American Assets Trust thu hẹp triển vọng FFO năm 2026 khi NOI bất động sản quý 3 tăng

American Assets Trust Inc. đã điều chỉnh dự báo lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh (FFO) năm 2026 sang một khoảng hẹp hơn sau khi báo cáo doanh thu, FFO và thu nhập hoạt động thuần (NOI) tiền mặt của cùng một tập hợp tài sản quý 3 tăng cao hơn. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản này hiện dự kiến FFO phân bổ cho cổ phiếu phổ thông và đơn vị quỹ đạt 2,04 USD đến 2,10 USD trên mỗi cổ phiếu pha loãng, so với khoảng dự báo 1,96 USD đến 2,10 USD trước đó.

Trong ba tháng kết thúc vào ngày 30 tháng 9 năm 2026, FFO phân bổ cho cổ phiếu phổ thông và đơn vị quỹ phổ thông đã tăng lên 42,8 triệu USD, tương đương 0,56 USD trên mỗi cổ phiếu và đơn vị quỹ pha loãng, từ mức 37,8 triệu USD, tương đương 0,49 USD của cùng kỳ năm trước. FFO, một thước đo phi GAAP thường được các REIT sử dụng, không bao gồm khấu hao và chi phí phân bổ bất động sản cùng với các khoản lãi hoặc lỗ từ việc bán bất động sản.

Tổng doanh thu tăng 4,3% lên 114,3 triệu USD từ mức 109,6 triệu USD. Doanh thu cho thuê tăng lên 107,8 triệu USD từ mức 102,2 triệu USD, trong khi thu nhập từ bất động sản khác giảm xuống 6,4 triệu USD từ mức 7,4 triệu USD.

Lợi nhuận thuần theo GAAP tăng lên 10,0 triệu USD từ mức 5,9 triệu USD, và lợi nhuận thuần phân bổ cho các cổ đông của American Assets Trust tăng lên 7,7 triệu USD, tương đương 0,13 USD trên mỗi cổ phiếu, từ mức 4,5 triệu USD, tương đương 0,07 USD trên mỗi cổ phiếu. Lợi nhuận hoạt động tăng lên 29,4 triệu USD từ mức 24,8 triệu USD nhờ tăng trưởng doanh thu cùng với thuế bất động sản và chi phí quản lý doanh nghiệp giảm đã bù đắp cho chi phí thuê và chi phí khấu hao tăng cao hơn.

Trong 9 tháng đầu năm 2026, doanh thu tăng lên 334,4 triệu USD từ mức 326,1 triệu USD, trong khi FFO phân bổ cho cổ phiếu phổ thông và đơn vị quỹ tăng lên 121,0 triệu USD, tương đương 1,57 USD trên mỗi cổ phiếu và đơn vị quỹ pha loãng, từ mức 117,4 triệu USD, tương đương 1,53 USD. Lợi nhuận thuần theo GAAP trong 9 tháng giảm xuống 23,5 triệu USD từ mức 67,1 triệu USD do cùng kỳ năm trước bao gồm khoản lãi 44,5 triệu USD từ việc bán bất động sản.

Hoạt động kinh doanh bất động sản tăng trưởng mạnh trên tất cả các phân khúc

NOI tiền mặt của cùng tập hợp tài sản tăng 8,3% lên 69,8 triệu USD trong quý 3, với mức tăng ghi nhận trên tất cả các danh mục bất động sản của công ty. NOI tiền mặt của cùng tập hợp tài sản văn phòng tăng 7,9% lên 36,9 triệu USD, bán lẻ tăng 9,6% lên 17,9 triệu USD, khu căn hộ nhiều gia đình tăng 10,2% lên 9,0 triệu USD và khu phức hợp cải thiện 3,9% lên 5,9 triệu USD.

Trong 9 tháng đầu năm, NOI tiền mặt của cùng tập hợp tài sản tăng 2,3% lên 202,3 triệu USD. Phân khúc căn hộ nhiều gia đình ghi nhận mức tăng phần trăm mạnh nhất là 4,2%, tiếp theo là bán lẻ với 2,8%, văn phòng với 1,9% và khu phức hợp với 0,7%.

Danh mục văn phòng, chiếm 53% NOI tiền mặt trong quý 3, đạt tỷ lệ lấp đầy 85,8% vào ngày 30 tháng 9, tăng từ mức 81,9% của một năm trước đó. Bất động sản bán lẻ đạt tỷ lệ lấp đầy 98,3%, so với 97,9%, trong khi các bất động sản căn hộ nhiều gia đình truyền thống đạt tỷ lệ lấp đầy 94,2%, tăng từ mức 91,5%. Phần bán lẻ thuộc danh mục khu phức hợp đạt tỷ lệ lấp đầy 93,7%, giảm từ mức 95,0%, trong khi tỷ lệ lấp đầy khách sạn thuộc khu phức hợp trong 9 tháng đầu năm đạt 90,3%, so với 82,9% của cùng kỳ năm trước.

