khoản huy động vốn này bao gồm 100 triệu USD tiền thu từ giai đoạn tích lũy tài sản và thời gian tái đầu tư 2,5 năm. Sau giao dịch đó và việc giải thể một thương vụ CLO trước đó, 65% các khoản vay ưu tiên đã được tài trợ bằng nợ không truy đòi và không định giá theo thị trường.

Tổng dư nợ đạt 2,6 tỷ USD, với tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu là 2,7 lần và chi phí vốn tổng hợp toàn bộ là 5,75%. BrightSpire cũng đã mua lại 2,1 triệu cổ phiếu trong quý với giá 9,9 triệu USD tại mức giá bình quân là 4,81 USD.

Các yếu tố không chắc chắn chính của công ty bao gồm việc bên vay vỡ nợ, sự sụt giảm hiệu quả hoạt động bất động sản, các hạn chế về tái cấp vốn, biến động lãi suất và chênh lệch tín dụng, cũng như tác động thanh khoản từ việc sử dụng đòn bẩy và khả năng bị yêu cầu ký quỹ. Việc tập trung vào các khoản vay lãi suất thả nổi và tài sản đảm bảo là bất động sản căn hộ nhiều gia đình cũng khiến kết quả kinh doanh nhạy cảm với sự thay đổi lãi suất tham chiếu và các điều kiện ảnh hưởng đến bất động sản bảo đảm cho các khoản đầu tư đó.