Hoạt động cho thuê văn phòng đạt 123.517 feet vuông trong quý. Các hợp đồng thuê văn phòng tương đương mang lại mức tăng giá thuê 2,1% trên cơ sở tiền mặt và tăng 8,2% theo phương pháp đường thẳng. Cho thuê mặt bằng bán lẻ đạt tổng cộng 108.344 feet vuông, với giá thuê tương đương tăng 7,4% trên cơ sở tiền mặt và tăng 16,8% theo phương pháp đường thẳng.

Vào cuối quý, công ty có 225.614 feet vuông hợp đồng thuê văn phòng và bán lẻ đã ký nhưng chưa bắt đầu hiệu lực, tương đương 12,8 triệu USD giá thuê cơ sở quy năm. Hầu hết các hợp đồng thuê này dự kiến sẽ bắt đầu trong khoảng thời gian từ quý 4 năm 2026 đến cuối năm 2027.

Tại Embassy Suites thuộc Waikiki Beach Walk, tỷ lệ phòng có khách thuê trung bình trong quý 3 đạt 88,5%, với giá phòng trung bình hàng ngày là 381 USD và doanh thu trên mỗi phòng sẵn có đạt 337 USD. Phần bán lẻ của bất động sản phức hợp này đạt tỷ lệ lấp đầy 93,7%.

Thước đo phân phối phản ánh chi phí đầu tư bất động sản tăng cao

Nguồn vốn khả dụng cho phân phối đã giảm xuống 25,4 triệu USD từ mức 26,0 triệu USD mặc dù FFO tăng. Chi phí cải tạo cho bên thuê, hoa hồng cho thuê và chi phí vốn định kỳ tăng lên 18,7 triệu USD từ mức 14,7 triệu USD, chiếm phần lớn chênh lệch này. Công ty đã công bố và chi trả 26,4 triệu USD tiền cổ tức trong quý, tương đương 0,34 USD trên mỗi cổ phiếu và đơn vị quỹ.

Tổng chi phí vốn, bao gồm tái phát triển, mở rộng, định vị lại và phát triển mới, đạt 36,0 triệu USD trong quý và 85,7 triệu USD trong 9 tháng đầu năm. Bất động sản văn phòng chiếm 73,3 triệu USD trong tổng số chi phí của 9 tháng.

American Assets Trust đã xác định một số dự án phát triển và tái phát triển tiềm năng, bao gồm một tòa nhà bán lẻ đề xuất rộng 120.000 feet vuông tại Waikele Center và các dự án khu căn hộ nhiều gia đình khả thi tại một số bất động sản ở California. Công ty cũng niêm yết giai đoạn hai rộng 385.000 feet vuông tại Oregon Square thuộc Danh mục đầu tư Lloyd ở Portland. Công ty cảnh báo rằng nhiều dự án vẫn đang ở giai đoạn sơ bộ và phụ thuộc vào sự phê duyệt, nguồn vốn tài trợ, sự đồng ý của bên thuê hoặc bên cho vay, nhu cầu và điều kiện thị trường.

Dự báo và Bảng cân đối kế toán

Dự báo cả năm đã điều chỉnh ước tính FFO phân bổ cho cổ phiếu phổ thông và đơn vị quỹ đạt 156,9 triệu USD đến 161,5 triệu USD. Các ước tính của ban quản lý kết hợp các giả định về hoạt động cho thuê, giá thuê, tỷ lệ lấp đầy, lãi suất, chênh lệch tín dụng và thời điểm hoạt động thâu tóm và phát triển. Trừ khi được ban quản lý thảo luận khác, dự báo không bao gồm các thương vụ thâu tóm, thoái vốn, giao dịch vốn cổ phần và huy động vốn bằng nợ hoặc hoàn trả nợ trong tương lai.

Tính đến ngày 30 tháng 9, American Assets Trust có 1,70 tỷ USD nợ và 89,6 triệu USD tiền mặt. Nợ thuần trên EBITDA điều chỉnh quy năm là 6,4 lần, trong khi tỷ lệ khả năng thanh toán lãi vay và tỷ lệ khả năng thanh toán chi phí cố định đều ở mức 3,3 lần. Công ty không có khoản vay dư nợ nào theo hạn mức tín dụng quay vòng không tài sản bảo đảm trị giá 500 triệu USD.

Các khoản nợ đáo hạn bao gồm 325 triệu USD vào năm 2027, gồm 250 triệu USD trái phiếu Series D không tài sản bảo đảm đáo hạn vào tháng 3 và khoản vay có tài sản bảo đảm trị giá 75 triệu USD cho City Center Bellevue đáo hạn vào tháng 10. Danh mục đầu tư vẫn tập trung phần lớn vào các tài sản văn phòng, chiếm 64% tổng diện tích feet vuông văn phòng và bán lẻ kết hợp và 53% NOI tiền mặt hàng quý. Công ty đã xác định tình trạng bên thuê vỡ nợ hoặc không gia hạn hợp đồng, tỷ lệ trống tăng cao, giá thuê yếu hơn, sự thay đổi lãi suất, chi phí hoạt động tăng, hạn chế về nguồn vốn tài trợ và các điều kiện bất động sản bất lợi là những yếu tố có thể khiến kết quả thực tế khác với kỳ vọng.